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??中房網(wǎng)訊 最近一段時(shí)間以來，“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題。

??8月13日，市場(chǎng)傳出消息稱，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。據(jù)悉，該新規(guī)或?qū)⒂?021年1月1日起在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)實(shí)行。

??8月20日，住建部、央行等部門召集房企的座談會(huì)，提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，這也基本確定了“三道紅線”融資政策的準(zhǔn)確性。

??9月14日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響正面積極；將會(huì)同住建部以及其他相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

??這也意味著，“三道紅線”已經(jīng)在試點(diǎn)執(zhí)行，并且未來會(huì)普遍采用。而根據(jù)媒體報(bào)道的最新消息，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

??規(guī)模房企普遍“踩線”

??所謂“三道紅線”，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類，分為四檔，全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

??對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資規(guī)模對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有著至關(guān)重要的作用，當(dāng)下的負(fù)債指標(biāo)決定接下來的融資規(guī)模，對(duì)房企的影響重大。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的100家上市房企數(shù)據(jù)來看，房企踩線的占比為86%。

??結(jié)合房企的業(yè)績(jī)規(guī)模，2000億以上的房企橙色檔占40%，但龍頭房企仍存在財(cái)務(wù)指標(biāo)較好的房企，綠色檔占13%。1000-2000億的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)較差，位于綠色檔房企為0，大部分位于橙色檔，其次是紅色檔，后期有息負(fù)債增速將會(huì)受到限制，倒逼其進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。500-1000億元的房企以橙色和黃色檔分布居多。500億以下的房企各檔分布較為均勻，位于25%左右。

??以上市房企公布的2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心本次監(jiān)測(cè)的100家上市房企中，有包括云南城投、魯商置業(yè)、中南建設(shè)、綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、美的置業(yè)、中國(guó)恒大、泰禾集團(tuán)、華夏幸福、嘉凱城、新華聯(lián)、光明地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、泛海控股、陽(yáng)光100、天房發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、金融街、中國(guó)武夷、廈門國(guó)貿(mào)和蘇州高新在內(nèi)的22家房企三道紅線全部踩中。值得注意的是，其中有多家頭部房企位居紅色檔，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%、凈負(fù)債率超過200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。

??踩中兩道紅線的橙色檔房企數(shù)量最多，有36家。其中，包括中梁地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、新城控股、中國(guó)奧園、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、中駿集團(tuán)、首開股份、藍(lán)光發(fā)展、時(shí)代中國(guó)、迪馬股份、大悅城、中國(guó)鐵建、中國(guó)金茂、寶龍地產(chǎn)、雅居樂、龍湖、世茂、華潤(rùn)置地等知名企業(yè)。橙檔中的房企大多數(shù)踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”和“現(xiàn)金短債比小于1.0”這兩道紅線。

??黃色檔的房企為28家，其中包括佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、濱江集團(tuán)、融信、保利地產(chǎn)、金地、遠(yuǎn)洋、碧桂園、禹洲集團(tuán)、旭輝、花樣年等。其中，絕大多數(shù)房企踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”這道紅線。

??而綠色檔的房企數(shù)量?jī)H有14家。除中海地產(chǎn)、招商蛇口等少數(shù)頭部房企，其余房企規(guī)模較小。

??中小房企開啟高息債模式

??隨著融資新規(guī)的逐步落實(shí)，未來杠桿率過高的企業(yè)融資越來越難，錢也會(huì)越來越貴。

??9月21日，鑫苑置業(yè)宣布完成一筆美元票據(jù)的發(fā)行。該票據(jù)本金金額為3億美元，利率14.5%，期限為2023年到期。對(duì)于此筆融資用途，鑫苑置業(yè)方面表示，擬將票據(jù)發(fā)售的所得款項(xiàng)用于某些離岸現(xiàn)有債務(wù)的再融資以及用于一般公司目的。從融資利率水平來看，14.5%的融資利率已遠(yuǎn)超行業(yè)平均融資成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融資利率中，顯得頗為扎眼。

??同樣靠高息發(fā)債的還有匯景控股，8月3日，匯景控股宣布，擬發(fā)行票面利率12.5％的美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行金額為1.1億美元，該票據(jù)將于2021年到期。一月后，9 月 1 日，匯景控股再發(fā)融資公告稱，擬發(fā)行 2021 年到期的額外 2500 萬(wàn)美元票息 12.5％優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與上述8月票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。其資金用途與鑫苑置業(yè)相同，主要用于償債。

??“三道紅線”的考核之下，融資機(jī)構(gòu)對(duì)于部分杠桿率高的企業(yè)不太友好。今年9月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布的2筆合計(jì)1億美元的票據(jù)，利率也高達(dá)11.95%；佳兆業(yè)集團(tuán)于9月3日增發(fā)的一筆4億美元票據(jù)，利率也高至11.25%。

??盡管“三道紅線”沒有落實(shí)到紙面，卻無形的影響著企業(yè)融資的節(jié)奏。一方面是融資利率的高企，另一方面，則是融資規(guī)模的收縮。

??數(shù)據(jù)顯示，從8月20日至今，房企債券融資規(guī)模明顯收縮。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按發(fā)行日期來看，8月20日-9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元，比前一個(gè)月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規(guī)模收縮約1/4。

??具體來看，“新規(guī)”后一個(gè)月間，境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一個(gè)月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。境內(nèi)融資相對(duì)平穩(wěn)，“新規(guī)”后一個(gè)月境內(nèi)融資規(guī)模約711.8億元，較前一個(gè)月微增0.6%。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，外部環(huán)境的高度不確定性導(dǎo)致今年4月后的境外債市低迷。同時(shí)，融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計(jì)劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步收縮。

??西南證券一位研究員分析稱，從目前融資情況來看，融資成本較低的企業(yè)，還有進(jìn)一步降低的空間。而融資成本較高的企業(yè)，未來可能會(huì)面臨成本增加的問題，所以降杠桿仍是企業(yè)眼下首先工作。

??“三道紅線”之下，房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生怎樣的變化？

??面對(duì)“三道紅線”的嚴(yán)厲監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)未來將發(fā)生怎樣的變化，是業(yè)內(nèi)所關(guān)心的話題。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心近日發(fā)布的一份報(bào)告指出，未來房地產(chǎn)發(fā)展速度將趨向平穩(wěn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將相對(duì)穩(wěn)定。新規(guī)通過設(shè)置三道紅線，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格管控，這意味著房地產(chǎn)融資環(huán)境再次迎來較大力度收緊，融資限制將直接限制房企規(guī)模擴(kuò)張的速度，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度趨向平穩(wěn)。同時(shí)，以往通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式異軍突起的機(jī)會(huì)不復(fù)存在，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，地位將更加穩(wěn)固，排名靠后房企實(shí)現(xiàn)超越的難度進(jìn)一步加大。此外，高負(fù)債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負(fù)債率房企則迎來發(fā)展機(jī)會(huì)。一方面，負(fù)債規(guī)模被限定低速增長(zhǎng)甚至零增長(zhǎng)，這意味著企業(yè)將無法再獲得大規(guī)模融資，企業(yè)必須加快銷售回款，提高內(nèi)生性造血能力以維持企業(yè)正常運(yùn)行和償還債務(wù)所需；另一方面，以往房企通常是通過貸款或融資拿地，一旦融資受限，將直接大幅削弱企業(yè)拿地能力，而土儲(chǔ)又直接關(guān)系企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，高負(fù)債率房企將不得不面臨發(fā)展失速的局面。相對(duì)而言，負(fù)債率控制較好的房企擁有更大的運(yùn)營(yíng)空間，在拿地方面也將有更多選擇。

??幾乎所有房企高管都認(rèn)可中央出臺(tái)“三條紅線”的必要性和其對(duì)行業(yè)的重要性。

??萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮近日表示，"三道紅線"的影響力不亞于2002年實(shí)施土地招拍掛。郁亮指出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)階段：一是2002年之前的階段，是土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；二是招拍掛之后，需要更多的資本市場(chǎng)和金融支持才可以買更多的地，這是金融紅利階段；三是管理紅利時(shí)代，因?yàn)榻鹑诩t利時(shí)代已經(jīng)劃句號(hào)了。近年來房地產(chǎn)金融占比越來越高，這是不對(duì)的，一個(gè)國(guó)家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應(yīng)該有科技、基礎(chǔ)服務(wù)、制造業(yè)等等，所以金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情，國(guó)家一定會(huì)采取措施，只是之前不知道什么時(shí)候會(huì)做這個(gè)事情。今年明確下來了，明年要全面開始實(shí)施這個(gè)政策，所以到了管理紅利階段。這個(gè)階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線，都?xì)w零了。郁亮認(rèn)為，"三道紅線"對(duì)行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變，影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)。三道紅線是會(huì)進(jìn)行穿透檢查的，表內(nèi)表外穿透性全覆蓋。所以之前的財(cái)務(wù)技巧都沒有任何用處，而必須是實(shí)打?qū)崄碚{(diào)整。所以對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

??三盛集團(tuán)總裁馮勁義表示，“三條紅線”是大勢(shì)所趨。此前房地產(chǎn)調(diào)控都是針對(duì)C端購(gòu)房者，是從需求端進(jìn)行調(diào)控，這一輪調(diào)控則是在供應(yīng)端收緊，即讓房企在金融端把杠桿降下來。在馮勁義看來，房企應(yīng)對(duì)“三條紅線”可以分為短期、中期和長(zhǎng)期舉措。短期即要向內(nèi)抓回款、抓銷售。同時(shí)，企業(yè)要抓住窗口期，在很多金融機(jī)構(gòu)還未反應(yīng)過來的時(shí)候，能融的錢趕緊融回來。從中期來看，房企要講究打法。“三條紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動(dòng)態(tài)變化，所以企業(yè)要主動(dòng)監(jiān)測(cè)，在此過程中找到經(jīng)營(yíng)的打法，加強(qiáng)合作，可以引入金融機(jī)構(gòu)做股東。此外，企業(yè)前期還可通過產(chǎn)業(yè)勾地等方式規(guī)避一些涉房類的債務(wù)。從長(zhǎng)期看，企業(yè)需要通過規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的局面，這樣企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較小。

??如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友表示，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開發(fā)人過渡到手藝人，未來不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時(shí)代，房企要做到提高單體項(xiàng)目的融資能力、盈利能力。對(duì)于“三道紅線”，管清友認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融整頓的標(biāo)志。過去從金融的維度，沒有給房企直接設(shè)定指標(biāo)，因此這種監(jiān)管方式的變化，實(shí)質(zhì)上就是把房地產(chǎn)金融直接當(dāng)作金融業(yè)和金融機(jī)構(gòu)來監(jiān)管。對(duì)于這一點(diǎn)，中央的態(tài)度是明確的、堅(jiān)定的，手段也是非常有力的，企業(yè)的應(yīng)對(duì)不要抱有幻想，這是一個(gè)常態(tài)化的監(jiān)管方式。無論在企業(yè)，還是在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)人員一定要認(rèn)識(shí)清楚。

??“對(duì)于一些債務(wù)壓力較大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債。甚至有必要積極降價(jià)促銷，以回籠資金?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若新規(guī)在行業(yè)內(nèi)實(shí)行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來源變?yōu)樵黾愉N售，緊抓回款。

??“三道紅線”也迅速引起企業(yè)的反應(yīng)。9月初，多家房企率先降價(jià)促銷，部分房企開始醞釀降本增效方案，還有一些房企抓住政策窗口期，啟動(dòng)大規(guī)模融資。在融資監(jiān)管的環(huán)境下，降負(fù)債將成為房企的重中之重，尤其是紅線檔房企，可能面臨當(dāng)前的戰(zhàn)略調(diào)整，規(guī)模擴(kuò)張的步伐將要趨緩。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，行業(yè)調(diào)整的端倪已現(xiàn)，對(duì)于房企來說，未來房企必將要加強(qiáng)自身創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，縮小資本的力量。三道紅線的差異化債務(wù)管控對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展未必是壞事，降低房企盲目擴(kuò)張和多元化發(fā)展的動(dòng)力，迫使其回歸到理性、高質(zhì)量的擴(kuò)張，有利于行業(yè)健康發(fā)展。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理