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??2022年8月22日，中國人民銀行公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??較上月出現了雙降，分別為1年期下降5個點，5年期以上下降15個點。

??2021年底至今，1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

??若以30年期200萬房貸計算，5年期以上累計下降35個點，月均還貸約可以省415元。

??對此，部分購房者表示，LPR的下降對他們影響并不是很大，目前仍考慮提前還貸，主要還是因為對未來收入的不確定性。

??注：月均可省415元為30年期200萬房貸估算值

??在8月15日央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對8月16日MLF到期的續做)和20億元公開市場逆回購操作后不久，8月22日，最新貸款市場報價利率（LPR）如預期一般出現下降，最新報價1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??這是自2021年12月至2022年1月LPR下降后的再次下降。

??2021年11月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。此次最新報價后，目前1年期已累計下降20個點，5年期以上已累計下降35個點。

??以30年期200萬房貸計算，2011年11月時5年期以上LPR為4.65%，月均還貸約10312元，利息總額約171萬元。

??最新報價下降后，30年期200萬房貸月均還貸約9897元，利息總額約156萬元。月均還貸額約減少約415元，利息總額約減少15萬元。

??Z先生是2020年的時候買的房，當時一共貸了200萬，其中60萬公積金貸款，140萬商業貸款，2021年底LPR下降后，由于他的房貸利率調整日為每年7月，因此一直到2022年7月時，才從每年4.65%的利率降至4.45%，月供減少265元/月。

??此次LPR再次下調對他來說沒有直接影響：“要調也是要到明年房貸利率調整日才會下降，今年還是按著7月份調過的利率執行，我用的是建行，其他銀行不清楚。”

??Z先生告訴我們，此次房貸利率的下調看著幅度好像是挺大的，但是對他來說其實依然還是會考慮要不要提前還貸的問題。

??“每個月少幾百塊錢，其實影響并不是很大，我現在一個月要還9000塊的樣子，目前整體市場都不是很好，之前覺得一個月9000問題不是很大，但是現在如果遇到裁員什么的，再找一個能夠覆蓋房貸同時還能保障生活的工作很難。所以有時候會焦慮，覺得自己是不是貸多了。”

??Z先生表示，30年里會發生的事情實在太多了，如果可以不負債或者少負債是最好的，“我已經30歲了，別說30年，就20年，50歲的我還能保持現在的收入水平嗎？”

??L先生的房子買的更早，他住揚州，2016年初就已經買房，當時貸了41萬，目前已經還的差不多了，2016年初時房貸基準利率沿用2015年10月時的標準為4.9%，但當時貸款有利率優惠。

??“我買的時候是可以在基準利率基礎上打折的，具體折扣不記得了，但我記得我折下來的利率是4.4%，在當時我還不是最低的折扣，還有更低的，所以現在4.3%看起來其實并沒有那么低，你們不能按基準利率來看，要看實際的，當年很多銀行貸款利率折扣很厲害，不像現在都是1點幾倍往上翻，以前都是七折八折往下減。”

??2022年5月15日，央行、銀保監會發布公告稱，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??按照當時的LPR報價房貸利率最低可做到4.4%。緊接著，5月20日，5年期以上LPR超預期下調至4.45%。

??按如今最新LPR報價，首套住房房貸利率最低可做到4.1%

??5月首套住房房貸利率下限調整及5年期以上LPR超預期下調后，天津、濟南、蘇州等二線城市房貸利率出現下調。

??央行數據顯示2022年1-7月，住戶部門新增中長期貸款17084億元，其中2、4兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。6月居民房貸回升，住戶部門新增中長期貸款4241億元，7月居民房貸再度走弱。

??在此背景下，8月15日央行開展了4000億元MLF操作和20億元公開市場逆回購操作，8月22日，最新LPR也如預期出現下降。

??究其原因不乏以下三方面因素：

??其一

??市場信心缺失，受限于項目停工、斷貸風險不斷發酵，市場信心再度受挫。

??其二

??房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重。

??其三

??市場需求及購買力透支，全國商品房銷售面積連續5年保持在17億平方米歷史高位，而受疫情影響，居民就業及收入預期轉降，月供還貸壓力不斷加劇。

??我們認為在經濟穩增長的政策大環境下，穩地產重要性不言而喻。現階段重塑市場信心更顯關鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳。

??在LPR再次下調后，各線城市也可抓緊落實房貸利率優惠政策，并參照全國房貸利率下限執行。

??在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩。