??【本周視點】

??超六成一、二線城市下跌，1月重慶累計成交240萬平方米

??2017年第4周(1月16日-1月22日)十一個重點城市取得預售證商品住宅面積160.46萬㎡，環比上漲8%。成交方面，春節假期臨近，隨著返鄉置業以及供應增多，部分三四線城市成交持續回暖。具體來看，一線城市僅上海上漲，但成交量仍在15萬平方米以下，北、廣、深成交環比下跌，深圳跌幅超5成，成交不足2萬平方米；二線城市漲跌互現，南京、杭州跌幅達到三成，南昌、寧波、重慶上漲，重慶在1月份成交放量，累計成交已達240萬平方米；三四線城市一定程度受到返鄉置業影響，多數城市成交上漲，九江、南平漲幅居前。

??【政策點評】

??政策——蘇州再出新政，有條件允許“商改住”

??本周，地方層面，蘇州再出臺調控新政，其中提到允許部分商辦項目有條件轉為住宅；深圳出臺《細則》，要求建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度，項目首次申請預售申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；濟南公布限購細則，外地人購房須3年內連繳社保24個月。另外，廣東表示2017年將嚴格執行限購、限貸政策。

??2016年12月底，蘇州商辦庫存高達463萬平方米，同比增加18.7%，去化周期在四五年左右，與銷售火爆的住宅項目相比，商辦去庫存形勢仍十分嚴峻。從蘇州全年土拍市場來看，住宅類用地屢屢刷新地王紀錄，而商辦類土拍市場冷淡，多以底價成交。此次“商改住”政策的出臺，對蘇州商辦去庫存有一定的促進作用，同時在供給側增加住宅供應，也能給蘇州的住宅及土地市場降溫。類似蘇州商辦去庫存壓力較大的二線城市，未來或將跟進出臺“商改住”相關政策。

??【成交概覽】

??第4周，一線城市成交指數為144.64，環比下跌18.09點；二線城市成交指數為458.05，環比下降31.07點；三線城市成交指數83.95，環比上漲3.47點。

??一線城市：一線城市僅上海成交環比上漲44.10%，其余三城皆下跌，其中深圳降幅最大，環比下降55.60%。其次是北京，環比下跌22.55%。

??二線城市：本周15個二線城市成交面積6漲9跌，其中南昌漲幅最大，環比上漲高達112.99%，其次是寧波，環比上漲24.81%；南京跌幅最大，環比下跌36.92%，其次是杭州，環比下跌33.79%。

??三四線城市：本周20個三線城市成交面積14漲6跌，其中南平漲幅最大，環比上漲111.82%，其次是九江，環比上漲105.95%；建陽跌幅最大，環比下跌54.37%，其次是東莞，環比下跌35.92%。

　　【供應概覽】

　　第4周，CRIC監測的十一個重點城市取得預售證160.46萬㎡，環比上漲8%，獲取預售證最多的城市為武漢，預售證面積達39.29萬㎡。

　　【土地成交】

　　第4周土地成交規模連續兩周回升，全國經營性土地成交建筑面積1283萬平方米，環比增長86%，同比增加75%；成交金額732億元，同、環比均實現翻番；成交均價5704元/平方米，環比上漲7%，同比上漲48%。

　　從城市能級來看，一線城市土地成交規模明顯縮減，成交建面降至47萬平方米，環比下降42%。北京迎2017年首場土拍，平谷、房山兩宗地雙雙到達限價以及自持面積上限，遂進入競標建設方案環節。最終，僅有頭溝區潭柘寺鎮地塊成功出讓，成交總價63.6億元，門頭溝區新的總價地王就此誕生；二線城市成交建面突破1000萬平方米，環比增長97%。鄭州土地成交顯著放量，成交建面高達380萬平方米。鑒于多宗地為城改用地，土拍僅是在走正常的出讓程序，底價成交也屬自然現象。鄭東新區無疑是鄭州最為火熱的區域，龍湖板塊兩宗限價地塊全部觸發“熔斷”，競標綜合房價；三四線城市成交建面升至166萬平方米，環比大增154%。核心城市周邊的三四線城市土拍熱度不減，屢現高溢價地塊，佛山獅山板塊商住用地拍出294%的超高溢價率。

　　【熱銷項目】

　　1月21日，羅定碧桂園首期開盤，主推建面約103-169㎡的三房至五房。開盤當天吸引3000余人到場，開盤2小時即熱銷4億。分析羅定碧桂園熱銷有3個原因：

　　其一，地理位置佳。羅定碧桂園位于羅定市“十三五規劃”瀧江新城核心，是未來羅定新行政、休閑娛樂中心，且項目鄰近國道324線、府前路、瀧江中路等主干道，出行極為便利。

　　其二，周邊配套完善。從項目出發5分鐘即可到達大潤發商圈，周邊車站、商業中心、市政公園、銀行、酒店均有，滿足業主基本生活需求。教育配套較為完善，區域內有3所幼兒園及蔡廷鍇紀念中學、羅定第一中學、羅定中學3所中學等。

　　其三，居住舒適度高。項目坐擁瀧江，又鄰近規劃中的濱江公園，區域周邊生態環境優美。項目多數戶型雙陽臺設計，南北對流，通風采光較好，且電梯獨立入戶，保證了住戶的私密性。