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??近期，全國多地發(fā)生的購房者“強制停貸”事件，將商品房預售資金監(jiān)管漏洞暴露于日光燈下，各地迅速展開“堵漏”行動。

??中國房地產報記者注意到，在各地近日出臺的商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對資金入賬及提取作出明確要求，并劃定政府、銀行、開發(fā)商三方責任。

??8月3日，“長沙發(fā)布”公眾號發(fā)布消息稱，長沙市住建局發(fā)布了加強商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項目、留在當?shù)亍保瑑?yōu)先用于項目建設，以保障項目竣工交付。

??8月2日，東莞市住建局發(fā)文要求，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

??日前，青島市亦發(fā)出通知，要求“所有樓盤封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款”，工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行等已開始執(zhí)行。

??一時間，各地對于商品房預售資金監(jiān)管紛紛拉響“緊箍咒”。

??“對于預售資金監(jiān)管該緊的地方要緊、該松的地方要松，比如預售資金一定要存入監(jiān)管賬戶，按照工程進度提取預售資金，賬戶余額一定不能低于工程款額度等，這些應該緊；但又不能管死，地方上不能為了保交樓超額監(jiān)管，不能讓預售資金趴在賬戶上動不了。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??多城發(fā)布預售資金監(jiān)管新規(guī)

??所謂商品房預售資金監(jiān)管，是指由房地產行政主管部門會同銀行，對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房地產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶。商品房預售資金是房地產開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源，也是項目建設的重要資金來源。

??過去20多年，商品房預售制推動了我國房地產市場快速發(fā)展。但因預售資金被挪用而引發(fā)的樓盤爛尾無法交付、拖欠建筑商、供應商款項等問題也頻繁曝出，這也成為此輪交付風波中的一大焦點。

??對此，各地紛紛出臺補漏舉措。據(jù)記者統(tǒng)計，7月以來，成都、深圳龍崗區(qū)、汕頭、河北滄州、西安、內蒙古錫林郭勒盟、安徽滁州、杭州、嘉興、鄭州、九江、瀘州、荊門、青島、東莞、長沙、紹興、云南勐臘等近20個城市均有加強預售資金監(jiān)管動作。

??這些“堵漏”舉措主要體現(xiàn)在三個方面：一是明確開發(fā)商和銀行主體責任，明確預售資金須存入專用監(jiān)管賬戶；二是加強支出管理，將資金撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，專款專用，并嚴格執(zhí)行重點監(jiān)管資金額度認定標準；三是依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化監(jiān)管。

??在重點監(jiān)管資金額度認定方面，西安市住建局規(guī)定，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%。

??長沙市住建局規(guī)定，重點監(jiān)管資金額度為預售資金總額的20%；主體驗收后，重點監(jiān)管額度不得低于預售資金總額的10%；房屋竣工驗收備案后，方可解除全部預售資金的監(jiān)管。

??浙江紹興市鏡湖新區(qū)開發(fā)建設辦公室8月3日發(fā)布通知，明確重點商品房項目預售資金監(jiān)管專戶余額達不到剩余工程預算清冊總額的130%，由項目工作專班辦公室將相關情況書面函告人民銀行、銀保監(jiān)分局、預售資金日常管理行政部門督促整改，并就資金支付管理提出相應措施。

??云南省勐臘縣規(guī)定，預售資金監(jiān)管額度內的資金應確保滿足項目竣工交付需要，商業(yè)銀行不得擅自劃扣。

??多地對資金使用流向、銀行責任作出明確說明。

??根據(jù)長沙市商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)，所有預售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項目、留在當?shù)亍钡脑瓌t，房企不得擅自將資金挪作他用，設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得擅自抽調。

??東莞市住建局亦規(guī)定，位于監(jiān)管額度內的資金，應當專款專用，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。

??“如果商業(yè)銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經住建部門核實同意，擅自撥付或轉移監(jiān)管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，應依法承擔相應賠償責任。”

??九江市、瀘州市則直接將預售資金賬戶透明化。8月1日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個在售樓盤139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶，后期也會對賬戶運營動態(tài)狀況進行公開。瀘州市則已開通商品房預售資金入賬信息短信提醒，以進一步發(fā)揮社會監(jiān)督作用，切實維護購房人自身合法權益。

??預售資金管好不管死，保交樓是根本

??7月28日，中央政治局會議提出：“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。7月21日，銀保監(jiān)會相關負責人表示，將配合地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。各地預售資金監(jiān)管趨嚴背后，正是意在防范項目停工、爛尾，保樓盤交付。

??從機構監(jiān)測情況來看，長沙停工項目的規(guī)模不算小。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2021年末，長沙尚未交付問題項目總建筑面積為446萬平方米，未交付問題項目總套數(shù)超過2.8萬套；在全國24個重點城市中，長沙未交付問題項目面積、套數(shù)兩項指標，均居于前列。

??李宇嘉認為，監(jiān)管強化不意味著趨嚴，而是回歸本來應有的監(jiān)管框架。總的講，該提取的一定會提取，不是像現(xiàn)在一樣，各方都保護自己的權益，特別是金融部門（銀行、信托鎖章）導致一些款項無法提取用于工程；同時，該預留的一定預留，不能隨便提取，更不能套取。

??在長沙預售資金監(jiān)管新政中，為增加房地產開發(fā)企業(yè)資金流動性，特別規(guī)定“企業(yè)在取得預售許可證1個月后，已售房價款未能達到預售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%后，可將其余預售資金用于本項目的工程建設。”

??不過，隨著各地預售資金監(jiān)管的收緊，類似于“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”“預售金留在項目、留在當?shù)亍钡囊螅瑢τ诓糠址科蠖裕赡軙沟帽揪途o張的資金鏈壓力更大。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，青島、長沙等地加強預售資金監(jiān)管，甚至要求銀行執(zhí)行“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”，顯然帶有為防范爛尾樓問題而自掃門前雪的意思，但反過來也加劇了跨區(qū)域發(fā)展的多項目房企的流動性壓力，降低了預售資金使用效率。

??穆迪某分析師亦認為，受各地收緊商品房預售資金監(jiān)管影響，房企現(xiàn)金回款周期將被延長，進而削弱開發(fā)商資金流動性。

??不過，“也許正是新房和期房市場預售遭遇的困難，才能促使一些以現(xiàn)房銷售為市場賣點的房企，更能集中資源于一些特定項目來盡快啟動銷售，努力增加銷售回款實現(xiàn)自救。”柏文喜表示。

??惠譽評級認為，近期部分城市因購房者抵制延遲施工發(fā)生“停貸”事件后，中國監(jiān)管機構對商品房預售資金托管賬戶的監(jiān)管或將收緊。未來政府可能出臺相關政策敦促房企提速施工，但中短期內不太可能取消商品房預售制度。

??“未來，預售資金管理一定是趨于嚴監(jiān)管，且透明度會越來越高，這也向市場傳遞了一個信號，即樓市政策可以放松，但是關于資金問題，該規(guī)范的地方還得規(guī)范，該嚴格的同樣得嚴格。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示。

??但“預售資金監(jiān)管比例不是越高越好，要根據(jù)不同資質的開發(fā)商、樓盤進度的不同，確定合適的比例。最后，在監(jiān)管層面要提高立法層級，比如由國務院發(fā)布預售資金監(jiān)管條例，通過行政法規(guī)來明確責任，住建部門、開發(fā)商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之后要加強執(zhí)行。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼則認為。