??導(dǎo) 讀 

??上市房企上半年業(yè)績預(yù)告出爐，房企盈利增速總體放緩。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??截止7月15日，房地產(chǎn)板塊部分上市公司陸續(xù)披露2019年上半年業(yè)績預(yù)告。整體來看，相較于去年同期的高漲態(tài)勢，房企盈利增速總體有所放緩。一方面，各主要城市限價導(dǎo)致房企銷售收入低于預(yù)期；另一方面，2019年上半年，市場融資環(huán)境收緊，房地產(chǎn)作為高杠桿行業(yè)生存壓力加劇。去年以來，房企融資渠道持續(xù)收緊，近期針對信托發(fā)行以及境外發(fā)債的融資新政再出臺，未來房企融資成本恐將繼續(xù)上升，盈利空間受到擠壓。截至7月15日，A股及H股房地產(chǎn)開發(fā)板塊共計50家房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績，其中20家預(yù)計盈虧，7家預(yù)計歸母凈利潤同比下降；盈增21家，占比低于五成。

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??上半年房企盈利能力分化明顯

??從盈利結(jié)構(gòu)來看，市場調(diào)整期下房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，集中度進一步提升同時，盈利能力的分化也在加大。在2019年上半年預(yù)計盈增（排除扭虧）的15家房企中，百強房企占到11家，而盈虧的則基本都是200強之外的小規(guī)模房企。此外，規(guī)模房企的歸母凈利潤增長率不降反升，例如綠地、金科等；而大部分中小型房企在調(diào)整沖擊下歸母凈利潤增速下降明顯。 

??其中，綠地以88億元歸母凈利潤暫據(jù)首位，同比增長46%,且增速同比上升16個百分點；金科和榮安基于項目交付規(guī)模的大幅增加，致使結(jié)算收入提升，歸母凈利潤同比增長200%左右；泰禾受益于股權(quán)合作項目的投資收益，歸母凈利潤預(yù)計增長40%至60%；南山控股上半年隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目進入結(jié)算期，預(yù)計較去年同期扭虧為盈。截至目前預(yù)告業(yè)績的上市房企中，百強房企基本實現(xiàn)盈增，只有一家中交地產(chǎn)預(yù)計歸母凈利潤同比下滑83%。

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??結(jié)轉(zhuǎn)收入與毛利率提升是盈利增長的推動力

??盡管行業(yè)處于調(diào)整期，對于眾多中小房企而言，弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易，但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢，應(yīng)對風(fēng)險的管控能力以及及時的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。從房企預(yù)告的歸母凈利潤變動原因來看，盈利預(yù)增主要歸功于房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長，以及毛利率的同步提升。 

??其中，綠地作為第一梯隊的規(guī)模房企，2019年上半年盈利加速增長，實現(xiàn)歸母凈利潤88億元，同比增長46%，增速較去年同期增加16個百分點。主要利潤指標(biāo)的穩(wěn)步提升一方面得益于綠地房地產(chǎn)主業(yè)銷售業(yè)績的有力支撐，項目運營質(zhì)量與效率的持續(xù)增強：上半年，綠地實現(xiàn)銷售金額1677億元，同比增長3.1%；實現(xiàn)銷售面積1487萬平方米，同比增長10.2%。同時，毛利率持續(xù)穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項目的平均毛利率為28.16%，較上年同期增長2.06個百分點。另一方面，“地產(chǎn)+”四大業(yè)務(wù)在協(xié)同效應(yīng)下落地產(chǎn)生效益的同時，對主業(yè)也起到一定反哺作用。

??同樣，金科與藍光凈歸母凈利潤相較于上年同期分別增長200%以上和101.1%，盈利表現(xiàn)位居前列。其中，根據(jù)克而瑞百強榜單數(shù)據(jù)，金科上半年實現(xiàn)銷售金額788.7億元，同比增長35.7%，銷售規(guī)模的迅速擴張驅(qū)動其結(jié)算規(guī)模及銷售毛利的大幅增加，預(yù)期半年將實現(xiàn)歸母凈利潤20至26億元，2019年全年的利潤完成有望上一臺階。而藍光的歸母凈利潤實現(xiàn)翻番主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴大，迎來業(yè)績釋放期。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年上半年藍光實現(xiàn)銷售金額483億元，同比增長16.8%。同時，全國化的戰(zhàn)略布局、多元化的投資模式和產(chǎn)品改善升級，為藍光核心競爭力的提升加碼，后續(xù)業(yè)績可期。 

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??合作開發(fā)、非主營業(yè)務(wù)收入對盈利產(chǎn)生影響

??對于中小型房企而言，合作開發(fā)項目的并表以及非主營業(yè)務(wù)收入可能對房企的盈利結(jié)構(gòu)和盈利能力產(chǎn)生較大影響。需要注意的是，非主營業(yè)務(wù)具有不可持續(xù)性，需謹慎區(qū)別看待。 

??例如，深振業(yè)預(yù)計2019年上半年實現(xiàn)歸母凈利潤1.87-2.29億元，較去年同期下降45%-55%。其主要原因系受項目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，上年同期確認合作開發(fā)項目投資收益金額較大。合作開發(fā)項目有利于房企獲取更優(yōu)質(zhì)的土地資源，同時在結(jié)算期增厚房企的利潤規(guī)模。基于此，深振業(yè)繼續(xù)積極探尋合作機會，并在2018年末與廣東深河產(chǎn)業(yè)公司簽署股權(quán)合作開發(fā)協(xié)議，共同開發(fā)河源市高新區(qū)兩塊合計占地面積9.53萬平方米的地塊，權(quán)益占比50%，并由深振業(yè)操盤，納入其合并報表范疇。

??而中交地產(chǎn)上半年歸母凈利潤同比下降83%至0.92億元，一方面由于本報告期內(nèi)房屋交付面積較上年同期減少，另一方面由于上年同期由業(yè)務(wù)合并確認投資收益達2.36億元，而本報告期無同類業(yè)務(wù)。其中，業(yè)務(wù)合并收入屬于非主營業(yè)務(wù)收入，并不能代表房企的可持續(xù)盈利能力，尤其對于中小型房企，將對盈利結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大沖擊。

??綜上，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績的情況來看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎，預(yù)計2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。 

??值得注意的是，市場的調(diào)整對于中小型房企的沖擊尤為明顯，而規(guī)模房企受此影響并不大，行業(yè)競爭格局分化進一步加劇。在此背景下，對經(jīng)營者的管理能力提出了更高的要求，房企在規(guī)模擴張的同時也更應(yīng)注意質(zhì)量與效益的提升。