??信達地產以“地王收割機”形象高調示人

??6月1日，在上海的土地拍賣會上，信達地產以58.05億元總價、303%的溢價率在24家開發商的激烈競爭中奪得寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，平均樓面價3.70萬元/平方米，可售部分樓板價4.81萬/平方米，刷新上海寶山土地出讓單價紀錄。

??而就在幾天前，信達地產還與萬科聯手，以123.18億元的總價拿下杭州濱江區奧體單元地塊，創造了今年全國總價地王的新紀錄。

??這是一部瘋狂的“地王制造機”。統計來看，2015年至今，信達地產通過公開“招拍掛”新增9宗地塊，其中6宗是地王：合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然后就是此次上海顧村地王。

??“地王制造機”有央企背書

??信達地產激進擴張的幕后推手，既有金融資產管理公司（AMC）手握大筆資金進入房地產的資產配置沖動，也有房企自身的生存焦慮。而這背后閃現的是資本大鱷的身影。如此瘋狂的拿地王，信達地產的籌碼是“金融地產”。母公司中國信達通過“信達系”旗下各種夾層基金進入房地產領域投資，而信達地產也借此獲得母公司“輸血”，低成本撬動大項目，完成“輕資產”擴張。

??在銷售金額邁入“百億俱樂部”的2015年，信達地產以地王制造者的形象高調示人，成功引起業界注意。

??這家從90年代起步的房企，2008年上市之后依然默默徘徊在“主流”房地產市場之外，偏隅于寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區二、三線城市，全國房企排行榜中未進前100。直到2015年，它徹底打破了這種“平靜”，成為部分一、二線核心城市土地價格飆升的推手之一。也就在2015年，根據一些機構的統計，信達地產的全年銷售金額已突破100億元，在全國各房企排名接近百強。

??加大一二線核心城市項目比重是房地產行業的大趨勢，本不足為奇，只是，在節衣縮食、焦慮轉型的白銀時代，信達地產近乎不計成本的激進擴張，原因何在？

??信達地產的背景已被多次“人肉”：母公司中國信達是財政部控股的金融資產管理公司（AMC），是90年代末國家為剝離四大國有銀行的不良資產而設的四大AMC之一，如今已長成金融巨鱷。信達地產是中國信達100%控股的子公司，而且是中國信達旗下唯一的房地產上市平臺。換言之即為信達地產是央企中國信達在地產領域的“獨生子”，這家母公司有錢又有權，不僅可以帶來優惠的融資成本和豐富的融資渠道，還可以利用稀缺的金融牌照給信達地產“開小灶”。

??更深層的原因，與當下國內流動性過剩的“資產配置荒”有關。目前，包括中國信達、平安銀行在內的AMC、險資等“金主”們手握大筆資金，都在尋找優質投資標的。資金需求量大、后市整體風險較小的房地產行業成為備受青睞投資方向，特別是優質的土地資源，具備較穩定的保值效果。

??從信達地產自身需求來看，拿地策略的高調轉型是解決其發展瓶頸的一種選擇。地產白銀時代，中小企業已經到了生死存亡的關口。目前千億房企的市場份額基本穩定，強者恒強，而后邊的房企競爭非常激烈。必須要從別人的口中搶下份額，才有生存空間。

??造血能力存疑

??作為中國信達資產管理股份有限公司旗下唯一的房地產上市公司，信達地產可以通過母公司不斷輸血瘋狂擴張，但如何提升項目運營水平，實現自身“造血”成為市場質疑焦點。??

??數據顯示，瘋狂拿地的信達資產不得不頻頻向母公司“要奶”，今年1月4日信達地產通過向關聯公司寧波達泰投資合伙企業(有限合伙)簽署委托貸款合同，獲得14.5億元的貸款，算入本次交易，過去12個月信達地產與中國信達及其下屬公司發生的同類關聯交易總額合計達54.3億元。?

??此外，信達地產今年3月還發行了30億元公司債，上述融資活動共為信達地產融資84.3億元。????

??值得一提的是，信達地產相對欠缺中高端的開發經驗以及充足的品牌溢價似乎已成為信達地產在市場中的“硬傷”。在去年瘋狂拿地之前，信達地產旗下的項目大部分都是剛需產品，如上海松江新城的信達藍爵、寶山美蘭湖的信達郡庭、合肥銀杏尚郡、重慶的濱江藍庭，以及杭州北瓶窯的信達·柳郡等。??

??而信達地產在6月1日囊獲的顧村地塊也存在較大運營難度，按該地塊規劃要求，地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60.0%。中小戶型的規定，讓高價地很難在改善型戶型上做文章，很影響未來的戶型售價。該項目僅從保本價格來算，售價就需要達到7萬元每平米，而目前項目周邊平均房價約為4萬元／平米，最高售價也只有5萬元／平米。?

??由于信達地產獲得的大部分地塊都是高價地，加上缺乏高端項目的品牌認知度，如果短期內項目上市，很難達到預期目標甚至出現虧損，只能用時間換利潤空間；另一方面，在打造高端項目的過程中，信達地產必須尋找合作伙伴，出現的結果就是未來銷售規模會按比例縮減，這也是限制它規模快速增長的因素之 一。

??總結：雖然信達地產在房地產行業中的體量較小，但其雄厚的政府和金融背景決定了其實力不可小覷。但伴隨房地產行業走緩的大勢，以及信達地產自身原因限制，它也許很難在短期內成為高增長的行業黑馬。

??（本文來源：和訊網、網易房產等網絡公開信息）