富力突圍資金困局

2008年末，富力高達123%的資產負債率一度使公司在賬面上處于“技術破產”的狀態。面對如此窘境，富力不得不重新調整戰略思路，以爭取現金流為主要任務的自救行動已陸續展開。

富力之劫一方面是受困于近年大規模的高檔商業廣場、酒店開發所沉淀的150億巨額資金，另一方面則是因為2007年拿地過猛造成了巨大的資金壓力。

面對08年的困境，富力頻繁出招。為了控制資金的大量流出，富力還將一些項目的開工權收歸總公司，放緩投資物業開工節奏。現金流成為09年富力關注 的焦點。盡管發行公司債券已經獲得批準，短期內能否發行還是未知數。按照富力已落成總值150億的投資物業，如出售其中的1/3左右將會有效緩解資金壓 力。而這也是公司2009年業務發展戰略會上管理層認為在融資計劃屢屢受挫的情況下，除了住宅銷售外能夠緩解企業資金壓力的另一重大舉措。

身陷困局

在2008年前，富力的住宅搭配商業地產模式頗受贊譽，但是，隨著地產市場迅速進入調整期，富力的輕重資產配備模式給公司的財務結構帶來沉重負擔， 其資金鏈危機一下子凸顯出來。在2008年末，高達123%的資產負債率一度使公司在賬面上處于“技術破產”的狀態。富力之劫一方面是受困于近年大規模的 高檔商業廣場、酒店開發所需的巨額資金，另一方面則是因為2007年拿地過猛造成了巨大的資金壓力。在巨大的資金壓力下，富力試圖通過返A股進行融資受 阻，負面新聞不斷傳出，股份屢遭減持，2008年對于富力來說幾乎是一場“災難”。

突圍困局

由于08年嚴重的資金鏈危機，富力陷入破產的傳聞幾近無力招架，為了降低負債率，富力地產已連番出招：董事回購部分資產、計劃申請發行A股、內部裁 員以及暫停大型商業項目等。在香港市場上，富力也遭投資者甩賣，遭到國際投行摩根大通和法巴等大幅減持。面對此困境，對于富力來說如何降低資產負債率、增 加融資成為當前重中之重。

富力早在2006年6月，已向中國證監會遞交了相關申請，但受宏觀調控影響，以及其后暫停A股的IPO上市，故審批至今未有獲批。富力地產在5月底 的股東大會上，取得股東批準將發行A股計劃之有效期，再延長1年。而其回歸A股的進程現在難以預測何時會成事，也變得遙遙無期。在此情況下，加速資金回 籠，尋求融資成為其當前降低資產負債率的首要之務。

突圍行動一：降價銷售加速資金回流

2008年富力實現銷售收入160億元，同比小幅增長3.98%。其中上半年僅實現銷售收入39億，下半年富力調低了項目售價，銷售額比上半年暴漲 了2倍多，達到了121億，是全年銷售額的75%。在巨大的資金壓力下，富力連續的降價取得了不錯的銷售業績，09年上半年項目持續降價的同時，取得了不 錯的銷售佳績，上半年實行銷售金額116億。可見富力主要是通過低價多銷來維持業績。相比08年的捉襟見肘，降價促銷所帶來的現金流量，對于富力眼下可以 說是暫時得到了喘息之機。

突圍行動二：放緩投資物業開工節奏

儲備大量的商用物業項目曾是富力地產巨大的優勢，而如今，分布在全國的這些投資大、回收期長的將近150萬平方米的待建項目讓富力有些喘不過氣來， 甚至差點成為壓倒富力的最后一根稻草。投資物業的前期投資較大，在企業資金壓力明顯的情況下，不宜發展投資物業。因此，為了應對危機，富力地產做出了更為 根本性的緊急調整，其中之一就是幾乎全面停止前兩年啟動的增加持有型經營性物業的整體戰略，總部已經回收所有區域公司新項目的開工決定權，包括原先準備開 工建設的幾個酒店項目、幾個大型商業項目都已經暫緩開工或放緩施工。通過持有項目的開工節奏放緩，控制資金流出。

突圍行動三：尋找多渠道融資

繼5月以10.22億豪奪北京廣渠門10號地塊之后，幾乎同一時間，富力集團在廣州從化市也通過協議購得價值7.5億元的80萬平方米土地。09年 市場回暖、有復蘇跡象，因此時隔一年后富力再重新介入土地市場。富力近來在土地市場上動作頻繁，可能是醉翁之意不在拿地，而是為擴大土地儲備，意在下半年 的A股IPO重啟。

除了不放棄A股IPO，富力還積極尋找其他融資渠道。6月底，富力申請發行60億元公司債獲批，然而公司債的發行還面臨很多變數。 冰封10個月之久的公司債剛剛有解凍跡象，40只獲批通過的公司債在排隊等候發行，能否得到市場的認可還是個未知數。此次富力公司債是“有條件通過”，證 監會所謂的條件即是"市場情況"。富力公司債變數猶存，市場表現至關重要。(未完待續)