- 城市:全國
- 發布時間:2016-03-10
- 報告類型:企業監測分析
- 發布機構:克而瑞
??一、房企當前最需要什么樣的政策支持，提案又集中在哪些方面？
??去庫存
??截至2015年末，全國商品房待售總面積7.19億平方米，去庫存的任務可謂困難重重。從2014年開始，政府開始了一系列動作，包括放開限購、連續降息降準、降低首付比例、提高公積金貸款額度等等，盡管有去庫存的效果，但是刺激消費，拉動GDP增長的考量更多。
??如今，政府提出供給側改革，意圖在供應端化解庫存難題，當然需要如下的政策推動：
??1)區別性地土地供應政策，盤活開發商存量資源。對于庫存壓力較大的二線及三四線城市減少土地供應，贖回開發商手中長期閑置土地；一線城市增加土地供應，放寬市區內工業用地轉性；根據城市的庫存特點，鼓勵開發商進行商、住性質用房的相互轉換。
??2)減少新建保障房數量，加大回購力度消解開發商庫存。盡管保障房與商品住宅作用不同，但是同樣會增加庫存，因此對于高庫存城市需要減少新建量，加大收購商品住宅用作保障房；此外，更廣泛的貨幣化安置，自主選擇居住地，也有助于增加購房人群。
??3)放松一線城市豪宅市場。由于近年一線城市土拍的高單價現象頻繁，未來單價10萬以上的豪宅供應同樣會有庫存問題。豪宅市場有其特殊性，按照單價或總價一定的額度放松限購，能夠保證市場需求，增加稅收，同時不影響民生保障。
??降成本
??房地產行業的利潤下滑已是行業大趨勢，當前房企主要的成本管控手段是降低融資成本、控制營銷費用，而土地、建安、稅收等多方面房企很難進行成本壓縮。事實上有幾方面政府可以推動的幫助企業減負的辦法：
??1)交易環節稅費的降低。本屆兩會中“營改增”已成為板上釘釘的事，而且總理強調“只低不高”。此外，預售階段征收企業所得稅的計稅毛利率比例下調是房企希望得到回應，也有重慶這樣的城市已經執行力此類政策，效果也較好。還有，土地增值稅是否考慮弱化或取消。
??2)取消項目公司制。現行政策要求一塊地一個注冊法人公司，實際增加企業的管理成本，而且增加企業的稅收負擔。
??3)加大企業兼并的政策引導力度。行業優秀企業進行兼并購，能夠降低企業的拿地成本，提高被兼并企業的管理效率。
??二、大佬們的提案中，又能看出企業未來有哪些發展方向？
??1)提高產品品質，供給端刺激需求。房地產行業發展到今天，已經不僅僅是居住需求的體現，購房者對于項目的 品質、戶型、物業等等都有更高的要求，開發商需要更有競爭力的產品，實現在同類市場的突圍，有其在三四線高庫存城市打動購房者。在今年兩會中，泰禾集團董 事長黃其森就提出開發商在產品上做“加法”，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足不斷升級的置業需求。
??2)探索金融創新，降低融資成本。從2015年起，國家層面的金融改革就已展開，主要目的就是服務實體經 濟。在整個的2015年中，房地產+金融如火如荼的開展，除了銀行、保險、證券等傳統的業務外，資產證券化以及普惠金融等都是房企可以發掘的方向。盡管目 前國內出現物業費資產證券化、購房尾款資產證券化、門票收入資產證券化等，但是資產證券化在國內依然出入起步階段，房企還有很大的創新空間。普惠金融面向 城鎮中低收入人群、小微企業以及農民，這類群體個體的資金量小但是總量大，他們有非常大的金融服務需求， 而房企有融資需求，完全可以匹配。
??3)與多元業務相結合。多元化的業務既“獨立”于地產運營，又“關聯”與地產發展，有效的結合，能提升產品 價值，發揮多元化產業的附加效果。本屆兩會中，吳亞軍、胡葆森等都給出了教育方面的提案，目前，像萬科、陽光城、正榮等企業也都在開展教育領域的業務，如 果優質的教育資源和房企直接掛鉤，這對于旗下項目的價值是再次的提升。此外，像金科表示將大力發展社區商業，為社區養老的發展做鋪墊，這就是在企業的現有 產業基礎上進行業務的延伸。
??4)介入農業產業化發展，推動農業人口轉移。1億農業人口的轉移，長期來看是增加購房需求，加速推進人口轉 移是房企可以嘗試的。房企有資金、有技術、有人才，在開展農業產業化方面有優勢，企業幫助農村進行產業化改造，幫助農民農業脫貧，能夠讓農業人口向城鎮聚 集，而且能夠釋放更多的勞動力進入城鎮，進而在城鎮落戶買房。
??附： 部分大中型房企大佬兩會提案
??恒大集團董事局主席 許家印
??1、民營企業扶貧要采取“輸血”和“造血”的辦法。
??2、精準扶貧，精準到戶、精準到人。
??3、產業扶貧，投入資金、技術、投入人才，因地制宜。
??4、教育扶貧，多捐贈學校滿足教育需求，從根源上脫貧。
??5、為貧困地區的老百姓多捐建一些帶產業的新農村。
??6、發揮自身優勢，就業扶貧，提供更多就業崗位。
??碧桂園董事局主席 楊國強
??1、精準宣傳，提升貧困人口對職業教育的認識
??2、建檔立卡，對貧困人口接受職業教育進行精準分類
??3、鼓勵企業辦職業教育，加強“雙師型”教師隊伍建設
??4、給予民辦職業院校以同等的法律地位和保障
??5、送技能下鄉，提升貧困勞動力素質
??泰禾集團董事長 黃其森
??1、房地產去庫存：
??(1)開發商價格上要“做減法”，品質上要“做加法”。光指望政府救市，“等、靠、要”沒有出路。
??(2)政府這一端，一方面可推進降低交易環節稅費與交易門檻等“做減法”，如建議降低房地產企業經營稅負、取消房地產企業的項目公司制；另一方面針對企業拆遷、配套難題，改善戶籍制度，幫助“做加法”。
??2、北京等一線城市地價漲幅較大，豪宅建議放開限購
??3、推廣街區制：新舊有別，遠近有別，穩妥推進
??4、京津冀一體化：北京積分落戶政策更要體現社會公平；河北積分落戶制度，不如購房落戶
??5、關于福建發展：閩企扎推“外遷”，福建“總部經濟”亟需“把根留住”；加快保護性開發古鎮古村，留住福建更多美麗鄉愁；福建旅游要敢于“放大招”，建議景區取消或降低收費
??陽光城集團董事局主席 林騰蛟
??1、我非常贊同大力發展普惠金融和綠色金融
??2、政府要加大供給側改革，創新公共服務的提供方式，我非常贊同。而且認為通過供給側改革，政府放手社會，更能培育市場主體、激發市場活力！
??3、民營企業要履行社會責任，做好精準扶貧。
??建業集團董事長 胡葆森
??1、房地產去庫存：
??(1)加大城市房地產開發用地管理力度，控制增量，調整存量；
??(2)深入推進財稅體制改革，減稅降費；
??(3)深化土地制度改革，優化用地結構，提高土地的使用效率；
??(4)在融資等方面加大對優質企業的支持力度，推動企業創新產品、升級服務，更好滿足居民的新型需求
??2、加快推進我國休閑農業跨越式發展
??3、鼓勵民營企業積極開辦普惠性幼兒園；構建有中國特色的社區教育體系；加大支持力度建設特色優質民辦學校
??金科股份董事長 黃紅云
??1、房地產去庫存：農民工置業、政府采購、資產證券化打包、降價換量、房屋用途轉變、減少土地供給
??2、關停并轉民營企業
??3、緩解棄風限電
??4、社區養老供給制改革
??藍光集團董事局主席 楊鏗
??1、房地產去庫存：將房地產存量與新增土地供應聯動，強化土地供應的結構化調整，并完善考核評價及問責機制，確保舉措有效落地執行。
??2、取消或弱化土地增值稅
??3、取消對新建商品房預售資金監管
??4、向房地產企業提供并購專項貸款等金融支持，促進房地產兼并重組
??5、加快商業地產REITs落地進程，盤活商業存量
??龍湖集團董事長 吳亞軍
??1、加大幼兒園及配套設施建設保障力度
??2、鼓勵連鎖學前教育機構從高端市場進入普惠市場
??3、增加學前教育師資數量和課程專業性
??4、利用全國學前教育信息管理系統，發放貧困家庭“學前教育券”
??5、降低鄉村普惠性民辦幼兒園準入門檻
??6、提高無證辦園的違法成本，倒逼無證幼兒園正規化。
??寶龍集團董事會主席 許健康
??1、控制大城市人口數量和汽車保有量，嚴管尾氣產生的基礎前提
??2、研究征收“霧霾稅”、“擁堵費”，加大對新能源汽車的支持，提高尾氣排放成本
??3、提高汽車綜合利用效率，大力發展公共交通，鼓勵自行車出行，降低尾氣排放強度
??4、建設城市綠肺，提升尾氣消化能力
央行上海總部：上海10月住戶部門中長期人民幣貸款增加182億元
