??導 讀  

??越秀“軌道+物業”正式開啟全國化布局，國企合作能否成為規模發展突破口。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚

??前言

??近日，廣州市與湖南長沙市簽署戰略合作框架協議，就加強兩市合作、推動合作項目加快建設進行了考察交流?；顒又?，長沙軌道集團、廣州地鐵集團、廣州越秀集團正式簽署了三方戰略合作框架協議。

??此次穗長兩市三家大型國企建立全方位的戰略合作伙伴關系，在為長沙市的軌道交通建設及運營帶來發展機遇的同時，也標志著越秀“軌道+物業”的開發模式正式開啟全國化的戰略擴張、發展加速。

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??攜手廣州地鐵，越秀“軌道+物業”開發模式日趨成熟

??越秀集團自2016年以來就探索實踐“軌道+物業”發展模式，2017年7月聯合廣州地鐵集團發起設立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規模近200億元。2019年4月，越秀地產成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發行后總股本的 19.9%。

??在開發模式上，主要由廣州地鐵集團前期獲取土地，越秀金控聯合廣州軌道交通城市更新基金完成地塊的土地整備與一級開發。之后，由越秀地產以股權收購的形式，與廣州地鐵集團合作成立項目開發公司，對項目進行實際操盤開發。開發完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺，對項目的商業部分進行商業運營或資產證券化。

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??提升產品溢價，“軌道+物業”項目業績貢獻度較高

??截至目前，越秀已有三個“軌道+物業”項目在廣州落地，其中品秀·星圖和品秀·星瀚分別是廣州地鐵13號線和22號線的車輛段上蓋，品秀·星樾毗鄰廣州地鐵6號線香雪站。根據CRIC統計，三個項目2020年以來銷售規模近20億元，對越秀地產業績貢獻較高，占到其1-5月258.4億元累計業績的7.4%。

??從產品層面來看，“軌道+物業”項目與地鐵站點有機連接，直線距離一般小于500米，更契合該區域購房者的剛改需求。如品秀·星圖作為廣州東首個百萬方級的社區型TOD項目，于2019年4月開盤后持續熱銷，全年銷售超30億元，單項目業績占到越秀地產全年銷售總規模的4.5%。

??同時，通過融合園林設計與車輛段上蓋的高度落差、構建綠色生態的地鐵文化社區，在提升項目競爭力的同時也打造了更高的產品溢價。品秀·星圖自開盤以來成交均價在25600元/平方米左右，相對周邊項目有一定溢價、項目利潤率得到保證。

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??廣州經驗落地長沙，越秀“軌道+物業”開啟全國化布局

??在2019年度業績發布會上，越秀地產董事長林昭遠曾表示，“軌道+物業”模式將會成為越秀地產發展的一個重要模式。2020年6月，越秀地產再次成功收購廣州兩幅新地鐵項目地塊的51%權益及初期貸款權益，分別為水西項目和鎮龍項目，預期將于2020年7月前開工建設。

??截至目前，越秀“軌道+物業”項目總建筑面積逾300萬平方米，占到其總土地儲備規模的近12%。此外，越秀自2019年7月首入長沙并陸續獲取3宗土地。其中，越秀·悅湖臺、越秀·親愛里已開盤在售，越秀·湘江星匯城毗鄰廣州地鐵4號線月亮島西站、也將于年內開盤。

??對于越秀而言，通過國企合作、資源互補，無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作，還是聯合廣州地鐵與長沙軌道集團建立戰略合作伙伴關系、進一步加碼在長沙的戰略布局，都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎。特別是此次在長沙簽署的三方戰略合作框架協議，標志著越秀“軌道+物業”模式正走出廣州、向全國其他城市復制拓展、開啟全國化的戰略布局。

??值得注意的是，繼近年加碼“軌道+物業”模式后，越秀集團于5月28日還與廣州交投集團簽訂戰略合作協議。雙方將基于各自優勢，在現代交通基礎設施、房地產開發、現代農業和金融服務等領域，圍繞“交通+地產”的發展理念，高質量盤活低效土地、打造可復制推廣的社區開發模式。同樣以國企合作的形式，實現大型交通工程沿線土地資源價值的最大化。

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??項目體量大、周轉速度慢，“軌道+物業”風險與機遇并存

??近年來，除了越秀之外，同樣也有不少規模房企如萬科、龍湖、綠地、綠城等參與“軌道+物業”項目的投資開發，在廣州、上海、杭州、珠海等城市都有項目布局。我們認為，“軌道+物業”開發模式在為當地政府和房企帶來發展機遇的同時，也對房企的資金實力和開發能力提出了較高的要求，風險與機遇并存。

??一方面，目前我國城市軌道交通建設正處于高速發展階段，軌交線網的建設擴張給房企帶來了發展機遇。如廣州在粵港澳大灣區城際鐵路建設“一小時城軌交通圈”的規劃目標下，預計到2023年將會形成823公里的城軌超大線網，其中涉及到的“軌道+物業”項目地塊都將成為房企納儲的機會。

??但同時，“軌道+物業”項目也具有項目體量大、開發周期長以及空間設計難度高、業態規劃復雜等開發難點。且這類項目多布局在一二線城市各區域的優質地段，地塊總價高、前期投入大、整體回報較慢，對開發企業的開發經驗和資金實力有較高的要求。

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??“軌道+物業”國企合作，能否成為規模發展突破口值得關注

??近年來越秀充分發揮國企優勢、積極多元化納儲的背后也影射出其對自身規模增速和資金周轉效率的隱憂。

??從銷售規模來看，越秀地產2020年提出全年銷售目標802億元，目標增長率11.2%，較2017年提出的“2020年沖刺千億”有明顯放緩。截至5月末，越秀實現全口徑銷售金額258.4億元，同比降低10.5%。

??財務方面，雖然越秀的融資成本和凈負債率均低于行業平均水平，現金短債比、長短期債務比也相對健康。但截至2019年末，其總資產周轉率和存貨周轉率分別僅達到0.19和0.23，明顯低于規模房企的平均水平。

??未來，國企合作以及“軌道+物業”開發模式能否順利落地全國其他城市、復制廣州經驗，并持續為越秀帶來土儲增長、成為越秀規模發展的突破口，值得業界關注。