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??9月最后兩天，房地產(chǎn)市場迎來三大積極調(diào)控政策。

??首先是9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調(diào)空間。隨后9月30日，央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率。同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布換購住房個(gè)人所得稅退稅。

??從這三大政策本身來看，對改善客戶利好明顯，對剛需也有一定的促進(jìn)作用。

??在政策輪番刺激下，市場對10月充滿期待。據(jù)CRIC對30個(gè)典型城市微觀數(shù)據(jù)項(xiàng)目調(diào)研顯示，房企普遍加大了折扣營銷，最高降價(jià)幅度在6-8折不等，在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。

??我們認(rèn)為，從“十一”期間部分熱點(diǎn)城市熱度回升來看，10月整體市場預(yù)期止跌企穩(wěn)，未來成交還有一定的釋放空間。

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??9月最后兩天

??迎來三大積極調(diào)控政策

??三季度尾聲，樓市又迎來了重磅政策。

??首先是2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這意味著2022年底前，天津、石家莊等23城可以階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

??隨后9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

??同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個(gè)人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??兩日內(nèi)，房地產(chǎn)市場迎來三大積極調(diào)控政策，極大提升了市場信心。

??具體來看，首套房貸利率的下滑將在一定程度上減輕月供還貸的壓力，換購住房個(gè)人人所得稅退稅則明顯利好改善型客戶客戶，對剛需同樣也起到了一定的促進(jìn)作用，對市場影響意義較大。

??在此背景下，各大房企紛紛加大了折扣營銷，不少城市在房企國慶大促疊加政策利好的背景之下，來訪量均有不同程度的回升。

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??熱點(diǎn)城市“十一”

??期間市場熱度已率先升溫

??2022年10月1日-10月7日，房企營銷態(tài)度積極，部分熱點(diǎn)城市國慶期間推盤量大增，花樣營銷組合拳不斷。

??從CRIC調(diào)研的30個(gè)典型城市微觀數(shù)據(jù)項(xiàng)目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)情況來看，部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先升溫，部分核心區(qū)域項(xiàng)目漲幅已超去年同期。

??一線城市中，上海商品住宅成交面積1.9萬平方米，同比漲幅高達(dá)38%；北京市場熱度升溫且分化，據(jù)CRIC調(diào)研統(tǒng)計(jì)，2022年10月1日-7日期間北京主力在售新房項(xiàng)目認(rèn)購套數(shù)1495套，約17萬平方米，同比去年上漲115%，區(qū)域分布熱度分化，熱銷項(xiàng)目集中在順義、昌平、朝陽；廣深整體成交相對還在底部。

??二線城市中，成都得益于疫情階段性控制，需求迎來了補(bǔ)償性釋放，同比增幅達(dá)到了90%，成都10月1日-7日期間熱門板塊促銷力度持續(xù)加大，核心項(xiàng)目到訪量均在100-200組不等，較前期基本翻番，去化基本在30-40套不等；長沙市場熱度提升，熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目來訪和認(rèn)購環(huán)比同樣均有所上升，購房者入市積極；2022年10月1日-7日期間共監(jiān)控9個(gè)項(xiàng)目加推/平銷，共推出850套房源，去化437套，去化率51%，平均去化率同比去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。

??武漢、重慶得益于房企“自救”動(dòng)作頻頻，普遍加大了折扣營銷，“以價(jià)換量”效果顯著。2022年10月1日-7日期間武漢認(rèn)購套數(shù)達(dá)343套，同比微增3%，重慶來訪量環(huán)比漲幅超2倍，達(dá)15751人次，轉(zhuǎn)化率為8%，認(rèn)購量超1200套，達(dá)近8周峰值，看房客群增多，市場活躍度提升明顯。

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??中央持續(xù)加力穩(wěn)地產(chǎn)

??新一輪政策救市潮或?qū)硪u

??2022年至今，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)，又給市場減壓，全面落實(shí)兩“支持”。

??自7月停工斷貸事件爆發(fā)以來，中央又出臺了一系列“保交樓”舉措，至此“保交樓”上升至政治局會(huì)議高度并與穩(wěn)民生并列，2000億元政策性銀行專項(xiàng)借款啟用。7月中下旬，銀保監(jiān)會(huì)多次表態(tài)，要協(xié)同地方政府，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。

??此后，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟(jì)依然承壓。中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。國常會(huì)4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。

??9月最后兩日，三大積極調(diào)控政策出臺，整體市場信心開始回升，購房者觀望情緒也出現(xiàn)了一定程度的下降。

??從2022年至今已經(jīng)發(fā)布的一系列地方政策來看，相較于單一政策，組合式托市政策全面發(fā)力、多點(diǎn)突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期。

??9月最后兩日三大積極調(diào)控政策的發(fā)布目前已經(jīng)對市場產(chǎn)生了一定的拉動(dòng)作用，聯(lián)系到“930”迎來三大政策之際，杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻，疊加此前杭州蕭山已放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購，未來新一輪的地方救市政策或?qū)硪u。

??展望未來，我們認(rèn)為，10月整體市場預(yù)期止跌企穩(wěn)，隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號，各地強(qiáng)化保障整體市場穩(wěn)定，這將使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。同時(shí)，受房企以價(jià)換量慣性影響，成交還有一定的釋放空間，年底或?qū)⒊霈F(xiàn)“翹尾”行情。

??同時(shí)，隨著蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，杭州、青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購，未來預(yù)計(jì)將在需求端加碼救市政策力度，弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。需要注意的是，政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將逐步回穩(wěn)，但城市之間的分化也還將持續(xù)加劇。