??11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)似有好轉(zhuǎn)的跡象，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積企穩(wěn)回升，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)16%和4%。

??具體而言，一線城市成交小幅回調(diào)，環(huán)比微降1%，同比仍增長(zhǎng)35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應(yīng)量影響，市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺。廣州市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運(yùn)行，南沙、增城兩區(qū)市場(chǎng)異常火爆，合計(jì)成交占比近半。而在供應(yīng)接連放量的作用下，深圳成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價(jià)政策影響，中高端項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格大都低于市場(chǎng)預(yù)期，“網(wǎng)紅盤”買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，致使深圳“打新”市場(chǎng)持續(xù)火爆。

??25個(gè)二、三線城市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)14%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。近7成二三線城市成交同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，徐州、合肥同比增長(zhǎng)兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場(chǎng)遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)已然步入下降通道。

??各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長(zhǎng)三角地區(qū)整體市場(chǎng)熱度不減，南京、杭州等成交穩(wěn)步回升，徐州、合肥持續(xù)放量，同比增長(zhǎng)兩倍有余。僅限于寧波、蘇州市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比雙降。因供應(yīng)顯著縮量，上海成交連續(xù)兩月回落，但由于市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底供應(yīng)放量，屆時(shí)成交或?qū)⒋蠓磸棥；浉郯拇鬄硡^(qū)市場(chǎng)持續(xù)火熱，因一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，深圳“打新”市場(chǎng)火爆，“網(wǎng)紅盤”認(rèn)購(gòu)踴躍，開盤即售罄的項(xiàng)目不在少數(shù)，致使成交創(chuàng)新高。廣州市場(chǎng)供需兩旺，房企供貨熱情持續(xù)高漲，熱銷盤吸客能力強(qiáng)且貨量充足，開盤當(dāng)天去化率均能達(dá)到90%以上。核心城市廣、深市場(chǎng)持續(xù)火熱，整體性抬升了周邊衛(wèi)星城市的市場(chǎng)熱度。東莞市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，成交企穩(wěn)回升，同比漲幅擴(kuò)容至50%以上。佛山成交環(huán)比雖有所回落，但整體仍處高位，同比漲幅仍接近30%。中、西部地區(qū)房企明顯加快供貨節(jié)奏，去化情況卻不盡相同。其中，受惠于供應(yīng)放量，成都、西安等成交放量增長(zhǎng)，同比再度轉(zhuǎn)正，武漢成交顯著放量，并創(chuàng)近年來單月新高。長(zhǎng)沙、重慶市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交高位回調(diào)，同比漲幅明顯收窄。鄭州市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，成交再次步入下降通道，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力不斷加劇。

??而從我們近期調(diào)研情況來看，9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子，整體客戶質(zhì)量在下降，價(jià)格遂成為首要關(guān)注因素。購(gòu)房者大都全城看房比較價(jià)格，購(gòu)房決策周期明顯拉長(zhǎng)，并對(duì)價(jià)格異常敏感，價(jià)差100元/平方米便成為買不買的重要因素。

??展望未來，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交也實(shí)難恢復(fù)至年內(nèi)高位。

??長(zhǎng)期以來，春節(jié)期間三四線城市普遍有返鄉(xiāng)置業(yè)的市場(chǎng)慣例。受限于年底疫情似有反復(fù)的跡象，今年?yáng)|南沿海城市工廠的停工期普遍更早，預(yù)計(jì)12月中旬三四線城市將陸續(xù)開啟返鄉(xiāng)置業(yè)行情。隨著市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，今年房企對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)多有期待，期盼成交能迅速反彈，階段性緩解去化壓力。不過，基于疫后居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，我們認(rèn)為今年三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)行情或?qū)⒄w弱于往年，市場(chǎng)走弱的趨勢(shì)較難根本性扭轉(zhuǎn)。