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??“以價(jià)換量”成青島樓市常態(tài)。

??“近期我們店有房子剛開(kāi)始報(bào)價(jià)320萬(wàn)元，房東一次性降價(jià)40萬(wàn)元后，就有4名購(gòu)房者想買(mǎi)，最終順利成交。”青島市北區(qū)一位二手房經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，房東認(rèn)為與其小幅降價(jià)只會(huì)延長(zhǎng)成交周期，不如一次性降到低，快速成交。

??青島天泰城一家品牌二手房中介門(mén)店負(fù)責(zé)人表示，目前青島樓市整體還是降價(jià)跑量趨勢(shì)，部分新盤(pán)推出了特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)等活動(dòng)，相比開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠明顯；二手房市場(chǎng)因?yàn)榻祪r(jià)幅度更大，整體成交情況要好于新房市場(chǎng)。

??根據(jù)卓越數(shù)據(jù)，截至3月30日，青島新建商品房成交14601套，成交189.37萬(wàn)平方米，成交總價(jià)274.85億元，同比去年分別下降40.17%、34.34%和35.61%。價(jià)格亦處于下行通道，已經(jīng)環(huán)比9連降。

??整體來(lái)看，今年一季度青島樓市熱度不如往年。

??為活躍市場(chǎng)，3月底，青島市又連發(fā)兩條購(gòu)房新政：階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整住房公積金貸款最高額度至115萬(wàn)元。分析人士普遍預(yù)計(jì)，后期利好政策繼續(xù)加碼，青島樓市價(jià)格戰(zhàn)還將持續(xù)。

??新盤(pán)銷售冷熱不均

??今年開(kāi)春后，青島開(kāi)發(fā)商繼續(xù)變著花樣賣房，“買(mǎi)房送小米汽車”“炫技內(nèi)卷”發(fā)力推盤(pán)，各類折扣層出不窮。

??青島市北區(qū)勝利橋板塊的中海寰宇時(shí)代雲(yún)境是目前青島主城流速較快的樓盤(pán)之一，廣受改善型購(gòu)房者的青睞。“周末每天能來(lái)60多組客戶，工作日也能來(lái)20多組，真有點(diǎn)接待不過(guò)來(lái)，談客桌坐得滿滿當(dāng)當(dāng)。”該項(xiàng)目一名銷售人員表示，進(jìn)入3月份后，受政策利好影響，市場(chǎng)熱度明顯回升，客戶入市意愿有所提高。

??我們注意到，該項(xiàng)目正在進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，價(jià)格也比較靈活。“我們現(xiàn)在‘一客一制’，價(jià)格可談，政策允許的情況下可以申請(qǐng)?zhí)貎r(jià)房。”上述銷售人員表示，3月份項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，“四五十套肯定是有的，每個(gè)人都能開(kāi)單，業(yè)績(jī)好的同事能賣八九套。”

??靈活的定價(jià)政策疊加政策的利好吸引了不少購(gòu)房者。“我公積金繳存額度高，3月份青島提高了公積金貸款上限，月供減了近2000元。”在中海中海寰宇時(shí)代雲(yún)境，青島市民季先生表示，他從去年開(kāi)始看房，最近開(kāi)發(fā)商讓利活動(dòng)多，幾乎都能申請(qǐng)到特價(jià)房，著急購(gòu)買(mǎi)婚房的他決定不再等。

??“價(jià)格”仍是吸引購(gòu)房者的第一利器。青島歡樂(lè)濱海城板塊的信泰富濱海國(guó)際中心是今年青島一季度最具“話題”的樓盤(pán)：2月份，該項(xiàng)目推出特價(jià)房源，由去年開(kāi)盤(pán)價(jià)最低價(jià)24000元/平方米降至16500元/平方米起。

??“去年8月份開(kāi)盤(pán)后去化速度并不快，半年一共賣了30多套房子；今年推出特價(jià)房源后，一下賣了50多套。”在中信泰富濱海國(guó)際中心售樓處一名銷售人員坦言，這批特價(jià)房源性價(jià)比很高，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)推出類似房源。

??雖然熱鬧的場(chǎng)面令人欣喜，但這并不是市場(chǎng)的全貌，“冷熱不均”才是今年一季度青島樓市更為客觀的情況，熱的是“網(wǎng)紅盤(pán)”、降價(jià)盤(pán)，冷的是非核心項(xiàng)目和一些高端項(xiàng)目。

??走訪發(fā)現(xiàn)，青島市北區(qū)遼陽(yáng)路中鐵諾德逸安居項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但售樓處客流稀少。項(xiàng)目于2023年11月取得預(yù)售許可，截至目前204套房源僅網(wǎng)簽了16套，去化率約為7%。更有項(xiàng)目因去化緩慢選擇封盤(pán)，李滄區(qū)樓山春曉項(xiàng)目就是其中之一。有業(yè)內(nèi)人士稱，青島新房都在降價(jià)，樓山春曉屬于央企盤(pán)，降價(jià)降不動(dòng)，在尋求其他方案。

??“現(xiàn)在的行情是‘看的多，買(mǎi)的少’。”青島李滄北板塊一名從業(yè)超過(guò)10年的新房銷售人員表示，一季度這波熱度在他們的預(yù)料之中，不過(guò)實(shí)際轉(zhuǎn)化效果一般，去年同期業(yè)績(jī)好的同事單月就賣出了十幾套，壓力之下不少同事陸續(xù)轉(zhuǎn)行。

??“當(dāng)下青島市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品觀望情緒較重，尤其是套均500萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品。”青島市嶗山區(qū)某TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，一季度所在的項(xiàng)目到訪寥寥，銷售難達(dá)預(yù)期，正在調(diào)整策略積極應(yīng)對(duì)。

??即使是流速較快的熱盤(pán)從業(yè)人員也難言輕松。“我們既考核流速也要追求利潤(rùn)率。在制定指標(biāo)任務(wù)時(shí)，集團(tuán)層面會(huì)考慮市場(chǎng)因素，但指標(biāo)是硬的并且會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整，即使我們已做的足夠好，完不成也不會(huì)被認(rèn)可。”青島市北區(qū)一家央企樓盤(pán)品牌負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下的環(huán)境下我們?nèi)セ瘔毫艽螅瑢?duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期并不樂(lè)觀，下一步將順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，在價(jià)格上繼續(xù)讓利，推出性價(jià)比更高的產(chǎn)品。

??成交數(shù)據(jù)佐證了今年一季度青島新房市場(chǎng)的疲態(tài)。根據(jù)卓越數(shù)據(jù)，截至3月30日，今年青島新建商品房成交14601套，成交189.37萬(wàn)平方米，成交總價(jià)274.85億元，同比去年分別下降40.17%、34.34%和35.61%。

??青島新房?jī)r(jià)格亦處于下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月份青島新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降2.9%，至此，青島新建商品住宅價(jià)格已經(jīng)環(huán)比9連降。

??青島卓易數(shù)據(jù)高級(jí)市場(chǎng)分析師王玟琳認(rèn)為，從去化情況來(lái)看，目前青島新建商品住宅市場(chǎng)的去化周期比2023年有所延長(zhǎng)，目前約為26個(gè)月，部分供地節(jié)奏較快的區(qū)域，仍面對(duì)價(jià)格戰(zhàn)的壓力。

??有二手房掛牌三四天就成交

??相比新房市場(chǎng)，目前青島的二手房市場(chǎng)成交更為活躍。

??“今年一季度二手房市場(chǎng)的熱度在我們預(yù)料之中，成交比較活躍，上個(gè)月區(qū)域經(jīng)紀(jì)人人均月入過(guò)萬(wàn)元，不少門(mén)店的業(yè)績(jī)達(dá)到三四十萬(wàn)元，足以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，近期我們還在招聘。”青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬表示。

??“市場(chǎng)處于僵持的背景下，房東要促成交易必定在價(jià)格上做更多讓步。此外，一旦有交易案例，成交價(jià)格低于小區(qū)平均價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格，否則沒(méi)有性價(jià)比的房源是不會(huì)被關(guān)注的。”多位受訪人士表示，在房?jī)r(jià)持續(xù)下行下，不少房東心理預(yù)期發(fā)生變化，陸續(xù)下調(diào)價(jià)格，“不大幅降價(jià)就難以脫手”“珍惜首個(gè)出價(jià)人”逐漸成為共識(shí)。

??青島市場(chǎng)不乏降價(jià)超過(guò)百萬(wàn)元的案例。西海岸江山瑞城一套134平方米三居室近期再降價(jià)16萬(wàn)元，報(bào)價(jià)172萬(wàn)元，該房源2022年首次上架上報(bào)價(jià)為275萬(wàn)元，降幅接近40%。

??除了價(jià)格承壓，青島二手房市場(chǎng)另一特點(diǎn)是掛牌量持續(xù)增加。據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至4月18日，貝殼青島平臺(tái)掛牌的二手房數(shù)量為124963套，去年12月底這一數(shù)據(jù)為118075套，4個(gè)月時(shí)間掛牌增加近7000套。

??不過(guò)，青島二手房市場(chǎng)流動(dòng)性仍在。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月青島市二手房全部房屋成交6198套，環(huán)比上漲144%，而6198套的月度成交值也成為自去年6月以來(lái)的月度成交峰值。

??孫鵬將開(kāi)年來(lái)二手房成交相對(duì)活躍的態(tài)勢(shì)總結(jié)為三點(diǎn)：一是掛牌量提升，議價(jià)空間較大，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房活躍度相對(duì)較高;二是二手房作為現(xiàn)房，購(gòu)房者所見(jiàn)即所得，同時(shí)降低了購(gòu)房者的入住時(shí)間;三是春節(jié)后為了孩子上學(xué)的住房需求增加，也促使具備優(yōu)質(zhì)教育資源的二手小區(qū)活躍度提升。

??在此背景下，二季度青島樓市熱度是否會(huì)回升？

??3月底青島連發(fā)兩條購(gòu)房相關(guān)新政，一是自2024年4月1日起，階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；二是自3月29日起，青島市調(diào)整住房公積金貸款政策，統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)首套房與二套房公積金最高貸款額度，住房公積金最高貸款額度可達(dá)115萬(wàn)元。

??“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，兩項(xiàng)政策的發(fā)布進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需客群以及賣掉舊房購(gòu)買(mǎi)新房的換房人群來(lái)說(shuō)，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購(gòu)房信心。”青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)表示。

??不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌認(rèn)為，相較于去年，今年的一季度市場(chǎng)相對(duì)平淡，雖然利好政策不斷，但刺激作用卻在逐漸衰減，當(dāng)下市場(chǎng)觀望情緒仍然比較重，二季度即使熱度即使持續(xù)回升，但幅度也會(huì)有限。