??11月初，佳源和旭輝先后發布公告，分別回購2022年到期的6000萬美元票據及2021年到期的合計3.5億美元優先票據。事實上，2020年尤其是下半年以來，房企回購境外票據及債券現象日益普遍，其背后的動機幾何？

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??房企境外債回購潮暗涌

??據不完全統計，2020年以來，15家房企陸續實行境外債回購舉動，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計33.2億美元，其中25.3億美元于下半年回購。此外，融信、華南城、陽光城等房企于年內多次進行境外債券及票據的回購。

??從房企回購境外債的到期情況來看，多數集中于2020-2021年；從回購境外債的融資利率來看，過半數在10%以上，處于較高水平。

??02

??疫情沖擊疊加融資監管下

??房企的求穩及降杠桿需求

??從宏觀層面來看，房企集中回購境外債，或是受境內外融資環境及政策影響。一方面，今年以來在疫情的沖擊影響下，境內外經濟不確定性增強，尤其是境外市場，受疫情持續變化影響周期較長，境外債行情反復震蕩。在此背景下，對于部分境外債存量占比較大的房企而言，適度回購是出于維穩訴求，例如旭輝和禹洲2019年以來境外債權融資總額分別是境內債權融資總額的8.5和10.0倍。同時，整體來看房企基于不確定性因素影響，境外融資趨謹慎。根據克而瑞數據統計，今年2月以來，86家重點房企境外發債占融資總量的比重較去年同期顯著下行，4月境外融資占比僅7%，為近兩年低谷值，三季度開始有所提升，但境外融資總量仍較去年同期有一定差距。

??另一方面，8月以來“三條紅線”新規出臺，針對房企的杠桿水平、資金流動性情況進行了較為嚴苛的監管。在此政策背景下，降杠桿成為部分房企的首要任務。例如一些規模房企，在資金流動性充裕的情況下，回購部分境外債，在降低有息負債的同時，釋放出企業運營管控良好信號，有利于提振投資者的信心。

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??平滑境外債集中到期風險
合理化償債時點排布

??從2018-2022年86家重點房企境外債的到期情況來看，近年來房企境外債到期規模持續走高，且存在持續攀升趨勢。根據克而瑞數據統計，2020年下半年與2021年上半年，境外債到期規模分別折合人民幣1309億元和1998億元，房企或面臨境外債到期償付的高峰期壓力。

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??境外債利率走低疊加美元匯率下行
部分房企借機“以舊換新”

??此外對部分房企而言，回購境外債是出于選擇適合的時機進行債務置換，以此降低融資成本，優化債務結構。

??統計發現，近期房企回購的境外債以美元債及美元優先票據為主。一方面，受疫情影響今年下半年以來美元指數失去經濟基本面支撐，結束長牛走勢進入弱周期，同時美聯儲的多項貨幣政策疊加，增加了市場對美元貶值的預期，美元兌人民幣匯率持續震蕩下行，近期美元兌人民幣中間價最低已跌破6.6。對房企而言，在這個窗口期回購以美元計價的境外債，所需的本金代價更低。

另一方面，2020年4月份以來美國市場利率持續走低，繼而影響到美元債或美元優先票據的發行利率下行，房企選擇今年下半年這一時點新發行境外債所需的付息成本將顯著低于過去。同時，根據2019年7月國家發改委778號文件，房企發行海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，在境外債到期高峰期，房企債務置換的訴求被推高。近期房企的頻繁回購境外債，很大一部分原因或是在債務置換、延后償債壓力的同時，降低融資成本，優化債務結構。

??其中，正榮地產于今年5月回購于2020年到期年息10.5%的優先票據，涉及資金1.69億美元，并于同月發行一筆2億美元2024年到期的優先票據，年息8.35%，債務置換后的票據利息更低。而華南城于今年先后四次回購美元優先票據，總涉及資金1.2億美元，并表示此舉有助于改善企業債務結構，不排除擇機繼續回購的可能性。

??此外，在“三條紅線”新規下，房企在回購境外債的同時進行債務置換，也是基于自身較低的凈負債率，具備充裕的融資空間。例如，旭輝于11月6日回購于2021年到期的3.5億美元優先票據，緊接著于11月8日公告發行于2026年到期的3.5億美元優先票據，實現債務置換；其近兩年的凈負債率均控制在70%以下的較低水平，2020年中期凈負債率僅54.9%。

??總體而言，房企回購境外債，是綜合融資環境與政策、市場宏觀基本面等多方面因素影響，權衡考慮自身財務戰略后做出的合理選擇，其中以降低融資成本的為目的的債務置換為主要動因。值得注意的是，回購境外債對于房企的現金流動性能力也是一個考驗，過低的現金短債比或不足以支撐其回購操作。在“三道紅線”壓力下，房企還需將重心落地到“修煉內功”、精細化運營上，從源頭上提升經營效率與可持續性。