??導讀

??本文通過對典型房企存貨相關指標解讀，探究運營管理過程中遇到的挑戰，并結合當下的政策和市場環境給出建議。

??◎  研究員 / 沈曉玲、羊代紅、齊瑞琳、張少賢

??從2020年的疫情影響，到“三條紅線”融資管理細則落地，不少房企尤其是紅檔、黃檔企業融資端承壓，現金流吃緊，“降庫存、抓回款”成為很多房企重要課題。2021年兩集中供地政策出臺，商票數據納入監管，表外負債逐漸浮出水面，此外試點重點房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的40%，下半年不少房企出現債務違約風險，黑天鵝事件頻出。 到2022年上半年，停工停貸潮蔓延，市場基本面頹勢，預期悲觀，疊加疫情影響，房企一方面開竣工速度和結轉周期受到影響，另一方面銷售去化速度也大不及以前，加上融資端收緊，房企上半年拿地寥寥，在這種情況下，想要維持企業的穩健發展，房企必須從存貨結構、存貨效率入手，提升整體運營水平。 為此，我們篩選了80家典型房企1，分析企業的庫存整體情況，如庫存及占比、存貨結構如現房庫存壓力及在建存貨等；同時結合存貨周轉率、存貨預收比等指標看企業表現，判斷未來去化壓力和增長預期。本文通過對上述企業存貨相關指標解讀，探究運營管理過程中遇到的挑戰，并結合當下的政策和市場環境給出建議。

??01

??房企存貨基本無增長
但占總資產比重上升

??房企存貨一般包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品，房企的存貨規模能夠直觀反映出目前企業的土地投資、項目開竣工投入狀態。由于近年來房地產市場整體增速趨緩，加上新冠疫情、“三道紅線”融資的監管政策，以及整體市場下行去化難度加大，房企一方面加快現房庫存去化，加快現金回流，另一方面則是審慎投資，減少存貨積壓；但疫情反復、現金流緊缺及銷售去化難度加大，也為房企去存貨帶來不確定性。

??1、房企存貨總量增速僅0.4%，50強房企控制最嚴格（部分略）

??上半年房企的開工施工面積都同比負增長。上半年房企由于疫情影響、資金緊張拖累房企開工及施工，從上半年新開工面積來看，同比始終處于下降趨勢，尤其是從4月開始，新開工面積較上年降低超4成。而由于上半年開工面積減少，“停工停貸潮”加上企業保交付等竣工加強，房企的施工面積單月同比也從3月起開始成下降趨勢。除開工、施工面積下降，企業拿地也十分謹慎，較多房企上半年甚至零新增，在這樣的背景下，房企存貨規模增長乏力。

??典型房企存貨總量增速僅0.4%，超五成房企存貨較期初下降。從存貨數據來看，在“三條紅線”、“兩集中”供地等嚴監管政策下，房企的投資有所收縮：截止至2022年上半年，71家典型企業的存貨總量達到了12.08萬億，仍然呈現上升趨勢，但是增速進一步放緩，較2021年年末的僅提升0.4%，不及2021年的6.4%。其中有超5成（37家）房企的存貨總量出現了下降，嚴控負債的大環境之下，多數企業選擇開源節流，加速銷售去化和項目結轉，甚至直接出售項目或未開發土地來收縮投資力度，導致存貨總量持續收縮。

??2、降杠桿減投資整體縮表，存貨占總資產比重升高（部分略）

??存貨占總資產比率是存貨占總資產的百分比，存貨控制是企業經營管理的重要組成部分。如果房企沒有足夠的存貨，未來市場好的時候無法有項目快速上市。但如果存貨過多，則持有成本可能會很高，增加房企去化壓力。

??從2017年-2022年上半年，存貨占總資產的比率整體呈現出上升趨勢。其中只有2020年出現下降，主要是由于2020年下半年在融資環境收緊，“三道紅線”的政策壓力下，房企拿地普遍較為謹慎，且多數房企加速去化抓回款，雖然存貨規模仍然有所上升，但增速較2019年進一步收窄。而此時資產總值仍處于上升階段，其中還有港龍中國上市，中交地產和建發房產母公司注資，使得這幾家企業總資產同比增長超一倍。2022年上半年存貨總量幾乎沒變化，而存貨占總資產的比重升高，說明企業其他資產占比收縮，主要原因一是多元化收縮，對外投資減少；二是整體杠桿減少，總資產也下降；三是資金緊張、現金減少。

??02

??現房庫存規模回落
整體庫存去化壓力仍在

??1、5年來現貨庫存規模首次回落，房企庫存去化能力差異大

??全國現房銷售占比創新高，重點監測房企現房庫存首次回落現房銷售占比提升，期房現房銷售均價差距進一步增大。根據國家統計局數據顯示，2022年6月全國商品房現房銷售占比為14.4%，較2021年底提升3.1個百分點，處于近3年的較高水平。同時現房均價較期房均價的差距也在逐漸拉大，2022年6月全國商品房期房銷售均價為1.03萬元/平方米，現房銷售均價為0.76萬元/平方米，現房較期房每平米均價低2662元，較2021年底的均價差值每平方米繼續擴大900元，且7月、8月的均價價差持續保持在超2100元的水平上，在價位上的優勢也在一定程度上助力現房銷售占比的提升。

??房企造“現房節”營銷，房企現房庫存壓力有所緩解。截止目前，已有65家重點企業披露2022年上半年的存貨明細，據統計重點企業的現房庫存總量為13566 億元，現房庫存總量較2021年底年小幅下降4.2%，是5年來現貨庫存的首次回落。近年來由于房企現貨庫存壓力的不斷增大，從去年年底開始就有項目陸續打出現房銷售的營銷海報，今年上半年企業開始舉辦“現房節”，6月受停工風波的影響，“現房節”房企的參與熱情和力度進一步加大。

??六成房企現房庫存回落，折扣、高頻多樣化營銷促進去化（部分略）

??從2022年上半年已公布存貨明細的重點企業數據來看，2022年上半年61.5%房企的現貨庫存規模較期初下降，其中現房庫存去化較多、現房庫存規模下降最快的10家房企的庫存規模平均降幅為25.7%，遠大于行業4.2%的降幅；而10家現房庫存規模增速較大的房企平均增速達到31%，與行業現貨庫存下降的趨勢截然相反。

??部分房企的現房庫存規模大幅下降主要有以下三個原因：

??第一，多維度、高頻率營銷，甚至開展具有針對性的“現房”活動。一方面，房企在營銷活動上保持積極的態度，讓利、造節、降首付門檻等促銷手段不斷更新；另一方面，受項目停工風波影響，為了讓購房者放心，因此多家房企推出樣板間參觀活動，甚至主推現房銷售提高購房者信心。

??第二，房企從貨量管控層面，對市場壓力大的三四線項目進行出清。三四線剛需是支撐三四線市場的主力，但隨著棚改、返鄉置業的消失，三四線市場容量逐漸見底，2022年中期多家房企在業績發布會上表示，未來投資將與一二線城市，甚至金茂表示將避免在三四線拿地，美的置地表示將退出部分低能級城市，比如柳州、岳陽等三四線城市。

??第三，受“停工停貸潮”影響，市場對期房信心缺失，給現房去化提供了一定的機會。各地不斷爆出的“停工停貸”新聞，不僅促使部分購房者觀望情緒加重，同時對于近期置業動機強烈的購房者，盡管現房或許存在戶型、采光以及其他方面的小瑕疵，但與期房存在的無法交付的風險相比，看得見摸得著的現房更讓人放心。

??從現房庫存規模增幅較大的房企看，主要有以下兩個原因：

??第一，銷售規模腰斬，2022年以來行業下行壓力增加，根據CRIC統計，百強房企2022年上半年銷售規模平均下降50%，部分房企整體銷售持續承壓造成現房庫存規模增加；第二，房企以在建或竣工抵押融資，在融資收緊的情況下抵押更多物業以待融資，項目竣工后仍處于受限制狀態，因此現房庫存規模居高不下。

??2、現房庫存去化壓力有所緩解，積極營銷、調整布局是關鍵

??現房庫存占比12.9%仍屬歷史高位，形成一定現金流壓力

??現房庫存占比下降，房企去庫存壓力仍在。截止目前，監測的80家重點企業中，共有65家重點企業披露了2022年上半年現房庫存情況，他們的現房庫存占比為12.9%，較期初下降0.5個百分點，與歷史數據相比現房庫存占比仍處于較高水平，房企庫存壓力仍不可忽視。

??碧桂園積極營銷去化現房，十成房企現房占比仍在30%以上（略）

??03

??竣工交付影響存貨周轉效率
投資下滑縮短存貨出清周期

??1、存貨周轉率下降至0.24，六成房企周轉效率下滑

??資金受限企業竣工結轉受到較大影響，存貨周轉率止升反跌2022年上半年末典型房企的加權平均存貨周轉率為0.24次/年，同比下降0.02次/年。房企的整體存貨周轉率在歷年中呈現上升的態勢，到了2021年又有較大的上漲，同比上升了0.03次/年，主要在于銀根鎖緊倒逼房企加快周轉速度，回籠資金，縮短拿地到銷售結轉的周期。2022年上半年存貨周轉率為0.24次/年，同比下降了0.02次/年，存貨周轉率出現了下滑，止升反跌。

??究其原因，主要在于2022年上半年整體市場未達預期實現明顯好轉，百強房企操盤銷售金額同比下滑50.3%，市場仍屬低位，政府對預售資金的監管和提取條件更加嚴格，企業資金回籠持續受限，導致房企的銷售竣工結轉也受到較大的影響，2022年上半年累計房屋竣工面積28636萬平方米，累計同比下降21.5%，增速創近五年次低（2020年1-2月累計增速-23.0%），2022年上半年的典型房企營業收入和營業成本均首次出現同比負增長，分別下降了9.4%和4.7%，房企的整體存貨周轉率受到了較大的影響。

??30強房企存貨周轉率較高，龍湖綠城等企業結轉加速（部分略）

??從梯隊表現來看，銷售規模排名TOP10和TOP51-100的房企存貨周轉率同比基本持平變動不大；但TOP100+梯隊的房企同比下降0.11次/年，降幅最大，TOP11-30和TOP31-50梯隊的房企也分別同比下滑了0.04次/年和0.05次/年至0.25次/年和0.19次/年，下滑幅度都較大。

??從具體企業表現來看，2022年約有58%的企業存貨周轉率同比下滑。

??10家周轉較快的房企存貨周轉率皆在0.33及以上。在上半年行業信心不足的情況下，企業資金面受到的影響較大，不過財務狀況相對好的企業受到的影響相對較小，龍湖、中海等企業為國企央企的背景，或者是財務較為優秀的民企，他們保持較高的存貨周轉速度，其中綠城中國的存貨周轉率同比上升了0.16次/年，存貨周轉速度明顯加快，綠城中國上半年交付39個項目合計566萬平，100%按時交付，較合同交付時間平均提前36天，同時其新項目周轉持續提速，拿地到開盤6個月，拿地到現金流回正15個月，拿地到交付31個月，人均在建面積較2021年提升5%。

??部分房企存貨周轉速度較慢，23%企業存貨周轉率不足0.15次/年，占比較2021年上半年翻倍。

??2、存貨預收比下降至1.94，行業去化出清周期縮短

??市場下行存貨預收比下滑，行業邏輯轉變下降杠桿去庫存（部分略）

??由于存貨中包含已售未結轉部分，而這部分與預收賬款相對應，故我們用“存貨預收比”來推算存貨的出清周期，從而判斷一家房企的存貨能否滿足中長期穩健的發展。這個比值不是越小越好，越小意味著未來的土地儲備可能不夠，但是如果過大，較為考驗企業的資金鏈。

??2022年上半年典型房企的加權存貨預收比為1.94，較2021年末減少了0.02，從趨勢上來看，存貨預收比近兩年呈現下降的趨勢，主要在于自2019年以來，市場新房規模增速下滑，監管也加大了對房企融資的審查力度，房企開始有意識地進行降杠桿的操作，去推動存貨的去化。到了2021年下半年，市場慢慢步入嚴冬，部分流動性緊張的企業無新增拿地或者拿地驟減，2021年末存貨增速同比大幅下滑11.4個百分點至6.4%，2022年上半年較2021年末的增速僅為0.4%，增速又下滑了6.1個百分點，此外，新房市場新增速度下滑而企業又要保交付，2021年合同負債同比10.1%，增速減少4.7個百分點，2022年上半年較2021年末減少8.5個百分點至1.4%，增速降幅超過存貨，使得2022年加權存貨預收比較于2021年年末減少0.02。

??囤地少企業警惕未來開發經營危機，部分央國企實力強持地時間更久（略）

??04

??去庫存壓力仍大
聚焦竣工交付，關注內效修復提升

??在當前的整體市場壓力下，房企的內生資金和外部融資都急劇收縮，相比于規模擴張，更關注企業的資金流健康穩定，同時疊加部分房企遭遇暴雷影響，房企持有現金減少，在拿地投資方面持續下滑、上半年房企的開工施工面積都同比負增長，在此情況下，當前房企的存貨增速逐步下滑，2022年上半年幾乎無增長。在融資規模下降，資金流速減緩的背景下，行業整體的竣工規模受到了較大的影響，也導致當前的存貨周轉率下滑，企業仍面臨較大的去庫存壓力。若當前的資金狀態得不到改善，未來仍將拖累企業的存貨周轉速度，沉淀現金，長久以往會持續影響企業的效能。

??此外，企業除了竣工結轉受到較大的影響之外，在整體市場預期下調的情況下，部分存貨存在跌價的風險。71家重點房企中的22家A股房企2021年跌價準備規模增長74%，而2018年存貨跌價準備才134億元，截止到2022年上半年已超過500億，是2020年的1.7倍。

??面對這些情況，部分房企積極面對，通過多樣化的營銷舉措積極去庫存，特別是在現貨庫存方面采取多元營銷，打折等方式去化，快速減輕持有壓力，回流資金。同時值得注意的是，整體市場修復的過程仍較為漫長，部分在前輪發展中“高負債、高杠桿、高周轉”的企業面對的竣工壓力更大，規模下滑或將不可避免。未來企業可以通過組織績效的提升堅持“快周轉”，聚焦于整條產業鏈的提速，即實現從拿地到竣工交付的快周轉，依托標準化、產業化、技術化的手段來提升效率，逐步修復或者鞏固企業的競爭力，向“輕”、向“快”、向“好”做加法。