??【業績穩健提升，銷售規模突破2000億】招商蛇口2019年全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，超額10.2%完成 2019年2000億業績目標；受產品結構影響，銷售均價同比下降8.6%至18853元/平方米。企業業績增速自2017年以來持續放緩，在提質控速戰略下，規模提升相對穩健。2020年招商蛇口計劃實現簽約銷售額2500億元，目標增長率13.4%，考慮到企業銷售韌性強勁，完成全年業績目標的問題不大。 

??【投資因城施策審慎到位，重視重倉城市政策調控壓力】招商蛇口實行“一城一策”拿地策略，新進9個城市，新增納儲1423萬平方米，同比增4.9%。2019年企業投資回歸一二線，合計占比達新增總土儲的近七成，企業拿地方式保持多樣。整體來看，企業投資布局更趨均衡化，但是集中布局的核心一二線城市面臨較為嚴格的政策管控壓力，限價影響下未來盈利空間可能會受到擠壓。 

??【利潤指標微降但盈利能力尤佳】招商蛇口2019年實現營業收入同比增長10.64%至976.72億元，實現歸屬于上市企業股東的凈利潤同比增長5.2%至160.33億元，較去年同期分別下降6.4個百分點和19.5個百分點，利潤增速下滑明顯。這主要是受到結轉產品結構和結算節奏調整、運營成本的提升以及存貨跌價損失等多方面影響，但相對而言，企業盈利能力仍處于行業較高水平。受益于前海土地整備落地增厚凈資產規模，企業凈負債率大幅下降16.6個百分點至29.28%，融資成本仍保持行業低位，企業財務結構更趨理性。 

??【三大主題多元發展，資本平臺推動企業實力】招商蛇口制定“133341”戰略，聚焦“社區、園區、郵輪”開發與運營，著力于通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模，全面提升“項目開發、運營服務、資產管理”能力。企業持續推進多元化業務并重磅布局存量服務，于2019年先后完成旗下物管平臺“招商積余”和招商局商業房托的上市，輕資產平臺的打造有助于各業務板塊間發揮協同效應，將加速企業向存量服務成功轉型發展。

??1 銷售

??提質增效戰略下

??業績規模增速放緩

??招商蛇口2019年全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，超額10.2%完成 2019年2000億業績目標；累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%。受產品結構影響，銷售均價同比下降8.6%至18853元/平方米。企業業績增速自2017年以來持續放緩，在提質控速戰略下，規模提升相對穩健。 

??2020年招商蛇口計劃實現簽約銷售額2500億元，目標增長率13.4%較為保守，2020年預計推出可售貨值4000億元，企業去化率達約6成即可完成業績目標。考慮到一季度在疫情影響下，招商蛇口實現銷售金額361.1億元，雖同比下降4.7%，但優于行業平均水平，企業銷售韌性強勁，完成全年業績目標的問題不大。

??2 土儲

??投資因城施策、以穩定調

??渠道多元具備成本優勢

??2019年， 招商蛇口實行“一城一策”拿地策略，新近汕頭、肇慶、揚州、臺州、長沙、柳州等9個城市，共新增79個項目，新增土儲建面為1423萬平方米，同比增長 4.9%。對應拿地總價為976億元，拿地銷售比同比下降10.7個百分點至44.3%，企業堅持因城施策、以穩定調的謹慎投資態度，土地投資節奏持續放緩。

??企業通過多元化拿地降低拿地成本，2019年新增土儲樓面價同比下降6.86%至6861元/平方米。招商蛇口積極加強合作拿地補充優質土儲，年度新增土地投資權益地價為523億元，權益面積為208.9萬平方米，權益比例較去年同期微降0.8個百分點至 53.6%。同時，收并購、產城聯動、港城聯動、一級土地開發等土地拓展模式也穩健推進，2019年企業通過港城聯動方式獲取海門市國際郵輪城項目，進一步優化郵輪母港建設發展。

??根據招商蛇口每月公布的購得土地使用權情況統計，2019年企業投資主線回歸一二線城市，合計占比達新增總土儲的近七成，其中，二線項目占比較上年同期增加了8個百分點至59%。三四線項目占比同比下降12個百分點至32%，企業土儲結構持續優化。同時，企業加碼中西部核心二線城市拿地力度，新增土儲面積占比較上年大幅提升12個百分點至39%；長三角地區作為企業長期深耕區域新增土儲面積緊隨其后，達37%；珠三角和環渤海地區土地投資占比分別為14%、13%。整體來看，企業投資布局更趨均衡化，但是集中布局的核心一二線城市面臨較為嚴格的政策管控壓力，限價影響下未來盈利空間可能會受到擠壓。

??其中，深圳作為招商蛇口大本營，土地儲備占比保持領先，粵港澳大灣區土儲資源儲備相對充足。2019年企業全面完成前海土地整備及合資合作事項，擁有前海區域土儲建面455.84萬平方米，未開工達428.84萬平方米；同時，還擁有蛇口太子灣片區土儲面積170萬平方米，未開工達61.1萬平方米。受益于粵港澳大灣區發展紅利，企業未來潛在利潤豐厚。

??同時，招商蛇口管理層也表示2020年的投資策略降，投資策略以穩為準，計劃實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1100萬平方米，相比2019年實際完成情況分別同比下降25.98%和微增7.74%。企業會更關注區域發展的均衡和拿地成本的降低，不再計劃主動拓展新城市，將會著重加強省會城市和強三線城市的區域深耕，提高權益比例，以提升企業自身利潤。我們認為，在企業轉型升級的關鍵期，提質降本、維穩發展有利于綜合實力的提升，幫助企業提升行業地位，在行業規模增速放緩背景下夯實長期競爭優勢。

??3 財務

??利潤指標微降但盈利能力尤強

??2019年，招商蛇口實現營業收入同比增長10.64%至976.72億元，實現歸屬于上市企業股東的凈利潤同比增長5.2%至160.33億元，較去年同期分別下降6.4個百分點和19.5個百分點，利潤增速下滑明顯。從收入結構上來看，社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊占營業收入比重分別為86.57%、12.77%以及0.66%，相對招商蛇口“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”的戰略定位來說，當前收入結構仍需平衡。

??受結轉產品結構和結算節奏的影響，企業毛利率同比下降4.8個百分點至34.6%。運營成本的提升以及存貨跌價損失導致凈利率同比下降2.7個百分點至19.3%。具體來看，企業2019三項費用率同比增加0.6個百分點至6.9%，同時企業對廈門、福州、佛山等城市項目大規模計提20.9億的存貨減值損失，同比增幅達112%，均對當期凈利潤造成較大影響。

??但整體來看，企業歸母凈利率達16.4%，盈利能力仍處于行業較高水平，考慮到2019年企業預收賬款同比增長約57.8%，可覆蓋當期營收比例1.22，且伴隨著2020年竣工計劃的穩步增長，企業未來盈利的增長確定性仍相對較高，結算規模仍具保障。

??凈負債率大幅下降

??財務結構更趨理性

??招商蛇口財務狀況保持穩健，2019年，受前海土地整備事項圓滿完成，企業凈資產規模大幅提升的影響，招商蛇口的凈負債率大幅下降16.6個百分點至29.28%，處于行業較低水平。同時，受益于母企業資源優勢以及融資渠道多元化，2019年招商蛇口平均借貸利率為4.92%，相比去年同期微增0.07個百分點，融資成本維持行業低位，融資優勢顯著。

??企業2019年底現金短債比較期初下降0.37至1.37，短期無償債壓力。長短期債務比下降0.56至1.59，相較其他央企仍有一定差距，債務結構仍具備較大的可優化空間。整體來看，企業保持較高的資金流動性和債務安全性。

??4 多元化

??多條線統籌發展

??多平臺推動實力

??招商蛇口制定“133341”戰略，確立“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦“社區、園區、郵輪”開發與運營，著力通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模，以“產、網、融、城”一體化運作為抓手，以“創新”為驅動，全面提升“項目開發、運營服務、資產管理”能力。

??企業持續推進多元化業務，在產業園區業務方面，截至報告期末，企業擁有創新孵化空間3城4個項目；擁有特色園區合計23個項目，包含意庫系、網谷系和智慧城系特色園區面積合計達384萬平方米；在產業新城、小鎮方面，已經獲取8城8個項目，占地面積約175平方公里，另有2城2個項目約107平方公里的項目正在跟進。

??另一方面，招商蛇口重磅布局存量服務，于2019年先后完成旗下物管平臺“招商積余”和招商局商業房托的上市。截止到2019年末，招商積余物業管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。招商積余已成為A股物業管理龍頭企業、機構類物業管理領先企業與央企物業管理旗艦平臺。輕資產平臺的打造有助于各業務板塊間發揮協同效應，將加速企業向存量服務成功轉型發展。

??未來，企業將按照快周轉（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區綜合運營（T+30)的三類發展策略組合產品線，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業務發展的節奏需要，進而實現長期可持續發展。