??導(dǎo) 讀

??銷(xiāo)售規(guī)模入圍全國(guó)15強(qiáng)，回款率再度超過(guò)90%。

??【銷(xiāo)售規(guī)模入圍全國(guó)15強(qiáng)，回款率再度超過(guò)90%】全年銷(xiāo)售額2311.0億元，目標(biāo)完成率116%，行業(yè)排名入圍15強(qiáng)。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款2098億元，年度現(xiàn)金回款率90.7%，處于行業(yè)前列。2020年半數(shù)銷(xiāo)售額來(lái)自華東地區(qū)，京滬杭等7城破百億，其中南京、蘇州、上海、杭州、溫州5個(gè)城市均位于華東。另外北京以257億、長(zhǎng)沙以138億對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)顯著。2021年推貨超3600億元，二級(jí)項(xiàng)目?jī)H需去化68%即可完成全年目標(biāo)，壓力不大。

??【拿地力度高于百?gòu)?qiáng)平均，44%新增土地來(lái)源于城市運(yùn)營(yíng)】拿地銷(xiāo)售比0.45，高于百?gòu)?qiáng)房企平均0.37。新進(jìn)煙臺(tái)、太原、石家莊、泰州四市，全國(guó)化布局持續(xù)完善。截止2021年2月底，總土儲(chǔ)建面8267萬(wàn)平方米，其中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面2351萬(wàn)平方米，二級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面5915萬(wàn)平，可滿足大約3-4年的需求。 

??【年內(nèi)7個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目落地，預(yù)計(jì)2022年60%土儲(chǔ)來(lái)源城市運(yùn)營(yíng)】2020年內(nèi)新落地7個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)落地27個(gè)項(xiàng)目。2021年企業(yè)計(jì)劃再度落地8個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，屆時(shí)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目將達(dá)到35個(gè)。2020年城市運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率提升7個(gè)百分點(diǎn)至21%，預(yù)計(jì)到2022年，城市運(yùn)營(yíng)將貢獻(xiàn)60%的新增土地儲(chǔ)備，這也意味著銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也將提升。 

??【毛利率20%，20拿地毛利率約23%】2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600.5億元，同比增長(zhǎng)38.5%，毛利率20%。目前3017億左右的已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分毛利率在18%左右。考慮到2020年拿地的毛利率在23%左右，疊加高毛利率城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，未來(lái)企業(yè)的毛利率維穩(wěn)可期。計(jì)提減值43.7億元，2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)62.0億元，凈利率10.3%，歸母凈利潤(rùn)38.8億元。整體來(lái)看，毛利率和凈利率均有不同程度的下滑，但隨著金茂降本增效的推進(jìn)，未來(lái)盈利可控。 

??【三大指標(biāo)全部綠檔，融資利率降至4.4%】截止至2020年底，中國(guó)金茂現(xiàn)金短債比1.88，凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.8%，全部滿足三道紅線綠檔要求。且融資利率僅4.42%處于行業(yè)領(lǐng)先。

??【雙輪兩翼平衡發(fā)展，物業(yè)管理迎來(lái)高速增長(zhǎng)期】十四五期間，金茂目標(biāo)在2021實(shí)現(xiàn)2500億地產(chǎn)銷(xiāo)售,2022年實(shí)現(xiàn)3000億地產(chǎn)銷(xiāo)售，持有面積200萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入50億元。兩翼方面，目前金茂物業(yè)并無(wú)上市時(shí)間表，在管面積接近2000萬(wàn)平方米，隨著交付高峰的來(lái)臨，有望實(shí)現(xiàn)每年接近100%的增長(zhǎng)。

??銷(xiāo)售規(guī)模入圍全國(guó)15強(qiáng)

??回款率再度超過(guò)90%

??全年銷(xiāo)售額2311.0億元，目標(biāo)完成率116%，行業(yè)排名提升入圍15強(qiáng)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2311億元，同比增長(zhǎng)43.7%，遠(yuǎn)高于2020年百?gòu)?qiáng)房企12.4%的平均增長(zhǎng)率。憑借突出的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲袊?guó)金茂行業(yè)排名再度提升，邁入全國(guó)15強(qiáng)。更值得一提的是，2020年金茂實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款2098億元，年度現(xiàn)金回款率90.7%，處于行業(yè)前列。

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??2020年半數(shù)銷(xiāo)售額來(lái)自華東地區(qū)，京滬杭等7城破百億。華東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，適配金茂高端產(chǎn)品的定位。根據(jù)企業(yè)披露的銷(xiāo)售簽約明細(xì)，中國(guó)金茂2020年有五成銷(xiāo)售額來(lái)源于華東地區(qū)，7個(gè)銷(xiāo)售過(guò)百億城市中，南京、蘇州、上海、杭州、溫州5個(gè)城市均位于華東。除這5個(gè)華東城市外，北京以257億、長(zhǎng)沙以138億對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)顯著。

??2021年金茂計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2500億元，同比2020年增長(zhǎng)8.2%。根據(jù)企業(yè)發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，2021年金茂將推出一級(jí)開(kāi)發(fā)貨值119.1億元，二級(jí)開(kāi)發(fā)可售貨值3494.9億元。若一級(jí)開(kāi)發(fā)全部出售，二級(jí)項(xiàng)目?jī)H需實(shí)現(xiàn)68%的去化率即可完成全年目標(biāo)，根據(jù)CRIC估算，2020年金茂二級(jí)項(xiàng)目去化率約為73%，因此全年來(lái)看業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力不大。根據(jù)企業(yè)公布的銷(xiāo)售計(jì)劃指引，2021年華東仍將是企業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率排名首位的區(qū)域，其中上海、南京、蘇州3城目標(biāo)突破百億，北京仍將是企業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最高城市，目標(biāo)銷(xiāo)售額達(dá)到271億元，另外企業(yè)有城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目布局的武漢和青島兩地2021年目標(biāo)銷(xiāo)售也超過(guò)百億。

??02投 資

??拿地力度高于百?gòu)?qiáng)平均

??44%新增土地來(lái)源于城市運(yùn)營(yíng)

??拿地銷(xiāo)售比0.45，高于百?gòu)?qiáng)房企平均0.37。根據(jù)企業(yè)披露，2020年中國(guó)金茂新增土儲(chǔ)建面1417萬(wàn)平方米，其中新增二級(jí)項(xiàng)目59個(gè)，計(jì)容總面積1150萬(wàn)平方米。二級(jí)項(xiàng)目總土地款1030億元，二級(jí)土地平均拿地成本8957元/平方米，相較于2019年的7525元/平方米有所提高，主要是企業(yè)加大高能級(jí)城市拿地，一二線城市拿地占比從2019年的79%提升至2020年的87%。城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目持續(xù)釋放，若剔除集團(tuán)孵化項(xiàng)目，44%的二級(jí)新增土儲(chǔ)均來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

??整體來(lái)看2020年金茂投資態(tài)度積極，拿地銷(xiāo)售比0.45，領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企平均水平的0.37，新進(jìn)煙臺(tái)、太原、石家莊、泰州四市，全國(guó)化布局持續(xù)完善。

??土儲(chǔ)總量充裕，可滿足近企業(yè)3-4年開(kāi)發(fā)所需。截止2021年2月底，中國(guó)金茂共布局全國(guó)51個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面達(dá)8267萬(wàn)平方米。其中一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面2351萬(wàn)平方米，二級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備建面5915萬(wàn)平，相較2019年底略有提升，按照企業(yè)目前的銷(xiāo)售規(guī)模和增長(zhǎng)速度推算，土地儲(chǔ)備充裕，可滿足大約3-4年的需求。

??03城市運(yùn)營(yíng)

??年內(nèi)7城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目落地

??22年60%土儲(chǔ)或來(lái)源城市運(yùn)營(yíng)

??年內(nèi)新落地7個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)落地27個(gè)項(xiàng)目。2020年中國(guó)金茂有序推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的落地，2020年成功落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、丹陽(yáng)眼鏡風(fēng)尚小鎮(zhèn)、溫州鰲江國(guó)際新城、金華未來(lái)科學(xué)城7個(gè)項(xiàng)目，新增鎖定面積1080萬(wàn)平方米。截止20年底累計(jì)落地27個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。2021年企業(yè)計(jì)劃再度落地8個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，屆時(shí)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目將達(dá)到35個(gè)。

??20年城市運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率提升7個(gè)百分點(diǎn)至21%，未來(lái)該比重將進(jìn)一步提升。2020年企業(yè)銷(xiāo)售中，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)占比達(dá)到了21%，相比2019年的14%再度提升。而據(jù)企業(yè)預(yù)計(jì)，截止至2022年，城市運(yùn)營(yíng)將貢獻(xiàn)60%的新增土地儲(chǔ)備，這也意味著銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也將提升。

??04營(yíng) 利

??毛利率20%

??20年拿地毛利率約23%

??下半年結(jié)轉(zhuǎn)提速，全年?duì)I收增長(zhǎng)38.5%。2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入600.5億元，同比增長(zhǎng)38.5%，其中物業(yè)銷(xiāo)售收入543.7億元，同比上升44.1%。下半年金茂結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快，全年?duì)I收增長(zhǎng)明顯。商業(yè)租賃收入方面與2019年基本持平，酒店運(yùn)營(yíng)收入受疫情影響較大，目前已逐步回暖，下半年入住率超7成。

??毛利率20%，隨著城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)有望維穩(wěn)。2020年中國(guó)金茂整體毛利率約為20.2%。管理層透露，目前3017億左右的已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分毛利率也在18%左右，因此短期內(nèi)毛利率將維持這一水平。考慮到2020年拿地的毛利率在23%左右，疊加高毛利率城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，未來(lái)企業(yè)的毛利率維穩(wěn)可期。計(jì)提減值43.7億元，2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)62.0億元，凈利率10.3%，歸母凈利潤(rùn)38.8億元。整體來(lái)看，毛利率和凈利率均有不同程度的下滑，但隨著金茂降本增效的推進(jìn)，未來(lái)盈利可控。

??05償 債

??三大指標(biāo)全部綠檔

??融資利率降至4.4%

??現(xiàn)金短債比升至1.88，長(zhǎng)短債比2.51。截止至2020年底，中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金520.8億元，較于初增長(zhǎng)超過(guò)一倍，短債總額277.7億元，現(xiàn)金短債比1.88，滿足三道紅線綠線要求。長(zhǎng)短債比方面，截止至2020年底金茂長(zhǎng)短債比為2.51，與期初基本持平。

??“三道紅線”均綠檔達(dá)標(biāo)，融資利率僅4.42%處于行業(yè)領(lǐng)先。2020年中國(guó)金茂把握融資窗口，發(fā)行多筆低息債券，進(jìn)一步降低了企業(yè)整體融資成本。截止至2020年底，金茂的整體融資成本已下降至4.42%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率大幅優(yōu)化至44.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至66.8%，全部滿足三道紅線綠線要求。

??06多元化

??雙輪兩翼平衡發(fā)展

??物業(yè)管理迎來(lái)高速增長(zhǎng)期

??堅(jiān)持雙輪兩翼戰(zhàn)略，物業(yè)服務(wù)每年接近100%增長(zhǎng)可期。十四五期間，金茂目標(biāo)在2021實(shí)現(xiàn)2500億地產(chǎn)銷(xiāo)售、2022年實(shí)現(xiàn)3000億地產(chǎn)銷(xiāo)售；持有面積200萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入50億元。兩翼方面，2020年中國(guó)金茂將兩翼內(nèi)涵升級(jí)為科技+服務(wù)。其中，金茂物業(yè)在管面積接近2000多萬(wàn)方，隨著交付高峰的來(lái)臨，有望實(shí)現(xiàn)每年接近100%的增長(zhǎng)。另外管理層回復(fù)針對(duì)物業(yè)管理上市這一問(wèn)題，目前暫無(wú)明確時(shí)間表。