??導 讀

??TOP100權益銷售額同比下降8.6%，超三成房企同比下滑；萬、恒、碧三大龍頭同比降幅近30%；10億銷售額進入百強、與去年基本持平；TOP30操盤能力強，TOP100資金實力大。

◆ 榜單改版說明 ◆

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

榜單解讀

　　2019年1月，盡管各地政策在逐步放松，但在新房銷售環節并沒有體現出明顯的效果。市場繼續呈現較為低迷的走勢，標桿企業在1月份推案量環比明顯下滑，開盤去化率也維持在低位，導致TOP100房企銷售規模較去年同期有所下滑，權益銷售規模較去年同期下滑了8.6%，TOP3企業同比降幅更是接近30%。
　　當然，單純根據一個月的市場走勢還不能確定2019年的市場冷暖。預計2019年全國層面房地產政策面將以平穩為主，部分城市甚至將逐步放松調控。但對房企而言，對政策放松的效果不必過于樂觀，保持謹慎和敬畏心態，順應市場走勢，積極推案和加大營銷力度，回籠現金仍將是2019年房企的主要任務。
　　TOP100房企權益銷售總量同比下降8.6%
　　2019年，百強房企銷售延續了自去年三季度以來的增速放緩，市場表現繼續全面下行。本月， TOP100房企銷售規模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業下滑幅度更為明顯，權益銷售規模較去年同期下滑了10.7%。與去年1季度的月均權益銷售相比也較低。預計受到2月春節因素的影響，2019年1季度百強房企的整體銷售仍將比較低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的權益金額同比降幅均近30%。

　　10億進入百強、與去年基本持平
　　雖然在2018年企業集中度進一步提升，百強門檻在年末提升了43%。但是由于市場下行，2019年1月TOP100操盤金額入榜門檻11.1億元，與去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企權益金額入榜門檻為10.3億元，與去年的10.2億元基本持平。

　　超三成房企本月銷售額同比下滑
　　在本月百強房企中有超3成房企的權益銷售金額同比下滑。特別是在目前房企在售項目個數相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內。
　　雖然整體銷售不盡如人意，但是仍然有一部分企業表現比較突出。如中海、新力、華發等。這些房企本月業績同比上升的原因主要有以下幾種：
　　部分企業把去年認購數據延遲到今年1月簽約確認。
　　熱點三四線城市余溫，導致布局三四線城市為主的房企受益。
　　部分企業降價跑量，加快出清存量項目。

　　TOP30操盤能力強，TOP100資金實力大
　　近年來，房企之間的合作開發逐漸成為常態,各梯隊房企在權益比例上有所差異。TOP30房企操盤能力較強，操盤金額與全口徑金額比值較高。同時，TOP11-30作為2018年增長最為迅猛的兩個梯隊，房企整體權益比例在各梯隊房企中相對較低，說明規模增長壓力下，該梯隊房企更傾向合作開發的模式。此外，TOP51-100房企權益金額與全口徑金額比值較高，表明這個梯隊房企合作項目相對較少，資金實力相對較強。

　　百強房企項目運作模式可分為四類
　　百強房企在操盤和權益的比例上，從下圖可以看以歸納為四大類。
　　第一類、獨立操盤型，百強房企主要集中在這一類。操盤比例和權益比例都在80%以上，且兩個比例大致相當。這些企業大部分項目都為獨立操盤或聯合操盤，且權益比例較高，其中如恒大、敏捷等企業兩個比例都接近或等于100%。
　　第二類、借力開發型，百強房企中此類房企稀少，特征為企業操盤比例較低、權益比例較高，如越秀。
　　第三類、合作投資型，百強中這類房企也較少，操盤和權益比例都比較低，項目的合作情況較多，典型的如卓越、新希望等。
　　第四類、小股操盤型，這類企業的操盤比例較高，權益比例相對較低，以小股操盤和代建等模式輸出管理行為，提升企業的規模和利潤。此類企業操盤能力較強，資金運用能力也較好。其中有種極端的情況是，流量比例遠高于權益比例，一般為代建業務較多的企業，如綠城、建業等。

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