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??“我國城鎮化拐點已經出現，從現在開始，每年不可能有很多農民轉移到城市中來。住房需求拐點正在形成，住房回歸居住功能的拐點也正在形成?！眹H歐亞科學院院士、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興表示。

??6月30日，仇保興在中國房地產報、中國城市與區域治理研究院舉辦的以“開新局 再出發”為主題的“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上分析說，中國城鎮化發展正面臨12個拐點，包括城鎮化發展拐點、“機動化”拐點、老年化拐點、碳排放拐點、住房需求拐點、小城鎮發展拐點、人口向城市集聚拐點、庫茲涅茨曲線拐點等都已到來。

??“當前我國住房空置率已經達到15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標準。因為我國居民財富構成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為‘負翁’。所以，我們堅持‘房住不炒’，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富?！背鸨Ｅd說。

??12個拐點和挑戰

??這次論壇上，仇保興提出“深度城鎮化2.0版”概念，并表示這是我國城市可持續發展基本策略。他認為，未來城鎮化應該是深度城鎮化，是從以“物質文明”為主體的城鎮化，轉向“以人為中心”的城鎮化；從以GDP增長為主的“灰色”城鎮化，轉向“雙碳戰略”指導下的“綠色”城鎮化。

??他提醒，在深度城鎮化建設中，要關注12個拐點，或者說是挑戰。

??對于城鎮化發展進入拐點階段這個趨勢，仇保興說，按照“納瑟姆曲線”，在一個大國城鎮化發展初期，即城鎮化率在30%時，城鎮化速度開始起飛；城鎮化率到75%時，轉入遲緩發展期。它的基本樣本來自美國。

??但在仇保興看來，美國城鎮化曲線與中國城鎮化曲線的一個重大區別在于，美國是一個移民國家，中國則是一個原住民國家；兩者間一個巨大差別是農村和農業結構。在美國，他們只有農莊沒有農村，一個農民或一戶農民所耕作的土地都是1萬畝甚至是5萬畝；我國是小規模耕種，每一戶農民一般有十畝地左右，經營面積較小。

??“城鎮化率在30%左右，城鎮化速度開始起飛”這一特點，在我國已經體現，但什么時候會轉向拐點，則與美國發展規律完全不一樣。

??“因為我國有廣闊農村，人均耕作面積較小，是一種適度規模農業經濟，我國城鎮化峰值拐點就會比以美國為首的移民國家要來得早得多。目前我國城鎮化這一拐點已經出現，從現在開始，每年不可能有很多農民轉移到城市中來?！背鸨Ｅd判斷。

??對于“機動化”拐點，仇保興判斷，中國汽車市場銷售量近幾年持續下降，包括燃油車使用規模降低等情況，雙重拐點很明顯已到來。

??老年化拐點也即將要到來，仇保興預測，2025年到2030年，我國將進入深度老年化，60歲以上人口將占整個人口總量15%以上，勞動力人口紅利將快速消失。

??對于住房需求拐點正在形成這個熱點問題，仇保興說，從聯合國和其他大型智庫給出的數據來看，原住民國家躍過城鎮化大發展后，人均住房面積為35到40平方米。經統計，中國人均居住面積為41.76平方米，西北一些省份已達43平方米?！斑@意味著我們開始進入一個不缺房子的時代，再加上人口出生率逐年下降，這種情況下住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標準。”

??這么高的空置率，為什么房價還沒有暴跌？仇保興認為，原因是我國居民財富構成中的75%都在住房中，而美國人是將28%財富用于住房。所以，在中國，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”，因此我們堅持“房住不炒”的總方針，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。

??對于小城鎮發展拐點，仇保興說，中國40多年城鎮化發展中，短腿不在大城市，不在中等城市，而在小城鎮。

??李克強總理曾在政府工作報告中指出，我國小城鎮面臨四個發展問題：環境污染、管理不善、人居環境退化、就業不足。

??通過最近幾次人口普查來看，我國有將近1億到1.5億人口本來是住在小城鎮里的，現在轉移到大城市和中等規模城市中來了。10年來，從我國小城鎮流出來的人口相當于日本總人口。小城鎮退化不僅會加劇大城市病，也會對農業現代化帶來影響。

??“我國農業現代化，是依靠社會化服務規模支撐的家庭聯產承包責任制，是一種人均耕地面積比較少的農村經營模式。社會化服務根據地就是那2萬多個小城鎮，可以想象，小城鎮人口快速衰退，意味著對現代化農業支撐能力在下降?！背鸨Ｅd分析說。

??對于住房回歸居住功能的拐點正在形成，仇保興表示，我國對于住房的基本策略是“房住不炒”，要控制住房價，又不使它產生日本式暴跌。為達到這樣的目標，我們不僅把住房市場調控權進行下放，而且允許地方自主進行多次微調，由中央政府調控轉化成地方政府調控，由行政命令調控轉化成經濟杠桿調控。

??“但存在的問題還是比較多的，主要問題就是住房空置率較高，以及土地財政失控。在我國財政體制下，土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現，這是我們要關注的，所以住房必須回歸居住功能，不能繼續炒下去了。”仇保興強調。

??對于要從擴大城市的體量、規模轉向城市安全這個巨大拐點，仇保興說，目前，90%以上災害都發生在城市，所以城市風險控制是一個國家社會治理最重要部分。我國幾乎所有大城市都暴露在兩種災害之下，一種是地震、泥石流、洪水災害，另一種是基礎設施脆弱所帶來的災害。城市規模越大、人口越密集，災害度越大，我們一定要從擴大城市規模轉向城市安全和韌性，這是一個巨大轉折。

??12個解決辦法

??針對深度城鎮化面臨的12個挑戰，仇保興給出了12個解決辦法。

??一是迎接雙創浪潮，助推科技興國。

??仇保興認為，目前，我國科技轉化能力仍較差，研發轉化率不到發達國家一半。因此，要發展科技，把科技人員的積極性充分調動起來，使他們有更多精力從事于科研工作，以更快效率轉化科研成果，促進國民經濟發展。

??二是要妥善進行農村土地改革試點，防止助推郊區化。

??仇保興表示，城鎮化中后期，如美國城市人口密度是不斷下降的，從過去每平方公里建成區接近8000人，急劇下降到現在不到2000人，這個關鍵就是機動化的影響，即車輪上的城鎮化所帶來的結果。

??我國已經到了“機動化拐點”高峰，一個家庭擁有一輛車就意味著人口在城市和郊區之間移動是非?？焖佟⒎奖闱业统杀镜摹＿@種情況下，如果放開農村土地管理，可能出現大面積郊區化和過度郊區化現象，因此中央對此嚴格控制，城市居民不能到農村建房子，農民的農房不能賣給城里人，主要目的是在郊區化快速推進情況下保護耕地。

??三是要實行韌性城市規劃，整合城市空間資源、提高城市發展能力，發展韌性城市。

??四是推行城市交通需求側管理，促進綠色交通發展。

??仇保興說，我們的城市屬于人口高密度城市，人均占地面積不超過100平方米，與美國人均五六百平方米的現狀相差很大，導致我們城市空間用于交通的土地只有12%，是一個非常有限的空間。所以，要通過合理的停車費管理，超大規模城市的中心要逐步開始收擁堵費，逐步減少城市擁堵，這樣使城市碳排放下降、交通越來越暢通，這就是需求側管理的要點。

??五是變革保障房建設體制，降低房地產泡沫風險。

??仇保興認為，從住房需求來看，在大部分城市住房已經過剩，還要大量投資建設保障房就沒有什么道理了。他建議，一方面，出臺遏止房地產投資的一些工具，比如消費稅、空置稅、周轉稅、物業稅等；另一方面，對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市，一方面要調控，另一方面要解決好剛剛入職的大學生居住問題。

??仇保興認為，我國超大規模城市存在住房難、住不起房、買不起房的問題，主要是由于住房品種太單一，應該建立多主體、多品種供房機制，比如共有產權房、合作社住房、先租后售的房子等，滿足多種形式的住房需求。

??六是要全面保護歷史文化街區，修復城市文脈。

??七是要推行美麗民居鄉村建設，修復和保護傳統村落。

??八是強化城市群協同發展戰略。每一個城市群的城市都要找到自己合理的定位，發揮自己的功能，與中心城市產生互補才能協同發展。

??九是對既有建筑進行加固、節能施工的改造。

??十是以特色小鎮為抓手，分期分批進行人居環境升級改造。

??十一是啟動城市新能源革命，助推“雙碳”戰略。

??十二是多模式推進全面建設適老社會。

??“城市已經是經濟增長發動機，集聚了80%以上的GDP、95%以上科創成果、85%的稅收，它是財富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的財富就隱藏在空間結構中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是堆建筑垃圾，會很快貶值。深度城鎮化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥，城市的問題還要由城市自己來解決?！背鸨Ｅd說。