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??近日，萬科南方區(qū)域媒體會上，萬科董事會主席郁亮在表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的改革，“三道紅線”之后所有的企業(yè)發(fā)展上再次來到了同一起跑線，一切都?xì)w零，原來所有的優(yōu)勢、所有的做法可能都不成立了。

??郁亮將房地產(chǎn)行業(yè)分為三個階段，分別是：

??1、2002年前的土地紅利階段，誰能拿到地，誰就賺錢；

??2、2002年后的金融紅利階段，從資本市場獲得越多的支持，金融手段用得越充分，就能買越多土地；

??3、“三道紅線”開始，金融紅利時代結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代。

??據(jù)我們對比30強(qiáng)房企和“三道紅線”踩線情況發(fā)現(xiàn)，TOP30強(qiáng)中，目前有7家房企一條線都沒有踩，5家房企全部踩線，優(yōu)秀品牌房企踩線較少，這主要是由于在“三道紅線”出來以前，就已經(jīng)有很多房企開始著手降負(fù)債。

??9月26日，媒體有消息稱，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。我們認(rèn)為，目前還有一個適應(yīng)和調(diào)整的過程，相信隨著下半年各大房企戰(zhàn)略調(diào)整，明年發(fā)布年報之時，這三項指標(biāo)便會有比較大的改善。

??隨著“三道紅線”的落地實施，部分房企也將面臨融資難題，這將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等。

??尤其是那些觸碰紅線的房企，更要加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績，通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。

??“三道紅線”下，未來高增長將一去不復(fù)返。

??01

??“三道紅線”下

??房企對資金使用將更加審慎

??“三道紅線”來自8月20日住建部和央行召開的重點房企座談會，明確提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

??隨后便傳出“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

??根據(jù)“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。

??9月26日財聯(lián)社消息稱，從知情人士處獨家獲悉，監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉8項財務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。 

??自房企融資“三條紅線”門檻放出后，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點。

??開發(fā)投資額增速增長放緩主要原因是房企融資環(huán)境預(yù)期收緊下，新開工與土地購置投資削減，8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點，土地成交價款累計同比增速回落1個百分點。

??受房企融資“三道紅線”預(yù)期影響，房企對自身資金使用將更加審慎，預(yù)計后續(xù)將繼續(xù)縮減土地投資。

??同時，隨著融資環(huán)境再度收緊，融資“三道紅線”勢必將倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。短期內(nèi)，不少房企將通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。

??02

??核心一二線市場需求堅挺

??三四線仍舊面臨較大下行壓力

??事實上，受疫情影響，今年各大企業(yè)一直都在搶銷售、抓回款。易居百城代理項目顯示，在疫情影響下，多省市售樓處一度“停擺”，2月百城首開項目平均大定簽約率跌至6%的歷史低位。疫后隨著各行各業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場同步轉(zhuǎn)暖，2020年8月百城首開項目平均大定簽約率達(dá)47%，同比增長14個百分點，較2018年以來月均也增長12個百分點。

??圖：2018年1月-2020年8月

??數(shù)據(jù)來源：易居

??百城首開項目當(dāng)天平均大定簽約率

??圖：2019年1月-2020年8月

??數(shù)據(jù)來源：易居

??具體城市來看，一線城市北上廣深市場延續(xù)高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創(chuàng)近年來單月新高，在供應(yīng)明顯放量的作用下，深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，首開便告售罄的項目仍不在少數(shù)。

??重點二三線城市中，濟(jì)南單月同比增長最為突出，疫后濟(jì)南房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，成交逐月回升，并創(chuàng)近年來單月新高，同比增長超兩倍。成都環(huán)比漲幅最為突出，漲幅達(dá)到64%，單月熱度進(jìn)一步上升。

??調(diào)控政策進(jìn)一步升級后，東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯，成交持續(xù)高位運行，同比漲幅皆超50%。尤其是杭州，在政策加碼后市場熱度未減，潛在置業(yè)客群認(rèn)購依舊踴躍，近半項目首開當(dāng)天即售罄。

??表：2020年7、8月27個重點監(jiān)測城市

??首開當(dāng)天便售罄項目（套、元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??表：8月重點監(jiān)測的30個

??一二線城市新房成交數(shù)據(jù)（萬平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??與此同時，不少城市成交仍然處于低迷狀態(tài)。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環(huán)比雙降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地區(qū)重慶鄭州成交明顯走弱，同比跌幅也在20%左右。

??綜合來看，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強(qiáng)勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。 

??雖然核心一二線城市市場依舊火熱，但受疫情影響，2020年上半年房企整體償債指標(biāo)都在走弱，償債壓力和融資成本加大。

??在“三道紅線”壓力下，部分觸線房企為了促銷售、抓回款、降負(fù)債，或?qū)㈤_始回歸購買力更為強(qiáng)勁的一二線城市。

??03

??盈利指標(biāo)持續(xù)下行

??“高增長”一去不復(fù)返

??總體來看，“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對靠高財務(wù)杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)來說將是較大考驗。

??2020年受疫情影響，市場銷售節(jié)奏整體后移，房企項目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度普遍延緩，收入無法如期確認(rèn)，營業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。從利潤率指標(biāo)來看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來的下行趨勢，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??我們通過對歸母凈利潤以及凈利率、歸母凈利率等指標(biāo)進(jìn)行橫向與縱向比較發(fā)現(xiàn)，在盈利下行趨勢下，不少歷年盈利能力較強(qiáng)的房企也遭遇滑鐵盧，利潤增長上，上半年招商蛇口、禹洲集團(tuán)、金融街、國瑞置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企歸母凈利潤增長均失速，增速下滑嚴(yán)重。

??部分典型房企利潤率表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

??行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行受多重因素影響，首先是土地成本因素影響，自2018年以來，2016、2017年高地價項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，推高營業(yè)成本，部分房企盈利開始承壓，今年受疫情影響，問題更加集中和突出。

??其次，在部分城市的政策調(diào)控上，售價受限價管制，在備案銷售制度下，房企難以通過提高項目售價提高利潤空間，導(dǎo)致土地預(yù)期增值無法實現(xiàn)。

??在產(chǎn)品定位上，剛需剛改項目的產(chǎn)品定價和產(chǎn)品溢價都會較低，因此這類項目所占比例和結(jié)轉(zhuǎn)，也會影響到項目盈利。今年上半年受疫情影響，許多房企采取折價讓利策略推動銷售，也在某種程度上拉低了項目的利潤空間。

??與此同時，一些擴(kuò)張型房企為加速去化，采取以價換量的銷售策略，也是導(dǎo)致毛利下降的原因之一。

??我們認(rèn)為，未來市場在“三道紅線”壓力下，原本“三高”模式銷售策略難以為繼，高增長也將一去不復(fù)返，未來如何提升盈利能力將會成為企業(yè)核心命題。

??綜合來看，“三道紅線”對房企融資規(guī)模的直接限制，可謂是對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的一種顛覆。對于一些擴(kuò)張型房企來說，“以價換量”的銷售策略是否具有可持續(xù)性，企業(yè)要做好風(fēng)險評估。

??隨著盈利能力成為企業(yè)的核心價值之一，未來開發(fā)商們也應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升項目的產(chǎn)品溢價。

??與此同時，就像郁亮在萬科南方區(qū)域媒體會上說的那樣，未來行業(yè)對企業(yè)管理和運營能力也提出了更高的要求，隨著整體行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行，做好成本壓縮和管控也將成為企業(yè)必修課之一。