2012廣州商品住宅市場年中報告

“微調引導，市場雙底呈現；靈活微調，價穩鞏固”

2012年上半年廣州商品住宅成交面積303.6萬m²，環比去年下半年上升近20%；成交均價為13826元/m²，比去年下半年上升1%。年初市場低谷以及傳統淡季影響，推貨速度明顯放緩，但隨著市場的逐步企穩回暖，開發商推貨意愿增強，成交面積由2月份25.3萬㎡逐步回升至5、6月份70萬㎡以上的高位成交。

下半年政策微調向松，置業者心態平穩向好，預計成交回暖勢頭可保持。

整體市場：局部價格下調 成交走出底部

2012年上半年商品住宅供求表現與2011年上半年同期基本持平，整體價格平穩，整體成交逐步回暖趨勢明顯，尤其進去5、6月以后。2012年上半年成交面積為303.6萬m²，與去年上半年同期持平，但環比去年下半年上升近20%。2012年上半年成交均價為13826元/m²，與去年上半年同期相比輕微上升5%，環比去年下半年上升1%。

市場走出底部，供需態勢皆明顯好轉。年初市場低谷以及傳統淡季影響，推貨速度明顯放緩，但隨著市場的逐步企穩回暖，開發商推貨意愿增強。成交面積由2月份25.3萬㎡逐步回升至5、6月份70萬㎡以上的高位成交。

就區域成交量而言，外圍降價幅度大的區域成交保持好的成交量，中心區價格堅挺，同時成交量有不同程度的上升。半年以來，番禺、南沙價格都有超過10%的下調，拉動成交，保證了良好的成交量；花都價格相對穩定，成交環比略有下降；從化因為購房入戶政策的取消，成交大幅下滑。

供應預測：下半年廣州住宅貨量新增供應充裕

據合富輝煌集團市場研究部監測統計，預計下半年新增供應約為3.33萬套，與往年相比有明顯的增加，處于近年來高位，中心六區新增供應更是有明顯增大，約1.52萬套。其中，中心區剛需中小戶型及高端供應多，外圍供應則以剛需及改善戶型居多。

備注：

1、貨量預測數據由合富輝煌集團市場研究部監測統計，主要通過實地調查樓盤的施工進度結合項目規劃施工許可情況等綜合統計，由于施工進度各發展商會根據市場變化及存量調整，下半年實際新增供應與按正常施工進度的預計量會有較大差異；

2、新貨的統計時間為：2012年7月——2012年年底；

3、未推新貨是已取得預售證但截止2012年7月仍未推出市場的新貨。

預計不同產品銷售表現分化。110m²以下的剛需產品在中心區和外圍均有供應，上半年整體消化良好，預測在政策可能進一步想此類群體優惠的情況下，銷售繼續向好。110-140m²普通改善型產品則集中在外圍，上半年消化速度慢，110-120m²產品可能銷售樂觀，120-140m²將是受限購政策影響最大的群體。140m²以上高端產品在中心區主力供應，上半年200m²以上的豪宅銷售暢旺，預計地段優、資源佳的項目將繼續熱銷。

走勢預判：置業者心態平穩向好  成交前景樂觀

預計下半年市場政策、供應、置業者心態等因素向積極方向繼續轉變。在政策方面，調控基調不變，微調向松，同時管理層對提價行為高度敏感，密切關注關注價格變化。而在供應方面，貨量總量充裕，存貨依舊非常大，另一方面，供應結構有差異，剛需產品仍是主流，中心和外圍均有較多供應，高端大戶型項目主要來自市區，普通改善型產品則在外圍居多。至于置業者心態方面，置業者心態大多平穩向好，部分觀望、預跌的心態已轉變，主流認為政策持續調控。

雖然各項因素積極轉好，但保持價格穩定是基本前提，“避免價格過快上漲”是政府調控的底線。在這樣的前提下整體成交樂觀，預計高過上半年成交量(303.6萬㎡ )，但是受限購影響，普通改善型產品集中地外圍區域，成交受到一定抑制。