??導 讀

??2020年，合景泰富全年預售金額約1036.1億元，同比增長20.3%，進階千億陣營。

??【預售金額破千億，2021年目標增長20%】2020年，合景泰富全年預售金額約1036.1億元，同比增長20.3%，順利達成1033億元銷售目標，進階千億陣營。其中，粵港澳大灣區和長三角區域的業績貢獻率最高，均為36%，這兩大區域市場仍大有機會，未來需繼續發揮深耕優勢。展望2021年，合景泰富目標銷售1240億元，保持穩健的增長態勢，在2021年預計2050億的貨值保障下，目標實現概率較大。 

??【投資表現謹慎，總土地儲備達2442萬平方米】2020年，合景泰富保持審慎的投資態度，全年新增投資建面約332萬平方米，總土地成本為236億元，拿地銷售（金額）比為0.23，2019年為0.32。截至2020年末，合景泰富土地儲備總建筑面積為2442萬平方米，主要布局在粵港澳大灣區、長三角區域和中西部地區。未來，合景泰富仍要圍繞粵港澳大灣區和長三角兩大區域尋求拖，繼續鞏固在土地儲備上的優勢。 

??【營收與毛利齊增，利潤率保持在行業高位】報告期內，合景泰富總營收297.42億元，同比增長24.2%；實現毛利潤93.6億元，同比增長25.7%，凈利潤為69.0億元；毛利率由2019年31.1%升至31.5%，凈利率為23.2%，仍保持在行業高水平。凈利潤與凈利率同比有所下降，其主要原因在于投資物業公允價值收益凈額的減少，給企業盈利帶來波動性，房企需做好相關的平衡性措施。 

??【融資成本降至6.2%，財務結構持續優化】合景泰富的融資成本繼續保持優勢，2020年為6.2%，較2018、2019年繼續下降0.2個百分點。根據“三條紅線”管控，截至2020年末，合景泰富的現金短債比約為1.8，超過1倍；凈負債率為61.7%，處在低位區；而扣除預收賬款的資產負債率為75.1%，較中期下降2.6個百分點。作為黃色檔房企，未來合景泰富仍需繼續優化該指標，同時要利用好現有的融資空間，保證企業穩定向好發展。 

??【持續挖掘商業價值，加快數字化轉型提升經營管理水平】目前，合景泰富已開業商業項目共37個，其中商場9個，寫字樓8個，酒店20個，持續帶來穩定的現金流入和利潤支撐，且與地產業務形成雙輪驅動，助力企業穿越經濟周期。戰略上，加快數字化轉型，提升經營管理水平作為企業的重中之重，尤其是2020年6月完成了SAP系統的全面搭建，標志著企業邁向了數字化的全新階段。SAP系統不僅搭建了本集團財務共享平臺，優化了企業資金管理方式，還實現了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業運營、規模提升和多元業務協同發展。

??01銷 售

??預售金額破千億

??2021年目標繼續增長20%

??2020年，合景泰富全年預售金額約1036.1億元，同比增長20.3%；預售面積約611萬平方米，同比增長24.1%。盡管銷售額增速較2019年有所放緩，但仍居行業較高位，同時也順利達成1033億元銷售目標，進階千億陣營。尤其是下半年，隨著市場恢復，合景泰富積極推貨、加快去化成效顯著，全年約65%的業績集中在下半年，保證了全年業績突破。

??從預售金額分布結構來看，長三角區域和粵港澳大灣區貢獻率最高，均為36%，合計占比超過7成。這兩個區域市場空間大、紅利多，外部環境整體利好合景泰富的業績增長。另外，從城市能級來看，合景泰富88%的業績來自一二線城市。

??2021年，合景泰富目標銷售1240億元，同比增長20%。整體來看，目標實現概率較大，主要基于以下兩點判斷：

??一方面，從歷年來看，合景泰富的目標制定都較為穩健，完成情況都較好，20%的目標增長率符合企業穩健的發展節奏。

??另一方面，從貨值準備及分布來看，2021年合景泰富的總可售貨值為2050億元，其中57%位于粵港澳大灣區，26%位于長三角區域，且九成貨值主要布局在一二線城市，市場去化預期向好。全年只要達成60%的去化率即可完成目標，整體壓力不大。

??02投 資

??投資表現審慎穩健

??新增土地權益增至82%

??2020年，合景泰富投資表現謹慎，全年通過招拍掛、合作開發、產業勾地等多種模式共計獲取21幅地，在廣州、杭州、蘇州、成都等重點一二線城市均有補倉，尤其是以產業引入形式在嘉興、鹽城獲取的優質地塊成本都較低。全年合計新增建面約332萬平方米，總土地成本為236億元，拿地銷售（金額）比為0.23，2019年為0.32，無論是投資規模還是投資力度都有所放緩。

??值得注意的是，盡管行業合作開發態勢愈演愈烈，但合景泰富在投資中仍保證了較高的權益，新增土地權益比從2019年66%增至82%，新增土地并表比例也達到93%，利好于業績質量的提升。

??截至報告期末，合景泰富共擁有175個項目，分布于41座城市，土地儲備權益建筑面積約1663萬平方米，總建筑面積約2442萬平方米，總可售貨值約5300億元，可為銷售規模持續增長提供貨值保障。

??從布局結構來看，合景泰富土地儲備集中在港澳大灣區、長三角區域、中西部地區，總建面占比分別達到39%、19%、29%，另外還有13%分布于環渤海地區。整體來說，合景泰富戰略布局以粵港澳大灣區、長三角區域為主，未來也將圍繞于這兩大區域尋求突破，在土儲上不斷鞏固深耕優勢。至于其他區域，則會選擇性進入，尤其是中西部成都、重慶、南寧等城市布局比例會增強。

??另外，舊改項目也在不斷增厚合景泰富的儲備資產，為企業補充供貨資源。目前，合景泰富已在廣州、佛山、深圳、東莞持續推進34個城市更新項目。另外，在政策支持背景下，企業也在加速轉化供貨，由于舊村改造的成本偏低，項目毛利率比常規招拍掛高。且隨著舊改項目的不斷轉化，未來可能會產生疊加效應，銷售與供貨效應成倍增長，為企業帶來可觀的收益。

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??03盈 利

??營收與毛利齊增

??利潤率保持在行業高位

??報告期內，合景泰富總營收297.42億元，同比增長24.2%，按權益合并收入468.14億元，較2019年增加20.2%，與銷售業績增速基本同步。實現毛利潤93.6億元，同比增長25.7%；而凈利潤同比下降31.4%至69.0億元。利潤率方面，毛利率達到31.5%，較2019年31.1%有所提升；凈利率下降至23.2%，保持在行業高水平。

??其中，凈利潤與凈利率有所下降的主要原因在于投資物業公允價值收益凈額的減少，可能是受到疫情沖擊。投資物業一般盈利能力較強，利好于企業收益的實現，但可能會帶來一定波動性，房企需做好相關的平衡性措施。

??04償 債

??融資成本降至6.2%

??財務結構持續優化

??財務方面，合景泰富在融資上一直保持較強的優勢，一方面，融資成本較低，2020年融資成本為6.2%，較2018、2019年繼續下降0.2個百分點；另一方面，融資渠道多元化，不僅銀行授信充足，與四大行及主要商業銀行保持良好合作關系，同時也積極拓展境外融資渠道，2020年共發行3筆美元債，共計9億美元。

??截至2020年末，合景泰富包括銀行及其他貸款、優先票據、境內公司債在內的總有息負債達778.6億元，其中一年內到期占比32.4%；持有現金445.8億元，較2019年末減少21.4%。依此計算，現金短債比約為1.8，超過1倍，表現出較好的資金流動性。凈負債率為61.7%，較2019年末75.4%顯著降低13.7個百分點；扣除預收賬款的資產負債率為75.1%，較2020年中期下降2.6個百分點。根據“三條紅線”管控，合景泰富僅踩一條紅線，作為黃色檔房企，未來合景泰富仍需繼續優化該指標，同時要利用好現有的融資空間，保證企業穩定向好發展。

??05戰 略

??持續挖掘商業價值

??加快數字化轉型提升經營管理水平

??2020年，合景泰富不斷挖掘城市商業潛力，創造長效商業價值，目前已開業商業項目共37個，其中商場9個，寫字樓8個，酒店20個，且均位于一二線城市核心地段及新經濟區，持續帶來穩定的現金流入和利潤支撐，與地產業務形成雙輪驅動，助力企業穿越經濟周期。盡管2020年已進入運營期的商業在疫情沖擊下面臨了較大的壓力，但租金收入仍維持了同比正增長。

??商業方面，已開業9個商場，別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山，2020年出租率達91%，經營利潤率為43%。另外，全國籌備期項目共26個，其中今年計劃開業6個。未來，合景泰富商業在推進在線線下融合數字化運營提供新方式的同時，還將持續在一二線城市構建更多場所，與更多城市產生連接，共生共發展，創造穩定、持續的租金收入。

??寫字樓方面，目前已開業運營8座寫字樓，由于布局在一線及強二線城市中央商務區，租戶主要為知名銀行及跨國集團，租戶結構優質穩定，疫情期間出租率保持在穩定高水平，2020年全年整體出租率為90%。未來幾年，仍有更多寫字樓將陸續開業，助力企業租金收入快速穩定增長。

??酒店方面，旗下已開業20個酒店，包括與國際酒管集團合作，及運營自有品牌酒店，其中木蓮莊酒店集團已經在全國7個一、二線城市布局，累計已開業15家酒店。后疫情時代，木蓮莊酒店將繼續在全國主要一二線城市布局，在滿足商務旅居者的出行需求和入住體驗，同時，酒店集團也將實現數字化轉型，重輕結合，預期五年內成獨具自身特色的酒店生態產業鏈。

??戰略上，加快數字化轉型，提升經營管理水平作為企業的重中之重。一方面，合景泰富搭建以大運營、大服務、大資管為支撐的數字化平臺，實現資源共享，提升服務體驗。另一方面，合景泰富與IBM合作，于2020年6月完成了SAP系統的全面搭建，成功落地了一個覆蓋集團各模塊、全流程和全業態的智慧企業平臺，實現了數字科技創新及生態構造，標志著企業邁向了數字化的全新階段。

??SAP系統不僅搭建了本集團財務共享平臺，優化了企業資金管理方式，還實現了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業運營、規模提升和多元業務協同發展。

??此外，2020年，“一合”APP也完成了全面升級，從單一的在線會員服務平臺，發展為跨生態的會員服務平臺，成為本集團生態會員流量聚合入口，推進多個業態在線服務及融合，讓會員透過一個APP即可享用企業各業態在線應用，為用戶持續提供優質豐富的服務。