??導 讀

??千億目標相差較遠，利潤規模轉頭向下，歸母凈利首現負值。短期無償債壓力，屬于“黃檔”房企。

??【銷售額不增反減，21年千億目標有壓力】2020年全口徑簽約銷售金額694億元，同比下降2.4%，遠低于行業百強12.4%的銷售增速。大悅城在業績會上表示，2021年將堅持千億目標不動搖，按1513億元的可售貨值計算，去化率要達到66%。參考對比企業2020年約46%的去化表現，在2021年實現千億目標有壓力。就銷售金額區域分布來看，長三角仍是主力，銷售占比為48%，其余區域較為均勻。 

??【新增土地平均樓面價再降17%，深耕二線城市】2020年新增土儲權益比例54%，低于行業平均水平。拿地銷售比約0.3，投資較為謹慎。12個項目地塊為底價成交，所以平均樓面價相比2019年再降17%至4579，相比22244元/平方米的銷售均價有一定的利潤空間。新增土儲大都分布在銷售占比最小的中西部，反映了企業注重全國化的均衡布局。截止2020年底擁有土儲總計容建面達2871萬平方米，能滿足未來4-5年的需求。總土儲分布格局符合“機會型布局一線，深耕二線、強三線以及都市圈核心城市周邊三四線”的規劃，二線城市土儲資源占比超六成。 

??【總營收增長，歸母凈利首現負值】2020年營收為384.5億元，同比增長13.8%，主要因為商品房銷售及一級土地開發收入同比增長21%，與總營收占比約85%。投資物業和酒店經營業務營收則分別同比下降14%和29%。毛利潤同比下滑12.8%，毛利率也同比下滑9.6個百分點，主要是因為2016-2017年高價拿地項目入市后受到調控限價政策影響。此外，由于疫情減免租金和資產減值損失，歸母凈利潤約-3.9億元，同比下降118.88%，是完成重組后利潤首次出現負值。歸母凈利率和每股基本收益也首現負值，分別是-1%和-0.09。 

??【融資優勢明顯，為黃檔房企】截止2020年末擁有現金317.6億元，同比增長約15%，現金短債比微升至1.76，短期無償債壓力，長短債比有所下降至2.92，債務結構相對健康。保持了較低的平均借貸利率，2020年總有息債中銀行貸款占比達70%，平均融資成本僅為5.1%。凈負債率為85.7%，同比下降了13.5個百分點，符合監管要求。然而，剔除預收款的資產負債率達71.8%，雖相較2019年底下降約4個百分點，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。 

??【雙輪雙核發展，商業體持續擴張】堅持“持有+銷售”、“產品+服務”的雙輪雙核發展的模式，旗下有商業地產平臺大悅城地產。2020年，已開業自持商業體共12個，還通過管理輸出模式運營3個大悅城項目。未來擬開業的自持商業體共14個，還有2個管理輸出項目。

??01銷 售

??銷售額不增反減

??長三角銷售占比近半

??銷售額不增反減。2020年，大悅城控股全年全口徑簽約銷售金額694億元，同比下降2.4%，遠低于行業百強12.4%的銷售增速。銷售額的負增長，與去年銷售均價出現一定降幅有關，2020年大悅城控股銷售均價22244元/平方米，同比下降9.3%。同期銷售面積則同比上升約7.6%至312萬平方米。

??2021年實現千億目標有壓力。大悅城在業績會上表示，2021年將堅持千億目標不動搖，按1513億元的可售貨值計算，去化率要達到66%。參考對比企業2020年約46%的去化表現，在2021年實現千億目標有一定壓力。

??從城市銷售額分布來看，一線城市整體排名靠前，二線城市占比最高，三四線單盤產能突出。一線城市整體均價較高所以銷售表現較為突出，占比達32%。其中上海單城市貢獻銷售116億元，接近所有三四線城市總銷售貢獻額，僅憑上海瑞虹天悅郡庭項目一個項目就斬獲68.2億元。值得一提的是，該項目在2020年克而瑞單項目金額排行榜上位列第8名，且2021年上海瑞虹項目第九期海景壹號開盤，延續了熱銷態勢，將為企業銷售提供有力保障。二線城市作為深耕對象，貢獻銷售的項目數量最多，達62個，因此銷售額占比最高，為48%。蘇州憑借科技城金茂府和蘇州天悅兩個項目出線，2020年全年城市銷售總額達71億元，超出深圳，位居企業銷售第二大貢獻城市。此外，雖三四線城市銷售占比只有20%，但單盤產能達到了7.1億，高出大悅城自身6.7億元的平均單盤銷售額。

??就銷售金額區域分布來看，長三角仍是主力，其余區域較為均勻。長三角依舊是主力區域，銷售占比最大，為48%，主要是因為上海和蘇州的項目表現突出，此外企業在長三角的安徽省并沒有在售項目。與2019年的銷售布局相比，中西部銷售占比提升5個百分點至20%，與環渤海持平，主要是因為貢獻銷售的城市數目變多，相比2019年增多14個至35個城市，單盤平均銷售額3.6億元，依舊低于企業整體水平。珠三角的銷售主要來自灣區，雖珠三角在2020年銷售占比較低，為12%，但其中近九成來自灣區，且深圳單城銷售于珠三角整體占比超六成。

??02投 資

??新增土地平均樓面價再降17%

??深耕二線城市

??三分之二的項目地塊底價成交，新增土儲區域分布與銷售互補。2020年大悅城控股共獲取項目18個，新增土儲計容建筑面積456.7萬平方米，權益計容建面約246.1萬平方米，新增土儲權益比例54%，有待提升權益比例。同時，新增土儲總價款為209.1億元，拿地銷售比約0.3，投資較為謹慎。據悉，其中12個項目地塊為底價成交，所以平均樓面價相比2019年再降17%至4579元/平方米，相比22244元/平方米的銷售均價有一定的利潤空間。就新增土儲的分布區域來看，布局方向與銷售金額分布形成互補，銷售占比最小的中西部布局了最多的土儲計容建面，約291萬平方米，占比64%，這反映了企業注重全國化的均衡布局。

??機會型布局一線，深耕二線。截止2020年12月31日，大悅城控股擁有土儲總計容建面達2871萬平方米，權益計容建面約1635萬平方米，權益比例57%。按目前的銷售規模和增速來看，能滿足未來4-5年的需求。此外，土儲分布格局符合“機會型布局一線，深耕二線、強三線以及都市圈核心城市周邊三四線”的規劃。二線城市土儲資源最多，占比超六成，其次為一線城市占比22%，三四線則為16%。就分布區域來看，中西部和環渤海較多，占比超三成，珠三角最低僅為12%。

??03盈 利

??總營收增長

??歸母凈利首現負值

??總營收同比增長13.8%，多項業務收入下滑。2020年，大悅城控股營業收入為384.5億元，同比增長13.8%。營收增長主要得益于商品房銷售及一級土地開發業務收入的增長，該業務營收達325.8億元，同比增長21%，占總營收比重約85%。此外物業管理板塊收入同比微增4%至6.9億元，而其他業務的營收都出現了不同程度的下降，其中投資物業和酒店經營業務營收分別同比下降14%和29%，與總營收占比也相應下滑。但由于企業采取“持有+銷售”雙輪驅動的模式，投資物業及相關服務收入仍占總營收的11.5%。

??毛利率雖降仍維持在31.4%，歸母凈利潤首現負值。2020年大悅城控股實現毛利潤120.9億元，同比下滑12.8%，毛利率也同比下滑9.6個百分點至31.4%，主要是因為2016年至2017年高價拿地項目入市后受到調控限價政策影響。此外，還受到疫情減免租金和資產減值損失的影響，歸母凈利潤約-3.9億元，同比下降118.88%，這也是大悅城于2019年完成重組后利潤首次出現負值。歸母凈利率和每股基本收益也首現負值，分別是-1%和-0.09。

??04負 債

??融資優勢明顯

??為黃檔房企

??短期無償債壓力，融資優勢明顯。截止2020年末，大悅城控股擁有現金317.6億元，同比增長約15%。但短期債務增長9%至180.8億元，現金短債比微升至1.76，短期無償債壓力。長期債務同比基本持平，所以長短債比有所下降至2.92，債務結構相對健康。值得一提的是，大悅城控股作為央企，長期保持了較低的平均借貸利率，2020年有息負債中70%均來自于銀行貸款，平均融資成本僅為5.1%。

??凈負債率大幅降低，屬于黃檔房企。2020年底大悅城控股的凈負債率為85.7%，同比下降了13.5個百分點，符合監管要求。然而，剔除預收款的資產負債率達71.8%，雖相較2019年底下降約4個百分點，仍超出70%的閾值，屬于“黃檔”房企。

??05戰 略

??雙輪雙核發展

??商業持續擴張

??大悅城堅持“持有+銷售”、“產品+服務”的雙輪雙核發展的模式，旗下有商業地產平臺大悅城地產。受疫情影響較大，2020年大悅城地產各項業務有不同程度的下滑，可持續性收入43.9億元，同比下滑19.2%。其中投資物業營收達35.9億元，同比下滑17.3%；酒店經營收入6.0億元，同比下滑28.7%。

??大悅城商業持續擴張，2020年首個春風里項目亮相。2020年，大悅城已開業自持商業體共12個，包括10個大悅城購物中心、1個春風里項目以及1個祥云小鎮，其中北京大興春風里在期內作為春風里產品線下首個項目亮相，開業當天出租率 91%，開業率達 90%。整體來看，購物中心可出租面積共計 90.77 萬平方米，全年平均出租率 93.9%。同時，公司還通過管理輸出模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目。

??未來擬開業的自持商業體共14個，還有2個管理輸出項目。展望未來，公司在建擬建的自持大悅城共10個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞、深圳、廈門、南昌等城市，其中南昌和廈門項目為期內新增；在建擬建的大悅春風里項目2個，位于北京和蘇州，且計劃在2021年開業；在建的祥云小鎮項目2個，分別位于青島、武漢；同時，報告期內新增在建輕資產項目 2 個，位于長沙和無錫。