??導(dǎo) 讀 

??一二線市場(chǎng)回暖，三四線延續(xù)調(diào)整；3月房企銷售業(yè)績普遍回升；規(guī)模房企年度銷售目標(biāo)增長率在20%左右；去化率預(yù)期偏低，房企心態(tài)仍偏謹(jǐn)慎。

☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)有所起色，一二線城市明顯升溫，但大部分三四線城市仍然延續(xù)調(diào)整，銷售較為低迷。企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)上，TOP100房企單月的銷售規(guī)模同比增長，單月環(huán)比增速也遠(yuǎn)高于去年同期。但一季度整體業(yè)績規(guī)模仍略有下滑。

??01

??百強(qiáng)房企3月業(yè)績回升

??一季度整體規(guī)模略有下滑

??2019年3月，市場(chǎng)整體表現(xiàn)比前兩月明顯好轉(zhuǎn)。從企業(yè)業(yè)績情況來看，TOP100房企3月的銷售規(guī)模同比增長。但從百強(qiáng)房企一季度的整體情況來看，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100房企今年1-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。

??值得注意的是，各梯隊(duì)房企中，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。這主要是因?yàn)椋环矫嫒ツ暌患径?家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高，月均銷售超500億；另一方面，自2018年下半年以來TOP3房企進(jìn)行了提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。而TOP4-20的規(guī)模房企在目前的行業(yè)市場(chǎng)周期下競(jìng)爭仍相對(duì)激烈，一季度業(yè)績同比增長13.8%。

??02

??TOP100房企權(quán)益門檻微升

??2019年一季度，除TOP20和TOP50房企以外，各梯隊(duì)權(quán)益門檻與去年同期相比微升。其中，銷售權(quán)益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜門檻分別為303.4億元和154.1億元，分別同比提升4%和7.2%。銷售權(quán)益榜TOP100房企門檻達(dá)到33.6億元。

??03

??各梯隊(duì)集中度繼續(xù)上升

??2019年一季度，雖然TOP100房企整體業(yè)績規(guī)模略有下滑，但各梯隊(duì)房企的銷售金額集中度較去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達(dá)70.5%。

??04

??規(guī)模房企目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎

??增長率普遍在20%左右

??截止目前，在2018年度業(yè)績會(huì)上已有不少房企提出了2019年的業(yè)績目標(biāo)。2019年，規(guī)模房企目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長率普遍在20%左右，與2018年30%-50%的業(yè)績目標(biāo)增長率相比較低。同時(shí)，目前絕大部分規(guī)模房企2019年的業(yè)績目標(biāo)增長率與2018年業(yè)績同比增幅相比都較低。

??在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，我們認(rèn)為房企高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)，龍頭房企如碧桂園、恒大、萬科2018年已紛紛表示將由高速增長轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長。規(guī)模房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，對(duì)2019年的業(yè)績目標(biāo)預(yù)期整體較低也屬正常。

??05

??貨值目標(biāo)去化率偏低、延續(xù)2018年的預(yù)期

??我們預(yù)計(jì)2019年全國層面房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，規(guī)模房企的整體戰(zhàn)略也將以謹(jǐn)慎、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。考慮到目前政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，我們認(rèn)為，2019年企業(yè)業(yè)績規(guī)模的增長主要依靠供貨增長來實(shí)現(xiàn)。通過盡可能的多推項(xiàng)目，以面取勝。從2019年房企的貨值安排和業(yè)績目標(biāo)上來看，企業(yè)整體的預(yù)期去化率與2018年60%上下的水平基本持平，較2017年相比較低。

??06

??未來房企長期的整體盈利能力仍可保證

??同時(shí)，根據(jù)房企業(yè)績會(huì)上披露的業(yè)績來看，受益于2018年結(jié)算業(yè)績規(guī)模的增長，截止目前已經(jīng)披露業(yè)績的規(guī)模房企利潤規(guī)模都實(shí)現(xiàn)了一定的提升，整體的盈利能力表現(xiàn)較前幾年回升至2014年的較高水平。

??對(duì)于未來而言，我們認(rèn)為未來短期內(nèi)房企的盈利能力將維持在目前較高的水平，房企長期的整體盈利能力也仍可保證。一方面，弱市之下房企土地投資的成本相對(duì)較低。另一方面，雖然在“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的政策背景下，房企的盈利空間將受到擠壓，但市場(chǎng)調(diào)整期不會(huì)出現(xiàn)整體性的房價(jià)下滑以至于影響到這些房企的整體利潤。

??我們認(rèn)為，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國層面房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，各地方政府因城施策調(diào)整市場(chǎng)調(diào)控措施，部分城市將出現(xiàn)較為明顯的調(diào)控松綁。各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局，一二線和部分強(qiáng)三線城市企穩(wěn)反彈，而多數(shù)三四線城市調(diào)整幅度和時(shí)間周期遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期仍將保持調(diào)整下行的走勢(shì)。企業(yè)層面，房企整體業(yè)績目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎，整體戰(zhàn)略將以防范風(fēng)險(xiǎn)為主。長期來看企業(yè)高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)，規(guī)模房企將由高速增長轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長。

??考慮到目前政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境仍不明朗，2019年企業(yè)業(yè)績規(guī)模的增長主要依靠供貨增長來實(shí)現(xiàn)。從2019年房企的貨值安排和業(yè)績目標(biāo)上來看，企業(yè)整體的預(yù)期去化率與2018年60%上下的水平基本持平。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體環(huán)境仍將繼續(xù)改善，對(duì)于房企而言，應(yīng)順應(yīng)大勢(shì)，把握開發(fā)、推案及營銷的節(jié)奏。