??導(dǎo)讀

??未來(lái)，房地產(chǎn)三條紅線調(diào)控下，疊加省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，可以預(yù)見大多數(shù)的陜西本土小型房企生存環(huán)境更加艱難。

??◎  研究員 / 房玲、羊代紅、洪宇桁

??01

??關(guān)中平原城市群等政策利好
未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大

??1、省內(nèi)基本面向好，整體經(jīng)濟(jì)水平加速提升（略）

??2、陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，全省購(gòu)買力較弱影響房企發(fā)展

??房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前體量處于中游水平，發(fā)展速度位居全國(guó)前列

??從房地產(chǎn)發(fā)展體量上來(lái)看，陜西省2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額4404億元，全國(guó)各地區(qū)排名第14，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體量在全國(guó)屬于中上游水平。

??雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量規(guī)模較為一般，但是陜西近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速則十分迅猛：房地產(chǎn)開發(fā)投資額近四年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了12.63%，位居全國(guó)第五；商品房銷售額的四年復(fù)合增長(zhǎng)率更是達(dá)到了25.12%，位居全國(guó)第一。這主要是因?yàn)閷?duì)陜西發(fā)展的利好政策都在近幾年集中推出，同時(shí)高鐵城鐵網(wǎng)絡(luò)也逐漸鋪開，一定程度上加速了陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

??西安投資額長(zhǎng)期占全省七成，各城市梯隊(duì)劃分明顯（略）

??全省人均購(gòu)買力較弱，但西安落戶政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)較高（部分略）

??從人均發(fā)展水平來(lái)看，2020年陜西省的人均GDP為66292元/人，全國(guó)地區(qū)排名第12，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37868元，排名第17名，都低于全國(guó)的平均水平，同時(shí)在周邊接壤的省市中陜西的人均購(gòu)買力也處于中下游的地位，整體人均購(gòu)買力較弱。

??雖然陜西整體的人均購(gòu)買力較低，但是其商品房銷售均價(jià)卻相對(duì)較高。2020年陜西的商品房銷售均價(jià)為9828元/平米，在全國(guó)各省市中排名第9，在周邊接壤的省市中排名第一。

??3、競(jìng)爭(zhēng)格局：外來(lái)房企爭(zhēng)相進(jìn)入，壓縮本土房企生存空間

??品牌房企入局西安較早，50強(qiáng)房企已有超過(guò)80%布局（部分略）

??大型的品牌開發(fā)商在21世紀(jì)初便已紛紛進(jìn)駐西安布局。其中中海地產(chǎn)于2003年成立西安公司進(jìn)入西安，到2019年1月隨著中梁控股借道綠城一起合作開發(fā)西安西咸新區(qū)世紀(jì)大道項(xiàng)目，20強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全部布局西安。此外，品牌房企中富力、雅居樂(lè)、金輝、融僑等也在早年進(jìn)入了西安，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2020年底，TOP50房企中，有超過(guò)80%的企業(yè)落子西安。

??本土房企市占率持續(xù)下降，土拍市場(chǎng)僅剩高科系等國(guó)企身影（部分略）

??根據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年大西安+咸陽(yáng)房企銷售表現(xiàn)中，融創(chuàng)以303億元摘得榜首，萬(wàn)科、碧桂園緊隨其后，在TOP15排行榜中，本土房企天地源和紫薇地產(chǎn)分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名，整體來(lái)看，本土房企僅有2家高科系的身影，未來(lái)在強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況下，西安本土小房企的擴(kuò)張之路將更加困難。

??02

??重點(diǎn)陜西房企深耕西安
龍記另辟蹊徑下沉三四線

??1、上榜房企數(shù)量少且規(guī)模小，全國(guó)影響力相對(duì)較弱

??僅3家陜西房企上榜，且排名相對(duì)較低（部分略）

??從陜西房企的發(fā)展情況來(lái)看，規(guī)模陜西房企數(shù)量較少，自2017年以來(lái)，僅有3家陜西房企在克而瑞《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》全口徑銷售金額榜單中出現(xiàn)，分別是龍記泰信、天地源以及天朗地產(chǎn)。從上榜房企數(shù)量來(lái)看，陜西房企上榜數(shù)量較少，2017-2020年間每年最多2家企業(yè)上榜，明顯低于周邊川渝、豫系、鄂系等區(qū)域房企個(gè)數(shù)。

??本土房企從輝煌到?jīng)]落，紛紛轉(zhuǎn)型但發(fā)展后勁不足（略）

??2、重點(diǎn)房企全部布局西安，三西線覆蓋面較廣但深耕不足

??省內(nèi)城市分化明顯，西安、咸陽(yáng)受熱捧（部分略）

??從陜西本土房企的省內(nèi)布局來(lái)看，布局城市分化明顯。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截止2020年6月，11家陜西省重點(diǎn)本土房企實(shí)現(xiàn)了對(duì)省內(nèi)10個(gè)地級(jí)市的全面布局，但各個(gè)城市之間布局企業(yè)數(shù)量有所差距，其中，重點(diǎn)陜西房企除了龍記泰信之外，陜西本土房企的發(fā)源地均在西安，已全部完成對(duì)省會(huì)西安的布局；距離西安較近，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較好的咸陽(yáng)，則吸引了7家房企前來(lái)布局，布局房企個(gè)數(shù)僅次于西安；而渭南、寶雞、延安3城布局房企數(shù)量相對(duì)較少，僅有3家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)受限的商洛則僅有2家布局。

??多數(shù)房企擁抱資本與外來(lái)房企合作，龍記泰信下沉三四線（部分略）

??在省內(nèi)項(xiàng)目打造上，特別是西安項(xiàng)目的開發(fā)上，陜西本土房企早期多數(shù)利用良好的政商關(guān)系與政府進(jìn)行合作，利用自有優(yōu)勢(shì)拿地，擁有較大的土地資源優(yōu)勢(shì)，不過(guò)2011年后隨著市場(chǎng)下行，而多數(shù)房企在西安內(nèi)主要涉足舊改項(xiàng)目，資金沉淀較大，企業(yè)開發(fā)壓力也較大。到2015年9月天朗將8個(gè)項(xiàng)目的80%股權(quán)以6.84億元賣給融創(chuàng)之后，開啟了本土房企與外來(lái)房企的合作開發(fā)項(xiàng)目的模式先河，本土房企擁有豐富的土儲(chǔ)以及客研經(jīng)驗(yàn)，而外來(lái)品牌房企擁有充足的資金以及先進(jìn)的開發(fā)及管理經(jīng)驗(yàn)，兩者一拍即合，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議共同開發(fā)項(xiàng)目。

??此外，龍記泰信則與大部分陜西本土房企在省內(nèi)項(xiàng)目擴(kuò)張上采取了不同的策略。從2017年開始，龍記泰信便轉(zhuǎn)變企業(yè)的開發(fā)布局策略，啟動(dòng)“百億投資計(jì)劃”，決定繞開競(jìng)爭(zhēng)激烈的西安，下沉縣級(jí)城市。

??3、僅有部分企業(yè)積極布局省外，龍記、天地源進(jìn)行省外全國(guó)化布局（略）

??03

??陜西房企受限于規(guī)模較小
多元化和產(chǎn)品線發(fā)展較慢（略）

??04

??總結(jié)：陜西房企可以考慮擁抱合作雙贏發(fā)展
積極走向全國(guó)（部分略）

??從陜西本土房企當(dāng)前發(fā)展來(lái)看，規(guī)模相對(duì)較小，僅在陜西本地有一定的影響力。面對(duì)發(fā)展困局和外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)危機(jī)，部分陜西房企開始積極推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，嘗試做“地產(chǎn)+”的探索，但是就目前來(lái)看由于資金沉淀在康養(yǎng)、文旅、商業(yè)等回報(bào)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目上，導(dǎo)致其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱。

??就當(dāng)前的情況來(lái)看，作為陜西房企龍頭的龍記泰信已經(jīng)具有了一定的資金實(shí)力以及品牌影響力，在省內(nèi)積極下沉，持續(xù)深耕，省外也積極布局，在全國(guó)將具有較大的發(fā)展?jié)摿εc較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)模有望持續(xù)上升。此外，天地源在2020年的合約銷售額也首次突破百億，近年來(lái)的新開工面積也穩(wěn)定提升，2021年天地源上半年的新增土儲(chǔ)權(quán)益建面已經(jīng)超過(guò)2020年全年拿地量，企業(yè)的發(fā)展也在提速，未來(lái)發(fā)展也較為值得期待。

??未來(lái)，房地產(chǎn)三條紅線調(diào)控下，疊加省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，可以預(yù)見大多數(shù)的陜西本土小型房企生存環(huán)境更加艱難。在此情況下，陜西房企首先應(yīng)持續(xù)打磨產(chǎn)品力，保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，護(hù)住大本營(yíng)市場(chǎng)；其次，陜西房企可以積極擁抱合作，與外來(lái)品牌房企共贏發(fā)展；第三，在品牌影響力和資金實(shí)力力所能及的情況下積極走出省外，同時(shí)可以擴(kuò)張多元化業(yè)務(wù)布局，力拓新的增長(zhǎng)空間。