2012下半年房地產形勢預判

一、房地產開發投資預測

2012年上半年房地產開發投資名義增長16.6%，同比增速持續回落。房地產投資增幅的高位回落，與整體市場的全面調整密不可分。預計今年前三季度房地產投資累計達到5.08萬億元，同比增幅為15%。第三季度開發投資凈增長2萬億，基本與第二季度持平。全年房地產開發投資預計維持在7.22萬億的預測水平上，同比增長12%。總體看，房地產開發投資能夠保持雙位數增長，但增速較去年有了明顯放緩。

依據一：房地產市場短期回暖，但不會出現大范圍持續性反轉，開發企業投資依然謹慎。雖然二季度末房地產市場出現了久違的回暖，但這輪回暖是由前期積累的自住型購房需求帶動和支撐的。限購政策不放松，決定了投資投機性購房需求依然被緊緊遏制。開發企業獲得市場快速去化的窗口期比較短暫。在政策依然不明朗的情況下，企業投資積極性依然不高。

依據二：保障性安居工程、商業地產、旅游地產等推動開發投資增長。下半年保障性安居工程投資依然是房地產開發投資的重要組成部分。如果說上半年更加注重開工率的完成，下半年則更加側重后續投資的跟進及相當規模保障房的完工，這就決定了下半年保障房投資規模要加大。另外，非住宅領域的商業地產、旅游地產依然是開發企業關注和投資的新興領域，在開發投資總額總的占比將繼續提高。

依據三：“穩增長”因素。下半年是我國落實“穩增長”的關鍵期，政治局會議強調了加大普通住房供應和消費，房地產市場的穩步發展包括投資的增長也是確保宏觀經濟“穩增長”的重要一環。

二、房地產開發資金來源預測

(一)房地產資金來源總額增10%左右

2012年上半年，受市場回暖因素影響，資金來源總額穩步增長，二季度同比增幅也一舉扭轉了此前三個季度下降的趨勢。其中自籌資金和其他資金的貢獻度最大。

雖然央行表示當前的貨幣寬松是定向寬松，房地產貸款依然受到限制，但隨著貨幣政策逐步放開，特別是降息、降低存款準備金率等典型貨幣政策工具的運用，房地產資金的外部供應環境依然寬松，各類資金可以曲線進入房地產開發領域，從而開發企業的資金來源將有所改觀。預計前三季度，房地產企業資金來源總量達到6.78萬億，同比增長9%。第三季度資金來源總量達到2.45萬億，達到近四個季度的新高。預計全年房地產資金來源總額達到9.2萬億，同比增長達到10%。

(二)資金來源結構中，自籌資金和其他資金占比將上升

2012年二季度資金來源結構中，國內貸款占比較一季度下滑了5個百分點，表面原因是國內貸款總量環比回落，本質原因是緊縮性調控政策依然對開發企業限制貸款，即貨幣政策定向放松，有保有壓，房地產領域正是被“壓”的對象。預計第三季度，國內貸款形勢不會好轉，但外部流動性寬松會促進自籌資金及其他資金來源的占比上升，總量同比也將保持正增長。

三、土地市場預測

(一)房地產土地供應總體表現為量跌價滯，保障性安居工程用地應保盡保

2012年上半年房地產用地供應量同比有所回落，地價漲幅逐季收窄，流標流拍宗地數量較大，總體上市場呈量跌價滯局面，景氣度較低，處于盤整下行階段。上半年房地產用地供應5.97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應4.08萬公頃，同比減少21.7%。

預計今年第三季度，房地產用地供應量價會略有回升，前三季度累計住房用地供應量在7萬公頃左右，基本格局仍將保持平穩。全年住宅土地供應量12萬公頃左右，同比下跌12%。

房地產企業購置土地面積一般為土地供應量的30%左右，預計全年開發企業購置面積總量在4億平方米左右。保障房用地三季度將保持平穩增長，全年要完成700萬套保障房開工任務，第四季度預計用地會有所增加，綜合分析，前三季度保障房供地1.8萬公頃，全年2.8萬公頃，實現保障房用地的應保盡保。

由于下半年是國家“穩增長”的關鍵期，民間版“4萬億”投資計劃已經悄然啟動，工業倉儲、交通等基礎設施用地的占比將逐步上升。

(二)土地市場整體回調與高價地塊涌現同時存在

2012年上半年開發企業土地購置面積為1.7億平方米，同比回落了2成，土地市場整體回調明顯，土地流標流拍現象增多。由于房地產緊縮調控政策不變，甚至有進一步加強的態勢，開發企業拿地將更加謹慎，央企被要求配合中央政府“抑房價”，在高價地的獲取方面受到一定的制約。

雖然目前一些地方出現了所謂的“地王”，但這類地塊大都屬于優質商務地塊，屬于稀缺地塊，拍出高價實屬正常。因此，“地王”的存在與大資金的投機炒作關系不大，也太可能引發全面的土地市場價格反彈。

下半年土地市場依然處于整體調整的狀態，全年開發企業土地購置面積預計在4億平方米左右，較去年有小幅回落。2012年保障房新開工量比2011年明顯下降，開發商購置保障性住房用地總量減少。

(三)全國土地成交均價漲幅將繼續收窄，全年漲幅3%左右

2012年上半年，地價總體平穩，同比增速持續放緩，重點區域住宅地價環比仍為負增長。前兩個季度住宅地價環比增長率分別為-0.04%、0.13%，同比增長率分別為3.7%、1.77%。隨著土地市場的繼續調整，住宅地價下半年增幅繼續回落，但全年整體增幅在3%左右。

四、房地產市場供給預測

(一)2012年第三季度商品房新開工面積環比回升，全年新開工面積下降5%

2012年上半年房屋新開工面積9.23億平方米，同比下降7.1%，市場調整幅度超過普遍預期。下半年第三季度，房地產開發企業資金鏈狀況將有所緩解，融資和回款速度加快，加上保障性安居工程的剛性任務，總的新開工面積將環比回升。但全年新開工數據依然維持同比回落5%左右的預期。

2012年上半年房屋竣工面積3.3億平方米，同比增長20.7%，增速較一季度有回落。全年預計竣工面積在10億平方米，同比增12%，增速進一步回落。

下半年開發企業將繼續抓緊以價換量銷售措施，把握銷售窗口期，預計有兩種做法，一是即將完工的項目盡快竣工銷售，二是剛開工的項目適當延長施工周期。開發企業需要考慮的因素是，未來半年到一年依然是政策緊縮期，樓市的冬天還未過去，市場預期也不宜太樂觀。企業保持健康現金流，依然是未來可持續生存的關鍵。

(二)住房供應結構以自住需求為導向

不久前召開的政治局工作會議，要求“增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求”。政策的落腳點是滿足居民合理的自主性住房需求，這種需求可以是首套，也可以是第二套，但用途要求是自住。從居民的消費能力看，高端住宅也可能是自住需求，但比例不會太大。大部分自住需求應該是中小套型普通商品住宅及保障性安居工程。這是由居民收入結構和消費能力決定的，也是人多地少的國情決定的。

(三)商辦類物業供應比例增大

從去年及上半年的新開工情況看，商辦類物業的增幅明顯高于住宅物業，按照一般施工周期，下半年或明年，商辦類物業的竣工和實際市場供應量將明顯增長，占總體市場供應的比例也相應增大。

五、房地產市場需求預測

(一)2012年商品房銷售量預計持平或略低于去年水平

2012年上半年商品房成交量4億平方米，同比下降10%。雖然上半年市場整體調整態勢明顯，但5-6月份的反彈顯示了市場剛性需求的潛在動力。另外，限購政策效力的遞減作用下，部分改善型需求甚至投資需求也能夠再次進入到市場中，也助推了市場成交量和價格的回升。預計下半年商品房銷售形勢將延續回暖的態勢，全年市場可能并不會太悲觀，而是相對去年持平或略有回調。

主要影響因素：一是市場預期已經發生改變。在貨幣政策持續寬松，地方政府不斷試探微調政策，與市場成交量的不斷上升促成了市場向上發展的預期；二是“金九銀十”房產傳統銷售旺季到來，下半年市場表現也不會太差；三是市場回暖可持續性和高度存局限性。回暖主要動力是自住型和改善型購房需求，大部分投資投機需求被阻擋，這就意味著銷售量不會大規模井噴；四是中央要求“切實防止房價反彈”，控制房價必然會影響到成交量的擴大。

兩方因素共同決定，今年整體樓市將會在相對理性、可控的狀態下發展，整體成交量與去年持平或略低。

(二)貨幣政策繼續寬松放大了市場回暖預期

預計下半年央行將下調存款準備金率2次左右，降息1次左右，貨幣政策繼續沿寬松軌道推進。對于房地產市場，央行銀監會表態要嚴格執行差別化住房信貸政策，即在限購限貸框架下，對首套購房需求要給予相應的信貸優惠，二套房相應提高貸款門檻。開發信貸方面，雖然國內貸款占企業資金來源的比重在上半年有所下降，但下半年情況將有所改觀。綜合看，從消費到開發，貨幣政策放松有利于市場回暖預期的增強。這也是將增加“金九銀十”銷售旺季的成色。

六、房地產市場價格預測

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(一)全國商品房價格觸底，同比價格底部將在3季度左右出現，環比價格小幅反彈

2012年上半年末，70大中城市房價指數整體表現為同比持續下降，環比指數開始反彈。

由于下半年房地產企業庫存壓力開始減輕，企業銷售資金回籠狀況好轉，整體市場有持續回暖的趨勢，下半年整體價格走勢是同比繼續下降，最低幅度可能在第三季度末出現，全年綜合指數出現3-4%的降幅。環比方面，下半年三季度可能維持小幅反彈的態勢，但由于“控房價”政策因素的存在，房價環比一般也都維持在正負0.5%的范圍內。

預計可能出臺的新調控政策力度不會太大，對市場的影響力有限，房價盤整幾個月后，快則四季度，慢則明年上半年，仍將進入振蕩式的小幅上升通道。本輪市場調整過程中，房價最低迷的時點已經過去。

(二)一二線城市房價探底回升堅決，三線城市依然有下調空間

6月份，一、二線城市新建商品住宅價格環比增幅都出現了近8個月來首次正增長，在三類城市中，一線城市環比漲幅最大；而三線城市依然是負增長，但跌幅已經明顯收窄，反應相對滯后。一線城市新建商品住宅價格同比綜合指數依然最低，一線城市在探底過程中下降最為明顯。總體而言，三類城市房價走勢粘合、趨同。

下半年，一線城市房價在消費者買漲不買跌的情緒帶動下，繼續趨穩，回升。相對三線城市，一線和二線城市的房價更有需求支撐。三線城市依然在消化去年以來資金推動行情的價格負擔，在下半年可能出臺的房產稅試點、異地限購等政策影響下，價格還有下跌空間。