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??意料之中地，央行再次降息。

??8月22日，央行公布最新的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR從3.7%下調為3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調為4.3%。

??此次降息早前已有征兆。一周前的8月15日，央行開展4000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作（含對8月16日6000億元MLF到期的續做）和20億元7天期逆回購操作，中標利率分別為2.75%、2%，均下降10個基點。因此市場預計，LPR隨后將下調。

??這次LPR調整后，首套房貸利率下限為4.1%，二套房貸利率為4.9%。此前，首套房貸款利率最低點出現在2008年底，彼時的首套房的貸款利率為4.158%。這意味著目前全國首套房貸利率下限比2008年更低。

??記者了解到，目前，云南昆明已有多家銀行將首套房貸款利率調整至4.1%。

??貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，“此次，1年期和5年期以上LPR雙雙下降，是我國貨幣政策‘以我為主’的表現，是央行針對7月國內經濟恢復勢頭放緩而做出的寬信用舉措，將有效降低實體經濟融資成本，帶動經濟修復。”

??此外，劉麗杰稱，“在房地產市場修復力度不足的情況下，1年期和5年期以上LPR非對稱下降，5年期以上LPR下降幅度更深，將進一步釋放中長期流動性進入房地產市場，刺激中長期貸款需求，鞏固房地產市場的修復。”

??LPR非對稱式調整

??截至目前，2022年度LPR已經累計下調過3次，共下調了35個基點。除了今年1月下降5個基點，5月和8月都下降了15個基點。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，8月22日的降息，是在預料之中。因為，首先，二季度央行貨幣政策執行報告中，提出完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本；其次，7月28日的政治局會議強調，財政貨幣政策要有效彌補社會需求不足 。

??“本次LPR變動的一個重要特點就在于不對稱調整，其中對房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調力度更甚。這體現了監管層對房地產市場的政策傾斜力度。”諸葛找房分析師王小嬙稱。

??李宇嘉強調，這次調整的力度超出預期。因為市場普遍預計，本月1年期將會下調10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期下調15個基點，超出了市場預期。

??此外，這次5年期的LPR的調降力度和5月20日的力度一樣，但1年期LPR降幅只有5個點，其原因是目前融資環境很寬松，銀行同業拆借、企業票據融資利率，降到1%以下，為歷史新低，不需要再次下降。

??“在當前觀望情緒尚濃，市場信心亟須提振的背景下，這樣的政策安排對于整個房地產市場而言是一項重大利好政策，體現了中央對房地產市場的實質性支持。尤其是基于近期以來的爛尾樓停貸潮風波對市場信心帶來的重大打擊，本次LPR針對性下調也是反映出中央對解決房地產市場難題的決心。”王小嬙認為。

??拉動信貸增長

??近兩年來，新冠疫情從“一次性沖擊”（2020年初）發展至“持續性沖擊”，疊加部分行業不景氣，居民收入穩定性下降，部分人群資產負債表受損嚴重，且對未來收入和工作前景的預期變差，預防性儲蓄需求上升。

??根據中國人民銀行數據，截至2022年6月末，住戶存款增速明顯高于住戶貸款增速；央行公布的調查問卷顯示，城鎮儲戶傾向更多儲蓄的占比越來越高，7月居民部門貸款的大幅減少也能體現出消費意愿的下滑。

??當下，房地產信貸萎縮也非常明顯。幾組數據可以用來佐證：2022年二季度個人房貸余額38.86萬億元，同比增長6.2%，創2009年一季度以來最低增速；2022年二季度末，全國新增房地產貸款占全部新增貸款的4.9%，較上季度回落4.5個百分點，創有統計記錄以來新低；2022年二季度，全國居民購房杠桿率下降至21.2%，創下2012年三季度以來的歷史最低值。

??根據長江證券的研究，過去一年地產及其上下游相關融資對社融存量平均拉動3.6個百分點，基建為2個百分點。房地產從土地到房產，從開發商到居民，再延伸到上下游，近段時間出現了信貸緊縮，并通過行業關聯，導致全社會信用收縮，產生了流動性陷阱、資產負債表收縮的問題。

??這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。但李宇嘉認為， “5年期LPR的下降，不僅僅是為了刺激居民買房，也是為了鼓勵實體企業增加中長期貸款的舉借，從而擴張未來的投資。因為，從七月份融資數據來看，居民和企業中長期貸款的積極性下降都非常明顯。居民和企業中長期貸款同比少增的額度都非常大。”

??能否提升市場預期？

??2022年5月，央行、銀保監會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??據此計算，此次LPR調整后，首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP，首套房貸款利率最低可至4.1%，二套房則是4.9%。

??若按15個基點下調幅度的角度計算，100萬貸款金額、30年等額本息的方式，每個月月供約可以減少100元左右。

??當下，需要通過降息，降低消費成本，降低住房按揭的月供數量，從而通過地產消費的穩定來支持整個社會的消費穩定。李宇嘉認為，要想穩住地產消費，還需要在居民收入端下功夫。“因為居民收入不穩甚至下行，預期不振，即便降息能省下幾百元，多至一千元的月供，也難以真正提升大家的購房積極性。”

??李宇嘉還稱，從城鎮化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務工人群、失業人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼（比如生育）等方面發放的力度，積極的財政政策在此有很大空間。穩住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩定，才能實現行業全鏈條的穩定。

??據新華社報道，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??該政策旨在服務于“保交樓、穩民生”，專項借款嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。

??劉麗杰認為，當前多數城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環境整體寬松，有助于提振市場預期。后期供給端的切實改善，如新房項目有序復工和交房、房企債務風險的化解加快推進等，是從根本上修復市場預期的關鍵。