??導讀：       

??銷售增速高于同規模企業；財務基本面優秀，融資成本進一步下降。

??【銷售恢復較快，3月即實現同比回正】2020年上半年龍湖全口徑實現合約銷售金額1111億元，分別同比增長5.19%，銷售金額增速高于TOP10房企平均水平。銷售的增長，主要得益于龍湖疫情期間銷售恢復較好，其自3月起便已經實現單月銷售同比增長，恢復快于其他房企。

??【拿地積極，TOD模式成為獲地重要方式之一】2020年上半年龍湖拿地銷售金額比為0.63，拿地較為積極。在拿地方式上，龍湖積極利用多元拿地方式進行土地的獲取，避開房企公開市場的拿地高峰，通過TOD模式拿地獲取較為優質的土儲，上半年通過收并購拿地占比達到13%。

??【營收大幅增長，利潤率下降但仍屬行業中上水平】2020年上半年龍湖實現營業收入同比增長32.6%，保持了較高的增速。從利潤率水平來看，由于合聯營收入增長不及預期，及由于城市的限價政策不放松原因，加上今年上半年營銷及行政費用的上漲，龍湖利潤率均有不同程度下降，但仍維持行業中上水平。

??【財務優勢突出，平均融資成本進一步下降】龍湖上半年現金短債比4.55，長短債比8.79，債務平均年限為6.45年，龍湖持續保持極為優秀的償債能力。龍湖上半年抓住融資窗口期積極發債，并實現平均融資成本較期初下降0.04個百分點至4.50%。

??【多元化發展多面開花，物業暫無上市計劃】龍湖的多元化持續平穩發展，多面開花。商場、租賃住房、智慧服務的收入均實現了較大的增幅，同時維持在這些多元化上的投入，年底預計儲備100個商業項目，開業10萬間租賃住房，但是面對房企的物業公司上市潮龍湖物業短期內無上市計劃。

??1銷售

??銷售恢復較快

??3月即實現同比回正

??2020年上半年龍湖全口徑實現合約銷售金額1111億元，銷售面積654.6萬平方米，分別同比增長5.19%和0.6%，銷售金額增速高于TOP10房企的-1.45%平均水平。銷售的增長，主要得益于龍湖疫情期間銷售恢復較好，其自3月起便已經實現單月銷售同比增長，恢復快于其他房企。

??截至2020年上半年，年度目標完成率42.7%，高于已公布目標的房企的平均水平。而根據下半年的推貨計劃：計劃推貨211個項目，主力全新項目46個，老盤新一期項目124個，且有6個新的城市貢獻銷售，新推貨源占比達到80.6%，將有利于龍湖的去化，年內目標完成問題不大。

??由銷售金額區域分布來看，龍湖2020年上半年在長三角區域的占比最大為37.0%，同比增長3.7個百分點；此外華南區域也實現了同比增長，同比增長5.1個百分點至12.0%，隨著近幾年龍湖加大在華南區域的布局，該區域也將成為龍湖業績增長的重要區域，同時吳亞軍在業績會上表示，未來隨著區域布局的完成，華中+華南區域的業績貢獻也將有望突破千億。

??2020年上半年，龍湖銷售金額主要仍來自于一二線高能級城市，占比達到86.8%，同比上升2.8個百分點。從龍湖的銷售城市的貢獻度來看，單城市產能逐年下降，龍湖在加大城市布局的同時應注意城市深耕，保持原有城市的優勢銷售地位，龍湖1H2020平均單城市產能約21.78億元，同比繼續下降13.4%，2020年上半年龍湖單城市銷售25億元以上的城市有15個，同比下降2個，銷售貢獻率達到74%。具體城市來看，重慶、蘇州、成都是集團內部銷售的前三甲，分別是97億元、95億元、92億元，重慶仍是位居第一。

??2

??投資拿地積極

      TOD模式成為獲地重要方式之一

??2020年上半年龍湖新增土地55個項目，新增土地建面1101.29萬平方米，總地價約696.1億元，分別同比增長19.1%和下降3.3%，拿地銷售金額比為0.63，拿地較為積極。在拿地方式上，龍湖積極利用多元拿地方式進行土地的獲取，在1-3月上旬積極參與公開市場拿地，3月中公開市場土地熱度上升時則避開鋒芒推進收并購拿地，同時通過TOD模式拿地獲取較為優質的土儲，上半年通過收并購拿地13塊，占比達到13%。1H2020龍湖新增項目權益建面占比68.5%，同比下降5.2個百分點。

??從拿地的城市能級分布來看，一二線城市占比84.9%，同比下降0.8個百分點，值得注意的是一線城市占比同比大幅下降了13.4個百分點，城市能級的結構的變化，導致今年上半年的拿地均價同比下降了18.8%至6322元/平方米。與此同時龍湖持續加大城市布局。與此同時，龍湖持續擴大城市布局，截至7月，2020年新進入6個城市，分別是：唐山、肇慶、淄博、臺州、莆田和晉中，皆為三四線城市，繼龍湖2018年完善二線城市的布局之后，繼續加大核心三四線城市的布局，為企業區域深耕打基礎。

??區域分布來看，龍湖上半年的拿地占比最高為中西部區域，達到39.7%，同時也是增幅最大的區域，同比增長了16.2個百分點。拿地占比其次的為環渤海區域，占比達到21.2%，上半年龍湖的區域分布占比較為均衡。體現企業在全國化深耕方面的戰略的持續。 

??截至上半年末，龍湖總土儲約為7354萬平方米，較期初增長8%，權益建面5128萬平方米，權益比69.7%，總貨值超過1萬億元。按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發展，土地儲備充足?？偼恋鼐鶅r5829元/平方米，約占同期銷售價格34.34%，未來利潤空間也有一定的保障。

?? 營收大幅增長

        利潤率下降但仍屬行業中上水平

??4償債表現

??財務優勢突出

??平均融資成本持續下降

??2020年上半年龍湖持續保持較高的回款率，超過90%，得益于此龍湖2020年上半年末持有現金較期初增長了28.6%至783.97億元，現金短債比4.55，長短債比8.79，整體來看，龍湖債務平均年限為6.45年，龍湖償債能力優秀。而且根據其融資計劃來看，進一年內無境外債償還壓力，手上仍有境內多筆債券的融資額度，體現企業較為寬裕的融資額度，也是未來其規模持續擴張的重要保障。

??2020上半年末龍湖凈負債率51.37%，基本與期初持平，維持行業較低水平，此外，龍湖持續發揮其優秀的融資能力，抓住機會，發行了58億元的公司債、17億元中票、6.5億美元的境外優先票據，同時首次發行46.5億元資產證券化產品，優先級利率僅為3.63%。從而使得上半年末實現平均融資成本較期初下降0.04個百分點至4.50%。

??5多元化

??多元化發展多面開花

??物業暫無上市計劃 

??2020年上半年龍湖多元化物業持續增長，表現亮眼?？偟膩砜?，投資性物業收入34億元，物業管理及其他收入25億元，分別同比增長30.8%和38.9%。

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??在商業（C2航道）方面，龍湖上半年在進行租戶租金補貼的前提下，商場租金收入26.7億元，同比增長21.9%。上半年受疫情影響僅開業一間購物中心，截至上半年末，龍湖商場已開業商場達到40個，累計開業面積達到387萬平方米，整體出租率95%，出租率較期初下降4個百分點但仍屬高位。目前商場已經成為龍湖多元化發展的重要組成部分，其規模發展也居行業前列，同時，龍湖持續加大在該方面的布局，持續保持銷售回款的10%投入商業，年底預估將儲備100個商業項目。

??在租賃住房（C3航道）方面，根據管理層透露：今年已實現盈利，助力龍湖的盈利增長。上半年末龍湖租賃住房累計在30余座城市開業約7.9萬間房間，規模穩居達到行業前三，預計2020年底開業房間數達到10萬間。租賃住房2020年上半年租金收入7.3億元，同比增長63%，開業6月以上租賃住房的出租率為89%。

       在物業管理（C4航道）方面，龍湖智慧服務實際管理面積1.32億平方米，其中51%為外拓面積。2020年上半年收入同比增長42%到24.9億元，毛利率保持較高水平約為27.5%，未來企業目標保持40%以上的增長，暫時無上市計劃。