??報(bào)告摘要

??近期央行等中央部委表態(tài)頻繁，重申不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，科學(xué)穩(wěn)健把握逆周期調(diào)節(jié)力度，宏觀杠桿率不會(huì)再出現(xiàn)大幅上升，5年期LPR降幅也小于1年期品種，并強(qiáng)調(diào)LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率。但與此同時(shí)，央行也強(qiáng)調(diào)不得不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。我們認(rèn)為“紓困但不刺激”很可能是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的核心思路。

??央行等中央部委針對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策需要綜合考慮多重目標(biāo)：房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈、房企和居民杠桿率不再大幅上升（防風(fēng)險(xiǎn)）、房企資金鏈不出現(xiàn)大規(guī)模斷裂、穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、預(yù)期管理（一方面要管理居民房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，另一方面要管理地產(chǎn)企業(yè)政策博弈預(yù)期）。

??從央行貨幣政策報(bào)告可以看出，央行認(rèn)為新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成一定影響，但持續(xù)時(shí)間和規(guī)模都有限。考慮到百強(qiáng)房企近三年一季度銷售額占全年的比例平均不到20%，1-2月占比更是只有11%，因此疫情本身對(duì)房企銷售回款的影響主要是短期的。疫情過去之后，一季度積攢的購房需求很可能在二季度集中釋放，此后市場(chǎng)將向常態(tài)回歸。因此調(diào)整首付比例、放開認(rèn)房又認(rèn)貸等需求側(cè)強(qiáng)力刺激政策的必要性較小。

??從房企債務(wù)壓力來看，銀行貸款和非標(biāo)融資都可以相對(duì)靈活地通過展期、續(xù)貸解決，公開市場(chǎng)債券到期壓力大的房企由于債務(wù)的償還剛性更強(qiáng)，可能資金鏈壓力會(huì)更大一些。對(duì)于這些房企，我們認(rèn)為不排除在保證不新增債務(wù)的前提下，有限放開定增等股權(quán)融資，化解短期資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有效降低杠桿率的可能性。具體分析可見我們之前的報(bào)告《不排除有限放開房企定增的可能性》。

??以下為近期央行等中央部委相關(guān)表態(tài)：

??2月22日央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在接受金融時(shí)報(bào)專訪時(shí)表示，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率。房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，銀行可通過LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機(jī)制過程中，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。人民銀行將科學(xué)穩(wěn)健把握逆周期調(diào)節(jié)力度，堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，保持廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速基本匹配，在多重目標(biāo)中尋求動(dòng)態(tài)平衡，平衡好穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，中國(guó)的宏觀杠桿率不會(huì)再出現(xiàn)大幅上升的情況，將保持基本穩(wěn)定。

??2月21日央行召開2020年金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”

??2月20日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報(bào)價(jià)，1年期品種報(bào)4.05%，下行10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上品種報(bào)4.75%，下行5個(gè)基點(diǎn)。5年期品種降幅不及1年期品種。

??2月19日央行貨幣政策報(bào)告：新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成一定影響，但持續(xù)時(shí)間和規(guī)模都有限。發(fā)揮貨幣信貸政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，按照因城施策的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。當(dāng)前宏觀杠桿率仍處在高位，宏觀杠桿率很難像2009年至2017年一樣年均上升超過10個(gè)百分點(diǎn)。

??2月17日晚間，央行辟謠調(diào)整MPA房地產(chǎn)信貸考核相關(guān)傳聞。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)有關(guān)央行擬調(diào)整宏觀審慎評(píng)估（MPA）中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)的說法不屬實(shí)。該負(fù)責(zé)人同時(shí)稱，央行將繼續(xù)按照黨中央、國(guó)務(wù)院的要求，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(此前有外媒報(bào)道，中國(guó)央行擬調(diào)整MPA中的房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)，僅考核房地產(chǎn)廣義信貸，而不再細(xì)化考核按揭和開發(fā)貸等具體比例)。

??2月16日財(cái)政部長(zhǎng)劉昆在求是雜志發(fā)文：堅(jiān)持“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，深入開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，推動(dòng)完善基本住房保障體系。

??1月31日，央行等五部門聯(lián)合發(fā)文，要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)和企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：政策收緊超預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期