??導語

??超七成運營商租金讓利，措施覆蓋愈千城。

??◎  研究員 / 房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁、陳家鳳

??自2020年1月新型冠狀病毒爆發以來，我國對于疫情的發展防控也逐步進入到了“嚴陣以待”的狀態。在疫情沖擊之下，商業地產首當其沖，不僅未能迎接春節的消費紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，實體商業也進入到了冬眠狀態。此外不少商戶仍需支付春節期間的人工費，餐飲商戶還面臨著食物報廢等問題，為本就艱難的運營狀況雪上加霜。若實體商戶運營艱難或大批倒閉，同樣會導致商場的空置率抬升，租金下滑等諸多問題，為日后商業地產的運營帶來更多困難，如何改善商戶的經營現狀成為了當前的主要挑戰。在此背景下，全國各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺了相應政策，承諾對承租國有資產類經營用房的中小企業實施減免租金，同時鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方等業主對中小微租戶適度減免疫情期間的租金。與此同時，其他與實體商戶唇亡齒寒的房企商業運營商也陸續出臺了一系列措施，如萬達、龍湖、保利、華潤等等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費用。房企商業運營商通過減免租金可以有效穩定商戶信心，在目前中小商戶運營艱難的背景下及時止損，但同時減免租金對于運營方而言，也無疑意味著業績和資金的雙重壓力。此外由于疫情造成的恐慌短期內難以消除，對于商業地產運營的挑戰在中短期內依舊存在。下文中，我們就將對比85家典型房企商業運營商在疫情下出臺的具體措施，來分析當前商業地產減租及免租現狀，以及疫情對于房企商業運營商在未來所可能造成的影響與挑戰。

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??超七成房企“減免租”惠及千余個項目

??1、租金減免措施覆蓋共1515個項目

??在多省市出臺政策鼓勵減租下，全國各地都出現了“減租免租潮”。根據我們統計的85家典型房企商業運營商對本次疫情反應來看，共有60家宣布對旗下持有物業商鋪進行減租或者免租，免租物業形式包括商場、公寓、酒店、寫字樓等，共涉及項目總數約達1515個項目。從減免企業來看，國內大部分商業地產布局較廣的企業都進行了不同程度的減免，如萬達、華潤、龍湖、大悅城等，其中部分企業對武漢地區商場較全國其他地方有特殊的減免措施，如瑞安房地產在武漢項目的減免比其他地區多20天，凱德集團和金地商置在武漢區域租金全免，優于其他區域的減半。

??參與租金減免的房企中直接進行租金全免和租金減半的企業占比較大達到90%以上，其中，進行租金減半的房企個數占比為50.79%為最高；而進行租金全免的企業占比達到39.68%。總的來看，超半數企業實施減免政策的企業選擇了租金減半，而房企對租金減免的方式的差異，主要是基于未來收入及自身現金流的考慮而做出的考量，在幫助租戶度過難關時也考慮到企業的運營成本。此外對于部分重倉武漢的房企來說，在疫區由于影響較大的原因，未來武漢的商業消費恢復將會比全國其他地區更漫長，由此，部分房企對于該區域進行時間更久力度更大的減免。與此同時，如大悅城、招商蛇口等企業則根據物業當地具體情況推出減免；融創中國對于旗下全部文旅項目所有店鋪免除全部租金，以及融創(上海)商置旗下商業項目全部租金減免，其他項目品牌及區域并未參與優惠。這一部分減免額度不確定的企業占比達到9.52%。

??2、房企平均租金減免時長達約20天（略）

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??減免措施覆蓋各方成本，酒店及長租均有參與

??1、15%房企明確宣布減免物業費及推廣費用（部分略）

??在對抗本次疫情中，房企做出的努力除了對商業項目的租戶減免租金之外，部分房企還明確提出將對商戶的推廣費用以及物業費進行減免。據不完全統計，在85家房企商業運營商中，有13家企業明確宣布將減免商戶的物業費用，其中還有5家進一步減免了商戶的推廣費用。

??具體來看，物業費和推廣費用相對于租金而言顯著偏少，但是根據以往年報數據來看，商業地產的龍頭房企在這方面的費用減免其實也不是小數字。以港資瑞安房地產為例，其在1月30日宣布將對企業在武漢開發運營管理的零售項目免去全部商業租戶1月24日-2月29日期間的租金、物業管理費及推廣費。同時企業在其他城市（上海、佛山、重慶、南京）開發運營管理的零售項目也將1月24日-2月9日期間的全部商業租戶的租金、物業管理費及推廣費減半。從瑞安的2019中報數據來看，企業在2019上半年的投資物業物業管理收入約為1.08億元（包括酒店管理收入），據此測算，去除酒店和辦公樓的物業管理收入之后，本次的減免措施也會減少瑞安千萬元左右的收入。

??可以看出，對商業項目商戶減免物業費和推廣費用同樣會讓在商業地產領域有較多布局的房企收入受到較大的損失。然而在疫情面前，在政策的號召之下，這些房企展現出了強大的擔當，在已經免除了租金的情況下進一步減免物業費等費用，為商戶削減資金壓力。正如龍湖集團的表示，企業“一直注重與商戶共同成長、同路前行。希望借助租金減免，消解商戶部分經營壓力，并與商戶共克時艱抗擊疫情，竭力滿足顧客日常消費所需”。從某種程度來看，此時短期內的收入損失長期而言是拉近房企和商業租戶關系的契機，有利于雙方未來的合作，同時也展現了房企的社會責任擔當，有利于房企品牌影響力的塑造，增強了這些房企的“軟實力”。

??2、長租公寓、酒店等也陸續參與抗疫（略）

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??商業龍頭萬達、龍湖、凱德，累計讓利超40億（略）

??1、萬達：減租覆蓋商場數量多至323家（略）

??2、龍湖：減租延續時長達到兩月之久（略）

??3、凱德：武漢區域4家商場重點減租（略）

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??疫情短期沖擊較大，居危思進才是長久之道

??1、一季度TOP20租金預計至少下滑17%（部分略）

??短期來看，對于房企商業運營商而言，疫情的影響依舊是巨大的。在租金減免的措施之下，一季度的租金規模將會大幅下滑。從具體企業來看，內地企業萬達、紅星美凱龍、華潤及龍湖均承受了較大的租金損失，作為中國最大的商業地產運營商，預測萬達將為商戶減免34.9億元；此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

??據克而瑞運營收入排行榜，2019年TOP20家內地房企商業運營商的總運營收入規模為1452.6億元。但在疫情以及減免措施的影響下，若僅計算減免租金措施對商場所造成的直接租金損失，20家房企的預估將達到60億左右，一季度總運營收入規模將至少下滑約17%。60億的租金損失僅僅只是保守預估，租金減免措施是否延續，防護耗材的額外成本，以及除商場外，酒店、長租公寓、寫字樓的租金損失都未有計算在內。若將這些損失包括在內，預計此次疫情所帶來的短期租金損失還將更高，這對企業的財務也將會造成一定壓力。

??2、疫情恐慌或將延續，房企損失或將放大（略）

??3、居危思進才是長遠的自救之道

??從長遠來看，此次疫情并非長期影響因素，等到疫情消散，客流量回彈，商業地產也將迎來復蘇。然而針對此次疫情爆發下所顯露出的各種不足和思考，對于未來的商業地產而言同樣有著長久的借鑒意義。

??商業地產如何更加主動地面對風險，而不是被動應對；如何在緊急突發情況之下，維持商場的正常運營及休整等等，這類問題均可以為日后提供豐富的經驗與依據。例如可以通過調整商場的硬件措施來更好地應對疫情，在疫情下增加商場的空氣流通能夠有效規避病毒的傳播；可以更快地啟動緊急機制，通過排查客流從而免除商場內部的傳染幾率；此外也可以多考慮開放式的街區商業，減少人口聚集的密閉場所。

??此外在消費形式上，無人零售、線上消費、居家消費或將迎來更多發展機遇，線下實體商業和線上的打通也將會是商業地產未來發展的重要方向。如何在疫情期間，保證安全放心的同時，滿足消費者在家的消費需求，更好地應對疫情等突發情況，都是商業地產可以考慮的改進范圍。而作為重要紐帶的商場，不僅僅需要整合旗下的優質商戶資源，更需要的是搭建與消費者之間的緊密聯系，贏得消費者的信賴，從而讓消費者找到最合適的商品。此外隨著5G的發展，萬物互聯的發展也或將為商業地產的線上化提供更多可能。

??本次疫情對于商業地產的打擊無疑是沉重的，但從長遠來看，危機中仍有機遇，只要從危機中發現機遇，才能真正的實現自救。