??導 讀 

??國內房企是否真正準備好了公募REITs的來臨？公募REITs還有多少路需要走？

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2020年10月29日，保利發布公告稱，擬發行60億商用物業類REITs項目，首期規模22.36億。無獨有偶，招商蛇口、綠城中國近期也陸續發行了類REITs產品，發行規模分別為7.95億元、9.48億元。作為投資物業退出的一種重要手段，在當前融資不斷收緊下，類REITs有望得到房企的更多重視。尤其隨著今年4月公募REITs試點的推出，對于REITs接軌商業地產的呼聲也越來越高。那么國內房企是否真正準備好了公募REITs的來臨？公募REITs又還有多少路需要走？

??類REITs融資受限 2020年下滑64%達42億

??從歷年來看，我國類REITs的發行規模始終較小，2019年我國類REITs的發行總量達到歷年最高為512億元，2020年前10月總量僅為184億元；其中房地產相關的類REITs產品為絕對主力，占比分別達到了100%及76%。 

??據統計，95家典型房企2018、2019年發行商業地產相關類RIETs產品分別達到了105.84億元、116.79億元，為歷年的最高值，分別占到了總量的38%、23%。這主要是由于2018年4月發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確表達了對企業發行類REITs產品的支持，長租公寓類RIETs迎來發行高峰，2018及2019年公寓產品分別達到了74億、59億，占比70%及50%。 

??2020年前10月，95家典型房企累計發行類REITs達41.84億元，相比2019年下降64%。值得注意的是，仍有部分類REITs有待未來發行，包括中信金石-招商蛇口一期資產支持專項計劃儲架規模50億（其中首期發行9.48億），以及保利擬發行的60億商用物業類REITs，未來仍有超100億的規模可供發行。但整體來看，類RIETs產品發行歷年規模仍相對較小，而作為主力的房地產企業能夠通過類REITs這一方式融資有限。

??碧桂園規模領先 新城華潤龍湖具后發潛力

??從具體房企類REITs的發行量來看，碧桂園是當之無愧的規模第一，類REITs的累積發行規模達52.27億元，其中碧桂園先后于2017年、2018年發行了鳳凰酒店及租賃住房類REITs產品，分別為35.1億、17.17億。2020年上半年，碧桂園的投資物業公允價值為126.21億元，投資物業中資產證券化的估算比率達29%，于各家房企中占比相對較高。 

??除碧桂園外，在發行類REITs的房企隊伍中，也有較多具有一定商業規模的房企運營商，如萬科、保利發展、中國金茂、新城、招商、世茂等，均位列2020年前三季度的內房企運營排行榜前20。這些企業大多擁有相對充足且優質的投資物業資源，且快人一步，已有REITs融資方面的相關經驗，具有較大的先發優勢。若公募REITs能成功對接商業地產，對于這些房企而言無疑是重大利好。如新城控股作為最早嘗試REITs的房企之一，2020年上半年擁有投資物業公允價值738.43億元，其中不乏較多優質物業適合以REITs的方式吸引投資。

??還有部分房企運營商雖然還未發行過類REITs產品，但同樣具有大量優質投資物業，如華潤位于一二線的萬象城、龍湖的天街、中海的甲級寫字樓等等，其中華潤2020年上半年擁有投資物業公允價值1639億元，位列第一，但融資渠道相對較少。未來公募REITs若能對接商業地產，對于這類企業而言，同樣也是重要利好，在盤活存量物業的同時，進一步加速商業版圖的擴張。

??國內REITs萬億藍海 房企應提前準備

??據統計，已發行類REITs以及商業規模在TOP20內的26家房企運營商2020年上半年的投資物業總公允價值已超過13000億元，對應累積327億的類REITs發行規模，是后者的超40倍，這顯示了仍有大量的商業地產價值未能對接資本，一旦開閘得到釋放，商業公募REITs的融資需求或將達到千億或萬億。 

??但據2020年4月的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，目前公募REITs試點領域暫未包括商業地產。相比于基建設施等，商業地產能拉動更多就業崗位，投資收益也更加豐厚，更適合REITs的產品特點。隨著國內REITs產品試點成熟，未來或會逐步推廣至商業地產等領域。 

??值得注意的是，目前公募REITs仍有諸多問題需要克服，首先便是稅收問題。由于缺少相應的稅收優惠措施，公募REITs的分紅若被稅收拿去一部分，較低收益或會導致公募REITs難以得到投資人的青睞。此外資產產權關系、剛兌限制、融資成本過高、監管缺失等等也均是國內REITs市場急需解決的問題。此外國內投資氛圍也需要做好準備，能夠迎接這一全新的金融產品，將公募REITs視作一種注重長期回報，持續穩定的投資機遇，而非房地產炒作的替代品。 

??但對于房企而言，更應做好提前準備，如了解REITs的試點標準、準入門檻和運營機制，同時結合自身持有投資物業的特點做好相應準備。從而當公募REITs真正到來之際，能夠第一時間從中享受紅利。