??2021年萬達商管已經全面輕資產化，重組珠海萬達商管引入珠海國資委戰投意圖赴港上市開啟新篇章。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??近日萬達商管（全稱大連萬達商業管理集團股份有限公司）發布2021年債券報告，企業已經轉型成為國內最大的商業運營管理公司，自2021年開始僅發展輕資產商場。資本市場上3月24日，集團發布公告撤回萬達商管A股IPO申請，并謀劃重組輕資產業務香港上市，3月29日萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，重組后萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。如果萬達輕資產商管公司成功赴港上市，且未來能構建以輕資產為核心的REITs等創新業務，或將為萬達商管開啟新機遇。

??再無銷售物業入賬，投資物業租賃及管理同比增長30%。2021年上半年萬達商管實現營業收入161.32億元，比同上升30%。萬達商管已經完全剝離住宅開發業務，轉型商業運營及管理公司。從收入結構來看非常明顯，2020年便已經沒有物業銷售收入。酒店運營業務營收6.57億元，較去年同期上升112%，主要由于2020年上半年受疫情影響租金下降，同時為抗擊疫情給商戶提供大額租金和物業減免。酒店運營收入比上年同期增長111.8%，主要是由于2020年上半年受到疫情影響較大，酒店收入低，本期已經恢復正常。在剔除掉物業銷售之后，萬達商管近兩年的的盈利水平進一步提升，2021年上半年集團毛利率68.4%，凈利率31.4%，核心凈利率123.5%。

??萬達廣場開業總量第一，規模及單店營收居前列。根據各家公司發布的公開信息，截止至2021年上半年，萬達商管開業數量最為領先，達到381座2。21年上半年新開業13家，不僅上半年新開業數量最多，而且在2021年計劃開業數量上，萬達同樣大幅領先其他企業，2021年萬達集團計劃開業50家，并計劃新簽約70個輕資產萬達廣場，規模優勢持續擴大。毛利率方面，萬達商管2021上半年投資物業租賃及管理業務毛利率為72.2%，同比下降3.98個百分點。單店營收上，萬達商管2021上半年單店營收0.6億元/店/半年，相比于同樣重點布局三四線的新城和寶龍，萬達廣場的單店營收具有一定優勢。

??1核心凈利潤=凈利潤-(投資收益+公允價值變動損益)*(1-25%)

??2根據企業官微7月1日發文提到“全國381座萬達廣場”推斷

??萬達廣場數量居全國（更多政策，請查閱中房網 m.fsanan.com）第一，2021年全面進入輕資產化模式。2021年上半年萬達集團完成開業13家萬達廣場，截止至2021年6月30日萬達共在全國開業了381座廣場，數量居全國（更多政策，請查閱中房網 m.fsanan.com）第一。企業的輕資產化戰略也有序推進，2020年9月，萬達商管正式對外宣布從2021年開始，不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，即企業不出萬達廣場的資金也不再持有，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，并分得收益。根據企業公布信息，2021年計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%，同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

??債務規模持續縮減，債務結構改善。截至2021年上半年，萬達商管總有息負債的規模為1506.3億元，相比去年同期下降286.7億元，債務規模進一步縮減，可以看出輕資產模式取得一定成效，自轉型以來，企業債務總額得到持續管控。2021年起萬達將全面舍棄重資產模式轉向輕資產運營，因此在投資費用持續收縮，而萬達廣場貢獻穩定可觀現金流入的運營模式下，企業債務情況也將持續修復。上半年現金短債比1.41，較年初上升0.55，現金可以覆蓋短債，短期債務壓力不大。長短債比6.03，較年初上升3.46，債務結構改善。凈負債率43.4%，同比下降3.2個百分點，債務壓力不大。

??已渡過21年中旬償債高峰期，企業短期債務壓力已疏解。根據企業2020年中期披露的報告，2021年將會有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對集中兌付的資金壓力，企業在2020年下半年開始提前發行四筆債券，合計融資額99億元，全部用作償還有息債務，以對沖到期債務高峰期。21年上半年企業發行三期中期票據，全部用于償還16年發行的中期票據，融資利率在6-6.25%，利率處于平均水平。根據2021年上半年債券報告公布債券余額情況，16萬達05和06已經在7月份完成兌付。從長短債比也可以看出，企業長債占比大幅增加，短期債務壓力已經得到有效緩解。

??珠海國資委30億領投，謀劃輕資產上市。2021年3月24日，萬達集團發布公告，宣布撤回萬達商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組。短短幾天后的3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，正式啟動上市計劃。重組后的萬達輕資產商管公司將全面負責已開業和在建萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的管理，模式類似于已經上市的寶龍商業。8月20日，證監會披露了珠海萬達商業管理集團股份有限公司《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料，若獲得受理，意味著萬達商管或將很快在港交所遞交招股書。

??目前萬達商管已經完全剝離了傳統地產開發業務，提前搶占輕資產轉型窗口期，轉型為商業管理運營公司，盈利能力強，現金流穩定。雖然仍有規模較大的有息債務，但通過借新還舊得以平滑延長債務周期，且隨著2021年開始實施“輕資產”戰略，債務增量也逐漸得到控制。作為國內商業的先行者，萬達廣場依靠品牌效應確實能夠在國內商業地產占據一席之地，但是近幾年來，隨著房地產開發逐步進入存量時代，包括新城、寶龍，以及大悅城等多家公司都在加大商業投入，企業的競爭壓力也會增加。投資物業租賃及管理毛利率連續三年小幅下滑，如何豐富創新商業業態，提升競爭力擴大管理輸出仍是萬達需要持續探索的方向。