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??內容提要

??合約銷售：百強房企11月業績環比降低16.6%

??企業拿地：高能級城市拍地帶動投資金額同環比增107%和181%

??企業融資：累計融資額同比減少31.5%，融資成本繼續保持低位

??組織動態：保利、中交齊變革，精簡架構、高層人事大調整

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??合約銷售：百強房企11月業績環比降低16.6%

??核心觀點

??1、2024年11月，TOP100房企實現銷售操盤金額3633.5億元，環比降低16.6%，較9月仍增長44.3%；同比降低6.9%，單月業績同比降幅低于往年同期。累計業績來看，1-11月百強房企實現銷售操盤金額34326.3億元，同比降低30.7%，降幅較10月收窄近2個百分點。

??2、2024年11月，百強房企銷售門檻較去年同期進一步降低，各梯隊門檻值仍在近年來最低水平，但本月降幅略有收窄。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.4%至879億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低31.9%和36%至240.3億元和139.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低30.5%至64.9億元。

??3、從企業表現來看，2024年11月有近六成百強房企單月業績環比降低，同比降低的企業也超半數。具體來看，11月單月業績同比、環比降幅大于30%的百強房企都分別達到近三成。但同時，也有一些房企如中海地產、華潤置地、華發股份、保利置業等11月仍實現單月業績同比增長。

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??企業拿地：高能級城市拍地帶動投資金額同環比增107%和181%

??核心觀點

??1、11月，在重點城市土拍帶動下典型房企拿地金額大幅上漲。30家企業單月投資金額為900億元，同環比分別增長107%和181%，創2024年以來新高；拿地面積230萬平方米，環比增68%，同比降33%，由于一二線城市高總價、小面積地塊成交較多所致。相應的。核心城市拍地帶動11月成交樓板價繼續上漲，達39102元/平方米，較10月份提升67%。

??2、拿地金額底部大幅回升并非意味著企業投資意愿出現逆轉，主力仍是“老面孔”央國企。一方面，拿地金額TOP100中仍有超過半數企業單月未有土儲入賬；另一方面重點監測30家企業中僅有11家拿地，拿地金額超過100億的均為今年拿地規模較多的央國企，如保利發展、中海地產、華潤置地、綠城中國、越秀地產等，且集中在上海、北京等高總價的核心城市，投資高度聚焦和集中。如保利發展11月在上海拍下5幅地塊，優質土儲進一步得到補充，越秀也在北京、上海有所斬獲。

??3、投資局部呈現亮點，但整體預期仍在修復。11月土地市場迎來難得的成交規模、熱度的共同上漲，上海、杭州、成都等地優質地塊實現了高溢價成交，此外還在成都、西安等個別城市出現了民企高溢價投資拿地的個例，亮點頻現。但整體而言，土地投資持續徘徊于低迷區間，局部亮點出現主要是由于優質地塊的推動，受到高質量供地規模延續的影響，預計12月將繼續迎來高溢價優質宅地，而國央企依舊會是核心城市的拿地主力。

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??企業融資：累計融資額同比減少31.5%，融資成本繼續保持低位

??核心觀點

??1、融資總量：2024年11月65家典型房企的融資總量為325.54億元，環比增加4.3%，同比減少70%。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為4278.13億元，同比減少31.5%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資254.54億元，環比減少15.5%，同比減少61.2%；境外債權融資71億元，同比減少82.7%，上個月則沒有企業進行境外債權融資。

??2、融資成本：2024年1-11月65家典型房企新增債券類融資成本2.95%，較2023年全年下降0.65個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個百分點，境內債券融資成本2.93%，較2023年全年降低0.55個百分點。單月來看，10月房企融資成本為2.97%，環比提高了0.42pct，同比降低0.48pct。本月境內發債的主要是華潤置地、中海、首開等央企以及新城、綠城、美的置業、濱江集團等優質民企或混合所有制企業，因此境內融資成本雖然環比略有提升，但整體仍處于低位。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是華潤置地，企業在本月發行了2筆共20億元的公司債以及2筆共30億元的超短融，此外還獲得了35億元的境外銀行貸款。從企業梯隊來看，2024年1-11月TOP10房企的平均融資額為252.06億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.58%，較2023年全年融資成本降低了1.66pct，降幅最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.69pct。

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??組織動態：保利、中交齊變革，精簡架構、高層人事大調整

??核心觀點

??2024年11月，70家重點監測房企重大組織調整及人事變動如下：

??1、11月4日，保利發展召開今年第9次臨時董事會，全票通過總部組織機構調整議案。調整后，總部架構變為7個中心+4個辦公室。其中，“地產管理中心”恢復原名“運營管理中心”，并將數據中心和產業管理中心并入，管理范圍擴大。此外，保利發展還進行了人事調整，副總經理張偉辭任，潘志華被任命為總法律顧問（首席合規官）。內部人員調動包括：原華南公司總經理王英男出任重塑后的運營管理中心總經理；產業管理中心總經理唐詩林調任保利粵中公司總經理；集團戰略投資中心總經理張亮調往保利海外公司；保利北京公司總經理劉喜濤調任保利河南公司總經理。此次調整旨在精簡架構，提升管理效率。

??2、11月27日，中交地產新任掌門人郭主龍主持召開了第九屆董事會第四十五次會議，宣布了重大變革。會上，中交地產完成了人事和組織上的全面重塑，形成了全新的管理團隊，并將總部管理職能部門調整為18個。

??在人事變動方面，葉朝鋒、趙吉柱、汪劍平辭任董事，王堯、陳琳、楊光澤、徐愛國被提名為非獨立董事候選人。高管團隊中，徐愛國由執行總裁調整為總裁，汪劍平由總裁調整為執行總裁，孫衛東由執行總裁調整為副總裁，何平、王劍辭任副總裁，楊光澤、陳玲被聘任為副總裁。

??在組織結構調整方面，中交地產重新梳理設立了18個部門，包括辦公室、戰略發展部、黨委工作部、人力資源部、紀委辦公室、黨委巡察工作辦公室等，以提升管理效率。

??今年，房企組織架構變革頻繁，包括央國企在內的幾乎所有房企都在為了更好地應對市場變化而調整優化。如保利發展、華潤置地、招商蛇口等頭部央企也紛紛進行了調整。中交地產此次主動調整，旨在提升管理效率，推動有質量的發展。