[中銀國際]房地產行業周刊:政策博弈加劇 成交略有改善(20111129)

【房地產行業研究報告內容摘要】

支撐評級的要點

政策動態：上周，房地產行業政策比較密集，多數為各地方政府相繼出臺的微調政策，如：北京普通住宅標準的放寬、以及對存量房稅收征管的加強；杭州經濟開發區對于高端人才首次購房補貼；成都變相放松限購資格認定一周后被叫停等。部分政策引發了市場對于調控放松的遐想。另一方面，國務院副總理李克強重申“明年繼續實行抑制房價過快上漲政策”，再次表明中央政府從緊調控的決心。

公司信息：上周，中銀國際關注的房地產上市公司榮盛發展和蘇寧環球公布了拿地情況；陽光城、萬科A 和金隅股份公布了融資擔保計劃；嘉凱城公布了對外投資計劃；首開股份和中南建設等公布了其他事項。

市場概況：上周我們觀察的17 個主要城市合計成交面積250.6 萬平米，較前周環比上漲22.1%，北京和重慶漲幅居前，廈門和寧波跌幅居前；價格指數整體環比下跌4.8%，一線城市全線下跌，二三線城市價格漲跌互現；庫存繼續累積。

投資評級和建議：

對于近期的政策博弈我們的基本觀點是：限購限貸等核心調控政策將在未來一段時間繼續從嚴執行，不過出于局部優化的考慮以及對首套剛需購房者的合理回歸，政策微調還是會有選擇地被放行，但這并不能被簡單地解讀為調控政策的轉向。在樓市基本面的調整時間和幅度尚不足的情況下，政策實質放松短期內很難看到。不涉及核心政策的微調帶來的邊際效應有限，不足以帶來板塊趨勢性投資機會。我們維持地產板塊難以在四季度取得超額收益的看法，建議投資者優選個股，逢低布局受益于行業集中度提高的行業龍頭公司、受益于“低價走量”的新格局形成的低成本快周轉區域公司以及享有調控避風港之稱，景氣度高企的商業地產公司。