4、發(fā)展階段：房產(chǎn)發(fā)展階段分化明顯，部分潛力城市相對(duì)成熟

　　結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場規(guī)模以及發(fā)展速度，將三四線城市按照房地產(chǎn)市場所處不同發(fā)展階段劃分為四類，分別是：市場萌芽階段、發(fā)展啟動(dòng)階段、快速增長階段、相對(duì)成熟階段。

　　4.1市場萌芽階段

　　從房地產(chǎn)市場萌芽階段城市的分布情況來看，處于市場萌芽階段的城市大多為中、西部的中小城市，例如甘肅的嘉峪關(guān)、定西，云南的昭通、臨滄，貴州的六盤水等，這些城市大多經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，城市建設(shè)水平相對(duì)偏低，標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均未進(jìn)入這類城市。

　　處于萌芽階段城市房地產(chǎn)投資增長率略快于GDP增長率，但房地產(chǎn)投資增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其固定資產(chǎn)投資增長率，這表明房地產(chǎn)處于萌芽階段的城市房地產(chǎn)市場對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)相對(duì)較小，城市處于城市建設(shè)的快速發(fā)展時(shí)期，隨著城市建設(shè)和城市化進(jìn)程的逐步深入，這類城市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度將逐步提升，具有較好資源的城市將率先進(jìn)入房地產(chǎn)市場啟動(dòng)階段甚至進(jìn)入快速增長階段。

　　4.2發(fā)展啟動(dòng)階段

　　從城市分布情況來看，發(fā)展啟動(dòng)階段城市中超過三分之一的城市位于中部六省，不少位于中部幾大城市經(jīng)濟(jì)圈的中小城市因臨近中部重點(diǎn)城市圈的核心城市，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。包括皖江淮城市群的池州，武漢城市群的荊門、鄂州，長株潭城市群的益陽等城市。這些經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小的城市受益于中部城市圈的發(fā)展，房地產(chǎn)市場啟動(dòng)發(fā)展，增長速度較高。除中部地區(qū)的城市外，東三省哈爾濱城市群和遼中南城市群中不少中小城市同樣進(jìn)入房地產(chǎn)市場發(fā)展啟動(dòng)階段，包括黑龍江省黑河、伊春和遼寧的遼陽等。

　　處于發(fā)展啟動(dòng)階段城市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長率明顯高于GDP增長率和固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)市場銷售投資兩旺，且此類城市市場需求以及支付能力仍有充足的發(fā)展空間。因此，隨著市場持續(xù)的快速增長，這類城市將逐步縮小市場規(guī)模差距，部分規(guī)模差距不大的城市將快速進(jìn)入到房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段。

　　4.3快速增長階段

　　處于快速增長階段的城市房地產(chǎn)投資速度較快，商品房銷售面積大幅增長，房屋銷售價(jià)格同比持續(xù)上漲，從整體來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展是快速增長的。典型的城市如珠海、江門、唐山、保定、滄州、廊坊、信陽、駐馬店、鞍山、營口、鄂爾多斯、臨沂、菏澤、威海等57個(gè)城市，其中河南9個(gè)，山東8個(gè)，安徽，遼寧都為7個(gè)，河北6個(gè)，廣東5個(gè)，快速增長的城市處于中部區(qū)域的占到了31.58%。隨著市場銷售的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐年提高，土地成交量增長較快，土地溢價(jià)水平較高。

　　4.4相對(duì)成熟階段

　　處于相對(duì)成熟階段的城市受多種因素的影響，房地產(chǎn)投資增速趨緩，從成交同比增速來看,相對(duì)成熟的城市房地產(chǎn)增速處于下降的通道中，但銷售面積、房地產(chǎn)均價(jià)等市場規(guī)模穩(wěn)步增長，整體來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展是平穩(wěn)增長的。典型的城市包括東莞、中山、徐州、南通、清遠(yuǎn)、包頭、紹興、洛陽、吉林、鎮(zhèn)江、泰州、揚(yáng)州、紹興、臺(tái)州、嘉興、溫州等66個(gè)城市，其中四川9個(gè)，江蘇8個(gè)，浙江7個(gè)，江西6個(gè)， 湖南、內(nèi)蒙古分別為5個(gè)， 山東4個(gè)， 相對(duì)成熟的城市處于東部區(qū)域的占到了48.48%。

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