??2016年5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元總價(jià)，近44000元/ 平方米樓板價(jià)(剔除15%自持租賃部分后約54500元/平方米)搶得周浦鎮(zhèn)地塊，擊敗了葛洲壩、信達(dá)、電建等一眾近期在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)十分活躍的央企 “土豪”。而地塊周邊在售項(xiàng)目的成交均價(jià)僅38000元/平方米左右。

??保利地產(chǎn)在上海土地市場(chǎng)曾沉寂兩年。2015年9月，保利地產(chǎn)終于通過(guò)奪得在深耕區(qū)域?qū)毶降拇髨?chǎng)地塊回歸，再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。而上海，正是與保利地產(chǎn)同集團(tuán)、不同團(tuán)隊(duì)的保利置業(yè)總部所在，亦是唯一銷(xiāo)售規(guī)模勢(shì)均力敵的一線城市。

??如果說(shuō)保利地產(chǎn)此前的保守是為了規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，那么在央企整合大年，從保利集團(tuán)整體戰(zhàn)略角度來(lái)看，希望占據(jù)整合主導(dǎo)權(quán)的保利地產(chǎn)對(duì)上海重金投入在情理之中。

??此前，余英在接受采訪時(shí)曾表示，“今年是兼并重組年，保利地產(chǎn)也有很多動(dòng)作正在進(jìn)行，目前還沒(méi)有具體進(jìn)展可以透露。但是我要說(shuō)的是，大戲還在后頭”；宋廣菊也表態(tài)2018年完成整合；保利近期品牌塑造力度明顯加大——可以推斷，保利系整合大幕即將拉開(kāi)，保利集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略或?qū)⒂瓉?lái)重構(gòu)。那么，保利地產(chǎn)的十三五目標(biāo)有哪些？

??目標(biāo)：堅(jiān)持地產(chǎn)主業(yè)，多元業(yè)務(wù)的并進(jìn)

??在十二五的發(fā)展中，保利基本以發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，但同時(shí)注重并有意培育了物業(yè)、養(yǎng)老、商業(yè)、代理、會(huì)展等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。進(jìn)入十三五，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售依 然是保利的主營(yíng)業(yè)務(wù)，且銷(xiāo)售收入要實(shí)現(xiàn)3000億，但是在前五年中培育的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，要在新的階段逐漸做大，并形成多元化的盈利點(diǎn)。如海外地產(chǎn)規(guī)模要做到 200-300億，基金管理規(guī)模達(dá)1000億等。

??有明確目標(biāo)的實(shí)際只是保利地產(chǎn)十三五戰(zhàn)略規(guī)劃的一部分，下面將全面介紹保利的“十三五”。

??管控：規(guī)模擴(kuò)張下，企業(yè)轉(zhuǎn)換三級(jí)管控模式

??截至2015年，保利地產(chǎn)共有北京、上海、廣州、佛山四個(gè)城市銷(xiāo)售超100億，成都、南京、武漢、合肥、東莞等五個(gè)城市銷(xiāo)售超50億。這是保利過(guò)去扁平化管理的模式下的成果，盡管在這一時(shí)期已經(jīng)呈現(xiàn)了珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、成渝等區(qū)域概念，但是主要的運(yùn)作模式上依然依靠城市公司。

??從2016年開(kāi)始，保利正式采取三級(jí)管控體系，但是與傳統(tǒng)的三級(jí)管控有所不同，如恒大的三級(jí)管控體系是區(qū)域公司形成獨(dú)立的法人實(shí)體。保利實(shí)際是 將原有的集團(tuán)機(jī)關(guān)職能進(jìn)行分割，對(duì)于有助于區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化，提升效率的職能前置，以增加快速反應(yīng)能力。在新的體系下，保利也將進(jìn)一步的加強(qiáng)部分重點(diǎn)城市的市場(chǎng) 占有率，如武漢、南京、鄭州等城市培育成新的百億城市，而50億級(jí)別的城市將從現(xiàn)有的5個(gè)變?yōu)?0個(gè)。

??地產(chǎn)：保利系整合、收并購(gòu)及舊改貫穿

??1)在地產(chǎn)主業(yè)方面，央企整合將是保利十三五的重頭戲，集團(tuán)對(duì)證監(jiān)會(huì)承諾于18年完成保利地產(chǎn)及保利置業(yè)的 整合。中海地產(chǎn)從13年開(kāi)始著手整合中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前后耗時(shí)2年完成，整合速度可以說(shuō)相當(dāng)快，但是同時(shí)也帶來(lái)諸多后遺癥。尤其是管理層團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)波動(dòng)，此外 整合也影響力企業(yè)的拿地節(jié)奏，致使中海出現(xiàn)一定程度上的發(fā)展緩慢。對(duì)于一貫人事穩(wěn)定的保利而言，整合或會(huì)影響業(yè)績(jī)，但是資源集中、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)減少，長(zhǎng)期肯定利于企業(yè)發(fā)展。

??2)在土地獲取方面，保利地產(chǎn)并購(gòu)及舊改兩條道路逐漸走上正軌。從歷史拿地?cái)?shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)在14年之后有意增強(qiáng)收并購(gòu)的意愿，收購(gòu)項(xiàng)目的比例之間提升，至2016年前4月，收購(gòu)項(xiàng)目的比例已達(dá)53%。主要用意在于避開(kāi)部分熱點(diǎn)城市的招拍掛市場(chǎng)，但是由于合作項(xiàng)目的增多，會(huì)導(dǎo)致增收不增利的情況，這一點(diǎn)在15年年報(bào)中已有體現(xiàn)。

??3)在存量土地挖掘方面，保利城投一直保持低調(diào)的姿態(tài)，但是擁有土地實(shí)力不俗，在廣州有超過(guò)1萬(wàn)畝舊改土地，預(yù)計(jì)改造總建面超過(guò)1500萬(wàn)平米，其中核心地段開(kāi)發(fā)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。盡管舊改難度不小，但是貢獻(xiàn)的利潤(rùn)價(jià)值不菲，2015年保利地產(chǎn)有超過(guò)100億的舊改項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入，毛利率達(dá)48%。

??資本：千億目標(biāo)對(duì)標(biāo)黑石+全牌照打造

??金融業(yè)務(wù)可謂保利十三五的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，將在基金、金融牌照及資本運(yùn)作上下大力氣。

??1)作為盈利點(diǎn)及業(yè)務(wù)支撐的金融布局。

??信保基金：十二五保利以信保基金為契機(jī)，開(kāi)啟了私募基金及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，為培育基金，主要投資對(duì)象為 保利自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。實(shí)際上僅以自身業(yè)務(wù)為支撐，信保基金的爭(zhēng)議頗多：一方面確實(shí)在保利地產(chǎn)過(guò)去的規(guī)模擴(kuò)張中起到了支撐作用；但是另一方面，信保基金“或 股權(quán)投資或明股實(shí)債”的方式，有分噬利潤(rùn)之嫌。但是隨著業(yè)務(wù)并表，1億多利潤(rùn)的體現(xiàn)，以及未來(lái)擴(kuò)展投資對(duì)象等，信保基金更加獨(dú)立的運(yùn)作模式，更值得期待。

??保利資本：保利資本是由保利和中金合作的，與信保不同的是，投資去向包括海內(nèi)外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)及優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。中金的母公司中投是黑石上市時(shí)的主要認(rèn)購(gòu)者之一，并與黑石建立了良好的聯(lián)系，中金能夠?yàn)楸＠Y本帶來(lái)的資源及技術(shù)經(jīng)驗(yàn)等，或是保利希望比肩黑石的原因。

??養(yǎng)老基金：2015年保利與太平人壽成立養(yǎng)老基金，首期規(guī)模30億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是外界公認(rèn)的藍(lán)海，但是尚未形成明確的盈利模式，養(yǎng)老基金的產(chǎn)生實(shí)際是保利為了降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，尋求外部資源的一次合作。

??2)作為股權(quán)投資性的金融布局：十三五期間保利地產(chǎn)的又一個(gè)金融目標(biāo)是搭建金控平臺(tái)，完成金融牌照的布局。事實(shí)上千億企業(yè)中，除了中海、保利兩家央企外，都已布局金融產(chǎn)業(yè)，其中以綠地、恒大尤為希望獲取金融全牌照，變身為“地產(chǎn)金融航母”。和部分企業(yè)布局金融目的有別，保利不考慮自融資，目前看保利獲取金融牌照的目的有兩點(diǎn)：一是增強(qiáng)品牌實(shí)力，二是增加收入來(lái)源。

??值的注意的是，保利集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化，在保利地產(chǎn)不考慮自融資，由保利集團(tuán)控股，保利地產(chǎn)參股的情況或也可能出現(xiàn)，因?yàn)椋鹑诓季謱?duì)于集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)的促進(jìn)更明顯。

??商業(yè)：保利商業(yè)版圖擴(kuò)張的元年

??16年5月，保利地產(chǎn)正式發(fā)布商業(yè)戰(zhàn)略品牌，商業(yè)版圖構(gòu)成包含購(gòu)物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三類(lèi)業(yè)態(tài)，含保利MALL、保利廣場(chǎng)、時(shí)光里、若比鄰、比鄰洗衣、N+酒店、Artel雅途7大品牌(具體不贅述，看下表)。繼金融之后成為保利地產(chǎn)十三五又一重要戰(zhàn)略，目前來(lái)看，商業(yè)戰(zhàn)略的作用主要有兩個(gè)方面：

??1)形成板塊間業(yè)務(wù)呼應(yīng)。這一點(diǎn)主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，若比鄰線上app及線下實(shí)體店與物業(yè)管理相互促進(jìn)，比鄰洗衣則利用酒店的閑置資源，若比鄰的實(shí)體店未來(lái)還可能與跨境電商(下文)對(duì)接。充分利用若比鄰將保利的物業(yè)資源變現(xiàn)。

??2)協(xié)助保利資本發(fā)展。保利資本希望收購(gòu)商業(yè)物業(yè)，通過(guò)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)收益。而價(jià)值提升的過(guò)程一般通過(guò)改造及運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，這一環(huán)有賴(lài)于保利商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的發(fā)展。這一點(diǎn)和保利地產(chǎn)過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)的擴(kuò)張的思路一致，通過(guò)基金放大杠桿，加速擴(kuò)張。

??物業(yè)：推進(jìn)養(yǎng)老及物業(yè)發(fā)展，布局產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目

??圍繞物業(yè)方向，保利地產(chǎn)在十三五在三方面規(guī)劃。除了一直在推進(jìn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)外，還有三年內(nèi)物業(yè)分拆上市及投資教育及醫(yī)療的想法。我們認(rèn)為主要的考量有幾個(gè)方面：

??1) 擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升服務(wù)價(jià)值，未來(lái)尋找品牌輸出的可能。事實(shí)上按照保利的測(cè)算，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的單店，目前三年能產(chǎn)生利潤(rùn)，200-300個(gè)床位的規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率在80%以上能產(chǎn)生利潤(rùn)。這是保利擴(kuò)張的信心來(lái)源。保利目標(biāo)是進(jìn)一步做精品牌，再將運(yùn)營(yíng)能力變現(xiàn)。

??2) 物業(yè)的資本化運(yùn)作，增強(qiáng)擴(kuò)張能力，放大企業(yè)估值。這一點(diǎn)是房企都在進(jìn)行的一項(xiàng)工作，之所以盡快向上市，應(yīng)該也是希望加速占據(jù)社區(qū)資源。

??3) 提前布局教育、醫(yī)療，尋找新機(jī)遇。這兩項(xiàng)保利主要以入股方式實(shí)現(xiàn)，尋找優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的直接介入，日后可服務(wù)于社區(qū)和養(yǎng)老端口。

??產(chǎn)業(yè)鏈延伸業(yè)務(wù)：試水跨境電商，弱化代理強(qiáng)化會(huì)展業(yè)務(wù)

??1) 電商物流港。保利將嘗試跨境電商業(yè)務(wù)，目前主要考慮在南沙、珠海等地試水。保利電商港南沙項(xiàng)目在建設(shè)中，總建面75.5萬(wàn)方。目前跨境電商的主要參與者來(lái)自阿里巴巴、京東、蘇寧等電商企業(yè)，房企中的參與者是綠地。保利參與其中一方面是利用身邊的自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢(shì)，另一方面增加拿地路徑。因?yàn)榭缇畴娚虒?duì)于保利而言是全新的方向，對(duì)于一向穩(wěn)定的保利而言，應(yīng)該會(huì)以售養(yǎng)租，逐漸摸索跨境電商道路。

??2) 銷(xiāo)售代理及會(huì)展業(yè)務(wù)。保利代理公司成立以來(lái)主要面向企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目代理，發(fā)展規(guī)模不大，對(duì)外承接項(xiàng)目難，擴(kuò)張受限。因此在新的階段保利考慮將代理公司去保利化，甚至是并入其他代理公司，保利持股。會(huì)展業(yè)務(wù)實(shí)際是保利在進(jìn)行老博會(huì)及品牌宣傳等時(shí)逐漸形成的團(tuán)隊(duì)，盡管貢獻(xiàn)收入有限，但是利潤(rùn)情況較好，因此有扶持和做大的意愿，未來(lái)業(yè)務(wù)方向?qū)膯我粚?duì)內(nèi)轉(zhuǎn)向外部發(fā)展。

??從十三五的規(guī)劃發(fā)展中，我們可以看出，未來(lái)五年保利地產(chǎn)是希望打造成地產(chǎn)金融集團(tuán)，同時(shí)成為多元化的控股平臺(tái)。