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??內(nèi)容提要

??合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企12月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)24.2%

??企業(yè)拿地：年末投資再迎“翹尾”，高度聚焦核心城市

??企業(yè)融資：全年融資規(guī)模同比減少28.1%，TOP10房企同比增長(zhǎng)

??組織動(dòng)態(tài)：徐榮獲任華潤(rùn)置地總裁、保利發(fā)展總經(jīng)理周東利辭職

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
??合約銷售：百?gòu)?qiáng)房企12月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)24.2%

??核心觀點(diǎn)

??1、2024年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4513.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)24.2%，同比持平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額38840.2億元，同比降低28.1%，降幅較11月收窄近2.6個(gè)百分點(diǎn)。

??2、2024年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門(mén)檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門(mén)檻均降到近年最低。其中，TOP10房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低39.3%至979.6億元。TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低30%和34.1%至265.6億元和154.8億元。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻則降低31.6%至75.5億元。此外，2024年全口徑千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至11家，回到2016年水平。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2024年12月有近七成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)的企業(yè)也達(dá)到近半數(shù)。其中，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等央國(guó)企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙增。但累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，仍有超八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降，同比降幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到52家。

??02
??企業(yè)拿地：年末投資再迎“翹尾”，高度聚焦核心城市

??核心觀點(diǎn)

??1、年末投資再迎“翹尾”。12月，在整體市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個(gè)月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高；拿地面積759萬(wàn)平方米，環(huán)比增230%，同比仍下跌26%。重點(diǎn)企業(yè)拿地平均樓板價(jià)19712元/平方米，雖較11月有顯著下滑，但較1-11月均值上升18%。

??2、單月拿地較多企業(yè)仍以2024年銷售規(guī)模居前、投資拿地規(guī)模居前的“老面孔”央國(guó)企為主。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂等央企12月拿地金額超百億，且投資均聚焦在高能級(jí)城市。若從全年來(lái)看，2024年各企業(yè)拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹(jǐn)慎。一方面是布局城市進(jìn)一步減少，從拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看，未有一家企業(yè)2024年投資城市超過(guò)20個(gè)；另一方面，一二線成為典型企業(yè)的首選，三四線持續(xù)處在無(wú)人問(wèn)津的局面。TOP10中9家企業(yè)投資金額中一二線占比超過(guò)95%，越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等拿地全部集中一二線。

??3、銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，企業(yè)投資還在筑底期。與2023年相比，2024年房企的投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎、收縮，全年新增拿地規(guī)模持續(xù)下降，且即使是投資相對(duì)積極的頭部國(guó)央企，投資力度同比也展現(xiàn)為下滑，且同比降幅大部分在20%以上。展望未來(lái)，在銷售端仍未實(shí)現(xiàn)大面積、普遍性止跌回穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會(huì)有明顯的起色，整體依然以謹(jǐn)慎、分化為主旋律。

??從城市角度來(lái)看，房企將聚焦于核心城市或自身深耕區(qū)域，過(guò)去對(duì)全國(guó)化布局的追求將不再，2025年投資也將繼續(xù)聚焦，核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊可能將出現(xiàn)局部火熱的情況；從企業(yè)角度看，頭部的國(guó)央企預(yù)計(jì)將持續(xù)領(lǐng)銜發(fā)力，在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小規(guī)模房企和大部分民企則預(yù)計(jì)持續(xù)觀望，待后市表現(xiàn)來(lái)決定是否提升投資力度。

??03
企業(yè)融資：全年融資規(guī)模同比減少28.1%，TOP10房企同比增長(zhǎng)

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2024年12月65家典型房企的融資總量為312.27億元，環(huán)比減少14.6%，同比減少10.9%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為4823.4億元，同比減少28.1%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資289.7億元，環(huán)比減少1.6%，同比減少17.3%；境外債權(quán)融資22.57億元，環(huán)比減少68.2%，去年同期則沒(méi)有企業(yè)進(jìn)行境外債權(quán)融資。而從全年累計(jì)情況來(lái)看，房企境內(nèi)債權(quán)融資共4398.04億元，同比減少14.9%；境外債權(quán)融資170.33億元，同比減少76.8%；資產(chǎn)證券化融資239.72億元，同比減少51.5%；此外還有股權(quán)融資15.3億元，同比減少95.1%。

??2、融資成本：2024年65家典型房企新增債券類融資成本2.93%，較2023年下降0.64個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.91%，較2023年全年降低0.55個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，12月房企融資成本為3.02%，環(huán)比提高了0.14pct，同比降低0.57pct。本月境內(nèi)發(fā)債的主要是保利、華僑城、招商蛇口等央國(guó)企，因此境內(nèi)融資成本整體仍處于低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是保利發(fā)展，企業(yè)在本月發(fā)行了4筆共35億元的公司債以及1筆50億元的中期票據(jù)。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2024年TOP10房企的平均融資額為268.18億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.5%，較2023年全年融資成本降低了1.54pct，降幅也是最大，同時(shí)比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.89pct。

??04
??組織動(dòng)態(tài)：徐榮獲任華潤(rùn)置地總裁、保利發(fā)展總經(jīng)理周東利辭職

??核心觀點(diǎn)

??2024年12月，70家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房企重大組織調(diào)整及人事變動(dòng)概況如下：

??1、華潤(rùn)置地于12月宣布了重要的人事任命。具體為，12月23日，該公司執(zhí)行董事徐榮被正式任命為總裁，并加入企業(yè)社會(huì)責(zé)任委員會(huì)。徐榮擁有豐富的政府及企業(yè)部門(mén)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)副主任、招商局集團(tuán)區(qū)域發(fā)展部副部長(zhǎng)以及深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理等職務(wù)。此番任命被廣泛視為華潤(rùn)置地在城市更新領(lǐng)域加大力度的信號(hào)。

??2、保利發(fā)展于12月28日發(fā)布公告，確認(rèn)其原總經(jīng)理周東利因工作調(diào)整辭去董事、總經(jīng)理等職務(wù)，并明確表示其辭職后將不再擔(dān)任公司及下屬子公司的任何職務(wù)。有消息稱，周東利將被調(diào)任至一家一級(jí)央企擔(dān)任新職。

??3、大悅城控股在12月進(jìn)行了組織架構(gòu)與核心高管的雙重調(diào)整。在組織架構(gòu)方面，該公司將原有的七個(gè)區(qū)域公司（華東、華南、西南、北方、海南、南京、西北）縮減并優(yōu)化為四個(gè)區(qū)域公司，即華東區(qū)域、華南區(qū)域、西南區(qū)域和北方區(qū)域。隨著這一最新布局的完成，大悅城控股也正式公布了四大新區(qū)首名單：田佳琳出任北方大區(qū)總經(jīng)理，李平擔(dān)任華東大區(qū)總經(jīng)理，蔣廣澤成為西南大區(qū)總經(jīng)理，馬千里則擔(dān)任華南大區(qū)總經(jīng)理。此次調(diào)整旨在通過(guò)優(yōu)化低能效區(qū)域，使公司更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化并滿足其戰(zhàn)略發(fā)展的需要。