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??前段時間，東莞南城“網(wǎng)紅盤”萬象府一銷售人員因涉嫌收取“茶水費”被移送司法機關(guān)，樓市亂象問題從坊間直接暴露于市場之下。導火索點燃下，一時間，這座粵港澳大灣區(qū)核心城市成為全國樓市焦點。

??12月15日，東莞召開了房地產(chǎn)亂象整治專項行動工作會議，會議不僅對當前東莞房地產(chǎn)市場“治亂”形勢進行了研判，并對下一階段整治工作作出部署。

??其中會議明確指出，當前東莞樓市仍存在一些突出問題：“茶水費”、炒買房號屢禁不止；以意向度為由，提前“凍資”，引發(fā)變相提前銷售爭議與投訴；二手房操盤控價、抱團漲價，掛牌價虛高失實等等，需嚴格管控。

??業(yè)內(nèi)普遍認為，這些違規(guī)行為背后與東莞樓市“異軍突起”以及緊張供地有緊密關(guān)系，在市場仍舊保持高預期背景下，相關(guān)整治以及有效供地將是解決方案。

??違規(guī)的現(xiàn)象

??購房者與銷售人員各有所求，一直讓“茶水費”“內(nèi)定”等灰色操作屢禁不止。相關(guān)部門雖三令五申、多次強調(diào)，但面對強大的市場誘惑，不少買賣方仍難以抵抗，尤其是在供需缺口大，“日光盤”頻現(xiàn)的熱門板塊。

??“把好的房源鎖死，不對外賣，一直要你交錢，然后直接內(nèi)定。”一購房者略顯不甘的說，最后結(jié)果仍是該位購房者以多加5萬元“服務(wù)費”買到了自己中意房源。

??隨著樓市熱度保持，面對高預期套利空間，這類行為已成為市場上半公開的“潛規(guī)則 ”。在購房者切身感受中，房源內(nèi)定的“喝茶費”可從幾千元到幾十萬元不等；同時據(jù)某一樓盤現(xiàn)場置業(yè)顧問透露，對于一些市場反響較好的項目，同樣會有銷售自己交錢搶房，搶到了再倒賣給客戶，市場亂象較多。

??“通常的做法是第三方收錢、面談、只收現(xiàn)金等，銷售們的反偵探意識很強。”某位參與其中的購房者表示，買到房的不會將事情暴露出來，沒買到的也沒有證據(jù)，全面整治難度非常大。

??此外，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，其他各類五花八門違規(guī)行為同樣不少，如幫客戶搞定銀行流水、征信、低首付、購房名額等各類“服務(wù)”也時常閃現(xiàn)，費用從幾千元到幾萬元不等。

??上月，中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞走訪了南城街道莞太路某一二手房門店，了解房源信息后，提到首付可能不夠，店內(nèi)中介立馬壓低聲音告知可幫忙做低首付，最低僅需1成；當問及費用，該中介人士表示，費用以中介費形式一起收取，大概需要2萬元。

??輔助去化的現(xiàn)象主要發(fā)生在市場冷淡期或部分冷門區(qū)域，新房市場火熱的當下，另一種挑選客戶的現(xiàn)象正在成為開發(fā)商小心翼翼試探的又一領(lǐng)域。

??“對于購房者來說，他們面對的是一個相對不透明的市場，從項目營銷節(jié)點到銷售環(huán)節(jié)等，都掌握在開發(fā)商手中，加上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后性，購房者并不能準確掌握房源的真正狀態(tài)。”某地產(chǎn)從業(yè)人員表示。

??這樣的不透明性對于正處于市場高預期環(huán)境下的東莞而言，購房者更處于劣勢。

??前段時間，一位劉姓購房者頻繁與中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢東莞某重點鎮(zhèn)街一項目情況，主要是何時開盤，能不能買到等問題。已做了誠意登記的劉先生對于項目銷售動向卻毫不知情。“銷售只是讓我們等通知，但第一批房子賣完了我都沒等到，大家都說只有全款和可以給到高首付才有資格，期間銷售也曾多次問到我首付能給幾成？”

??沒買到是心塞點之一，在這期間錯失的其他機會同樣讓劉先生深深不滿，“東莞房價夸張點講真是一天一個樣，現(xiàn)在再去買其他項目，暫且不說能不能搶得到，價格與之前相比早已拉開了一大截。”

??劉先生并非個例，打開東莞陽光網(wǎng)問政平臺，類似的訴苦很多。

??“我只是一個剛需購房者中的一員，內(nèi)心非常渴望東莞有一個公平公正公開合法合規(guī)的健康房地產(chǎn)市場。”在問政平臺上，一位購房者如此寫到。

??此外，值得注意的是，同樣針對新房營銷，在12月15日住建局會議上還提及一個被群眾投訴頻繁的“凍資”現(xiàn)象，據(jù)悉，這也是政府相關(guān)部門首次將該現(xiàn)象劃入房地產(chǎn)市場存在的問題中。

??由于凍資方式為客戶本人將款項存至自己銀行賬戶，并未涉及開發(fā)商提前收取錢款，對于此類行為也是包括東莞在內(nèi)的多數(shù)城市眾多樓盤操作方式之一。

??但據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢的廣東洛亞律師事務(wù)所陳泰律師所述：從行為方式上看，未取得預售許可證的開發(fā)商要求購房者必須預先“凍結(jié)資金”才能獲得開盤資格，實質(zhì)上剝奪了其他沒有參與“凍結(jié)資金”購房者的購房權(quán)利，本質(zhì)上仍屬于預售行為。但由于目前并沒有相關(guān)法律法規(guī)對此類行為進行規(guī)范，開發(fā)商這種“打擦邊球”行為導致部分有意向購房者只能接受開發(fā)商不合理要求。因此，建議政府主管部門盡快對此類行為進行明確規(guī)定，維護好房地產(chǎn)銷售秩序，保護購房者的合法權(quán)益。

??東莞市住建局本次重點提及“凍資”一事，后續(xù)是否會跟進相關(guān)措施值得關(guān)注。

??燥熱市場背后的土地失衡

??從東莞近期新盤去化情況看，市場購買勢頭依舊強勁。“秒光”“告罄”仍頻頻在多樓盤上演；與此同時，“地王年”“2萬元/平方米以下住宅即將絕跡”等標簽也在為2021年樓市預期鼓勁。

??12月15日，位于萬江街道汽車總站附近由保利、世茂、陽光城3家房企攜手打造的純新項目閱云臺成功拿證，備案均價3.8萬元/平方米，最高單元去到4.2萬元/平方米，創(chuàng)下萬江新房價格新高，再一次引發(fā)熱議。

??據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)顯示，與該項目相鄰的北大資源御城最近二手房成交價也已去到3.8萬元/平方米。一二手倒掛現(xiàn)象雖不明顯，但如此價格水平及未來預期卻足以讓市場客戶興奮。類似情況還在多個新盤上演，“打新”早已成當下東莞樓市一大關(guān)鍵詞。

??“打新潮”“茶水費”出現(xiàn)背后是日益緊張的供需關(guān)系導致。

??數(shù)據(jù)上看，2016年開始，東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢，從230.67公頃的高位下降到2019年的119.07公頃，增量可開發(fā)用地資源越來越緊張，加上蘇醒的購房需求和火熱的交投氛圍，商品房始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，東莞一手庫存面積僅為247萬平方米，按照過去3個月平均消化速度測算，去庫存僅需約3.2個月。整個1-11月東莞新房供需比為0.76：1，熱點區(qū)域樓盤這一比例還更低。

??“一房難求”在多項目上演。

??加大市場監(jiān)管

??12月15日會議后，在“重點突破，增強以案說法效果”這一大行動方針下，何紹田局長更是帶領(lǐng)全體參會人員前往南城華潤萬象府和萬江保利首鑄天際兩大當下市場熱盤，實地檢查項目銷售情況，并于現(xiàn)場再次強調(diào)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺規(guī)范銷售行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)“茶水費”“更名費”“讓渡費”等違法違規(guī)行為，住建部門將與公安部門協(xié)作配合進行查處，整治決心強烈。

??加大監(jiān)管及懲戒力度的另一面，是市場調(diào)控手段的同步進行。

??今年以來，東莞市政府便在不斷加大住宅用地供應(yīng)力度，隨著東莞全面啟動“拓空間”工作，推動城市更新體制機制創(chuàng)新、TOD開發(fā)和連片“三舊”改造等示范項目，東莞住宅用地供應(yīng)正呈現(xiàn)大幅增加趨勢。

??僅從土拍市場來看，2020年全年東莞公開出讓住宅用地面積已超200萬平方米，比2019年增長接近1倍，預計可新增供應(yīng)商品住房逾5萬套，創(chuàng)近年新高，將有力緩解全市住房供需矛盾。

??在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價房價、規(guī)范市場秩序的同時，東莞還在同步加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴大保障范圍，實現(xiàn)多渠道保障。

??目前，東莞正在摸索經(jīng)驗，這個以實業(yè)起步的城市開始主動調(diào)控地產(chǎn)，使其平穩(wěn)而有活力。