??自身屬性優勢及相關產業政策利好，助力該資產類別穩定發展

??2019年8月21日，上海 —2019年上半年，受去杠桿政策和宏觀經濟不確定性因素影響，中國甲級辦公樓市場租賃需求有所放緩，多個城市的同比凈吸納量都出現不同程度的下降。而反觀產業園區，得益于自身屬性的優勢以及近來相關產業的政策利好，市場的關注度進一步提升，仲量聯行（紐交所代碼：JLL）預計在未來兩三年中，產業園區發展勢頭相對看好，也將吸引更多機構投資者的青睞。

??以上海張江科技城為例，此類受創新驅動的核心產業園區上下游產業鏈整合性較高，運營、管理、服務所帶來的軟性附加值日益受到重視，也更容易吸引優質人才的聚集。近期，Apple中國區研發總部、睿智化學、七牛云、OPPO、盛大游戲等集成電路、生物醫療、信息技術、文化創意等行業的龍頭企業入駐張江或在張江擴張。

??在北京，中關村一區十六園的整體布局也奠定了產業園區對于多種行業孵化-扶持的重要地位。其中，位于上地的中關村軟件園更是吸引了國內外科技巨頭的重點關注。百度、騰訊、聯想、小米、甲骨文、IBM等龍頭企業均長期在此辦公。而中關村軟件園二期的諸多新竣工項目也基本被科技類企業自用吸納。

??多重政策利好，產業園區租賃需求強勁

??總體來看，目前國內一、二線城市中產業園區的租賃需求保持強勁態勢。盡管新增供應持續放量，旺盛的需求仍使得市場空置率穩步降低，園區辦公受到國內外眾多知名企業的青睞。仲量聯行中國區研究部總監姚耀分析預測到：“多元化的租賃成交及穩定的需求促進了產業園區市場的愈發成熟，據我們統計數據顯示，上海核心產業園區的空置率已從2008年的近25%下降為2018年的13%左右。展望未來，截至2021年底，預計上海核心產業園區年平均新增供應在70萬平方米左右，未來強勁的需求將使得市場的空置率保持在穩定健康的水平。”

??另一方面，產業園區本身的屬性特點也賦予了其相比傳統辦公樓市場更強的韌性。綜合來看，政策扶持、產業行業集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設計等都是產業園區突出的核心亮點。不難發現，受益于宏觀經濟結構性變化以及政策利好，諸如5G、集成電路、人工智能、新能源、生物醫藥等近期及未來很長一段時間內中央和地方政府力推的產業需求，都可在相應的產業園區中得以發展，這在很大程度上刺激著租賃市場的需求。

??與此同時，園區內的企業租賃需求亦呈現多元化趨勢，大量有環境影響評級需求的企業在產業園區可以找到適合的標的，產業園區在靈活性等方面的優勢日益得到體現。然而我們也看到，隨著一線城市環評要求收緊，相關企業租賃需求外溢現象也正在發生，但整體租賃市場需求依然積極活躍。

??目前在全球經濟放緩，市場下行壓力加大的情況下，全國多地產業園區的租金仍保持穩定。

??重點產業政策支持：

??5G產業/集成電路：近年來，我國關于5G產業政策紅利頻發。2019年作為5g產業全面部署的一年，多地政府也陸續出臺了多項促進5G產業發展的相關政策。此外，為推動我國集成電路產業的發展，國家還出臺了一系列鼓勵扶持政策，如《國家集成電路產業發展推進綱要》、《關于集成電路生產企業有關企業所得稅政策問題的通知》等，為集成電路及其專用設備制造行業提供了財政、稅收、技術和人才等多方面的支持。

??人工智能：近日，國務院印發《新一代人工智能發展規劃》。提出了六方面的重點任務和一系列保障措施，處于政策紅利期的人工智能產業，正迎來史上最好的發展時期。

??生物醫藥：目前我國醫療改革已進入白熱化階段，行業政策加快出臺，產業變革進程提速。就在今年7月，國務院還印發了《國務院關于實施健康中國行動的意見》，無疑將對大健康行業帶來利好消息，尤其是對于生物醫藥行業的發展。

??新能源：近年來各路資本大量流入新能源汽車行業，傳統車企和新勢力車企也都不斷進軍新能源汽車領域。與此同時，配套政策也相繼出臺，比如去年底由發改委發布的《汽車產業投資管理規定》已正式施行，旨在促進新能源汽車行業健康和可持續發展。

??產業園區大宗交易市場保持活躍，投資者來源日益多元

??從投資市場來看，升級與擴容的需求進一步推升著國內產業園區市場凈吸納量的增長，這其中，尤其是科技新媒體企業的快速擴張正逐漸成為產業園區重要的需求來源。由于在產業園區整體需求展望的持續向好，商業房地產機構投資者對于收購產業園區項目持積極樂觀的態度。

??舉例來看，在上海漕河涇、張江等區域，高新科技企業的租賃需求保持活躍，園區建設軌交配套等日益完善，多樣的物業類型給投資者提供了多重選擇，近年來大宗投資交易保持活躍態勢。近日，仲量聯行上海投資團隊就成功協助客戶完成張江科技城嘉利大廈的物業收購交易，后續該項目將實施再定位與綠色改建，重新進行招租、運營和資產管理。

??此外，我們還發現在機構投資者方面，資本來源較以往更加豐富、多元。早年，國內產業園區大宗交易大都局限于內資企業，而隨著產業園區市場透明度提高，需求保持穩健，越來越多的外國資本開始入市。2018年，德國保險與資產管理巨頭安聯集團旗下安聯不動產向凱龍瑞集團和高盛成功收購了北京海淀區中關村軟件園的凱龍高科嶺。其他外資亦在上海、北京等一線城市關注產業園區的投資機會，投資熱度不減。

??產業園區租金表現日益分化，脫穎而出需內外兼修

??受經濟增速放緩以及貿易局勢持續波動的影響，產業園區不同細分市場中租戶的擴張需求有所差異，這一差異具體表現在租金方面。受復雜的租賃環境影響，即使同一產業園區中的不同樓宇在租金表現上也并非呈現出完全均衡的態勢。仲量聯行中國區商業地產部總監張靜表示：“經過觀察分析，我們發現那些享有較好地理位置（如緊鄰地鐵站）和出行通路、以及品質更接近甲級辦公樓的項目會得到更多租戶的青睞。”

??展望未來，為使自身項目贏得更多市場關注，從而取得更佳的租金表現，業主需注重“內外兼修”，提升軟硬件配套設施水平。

??我們發現，新入市的產業園區辦公樓產品及配套標準正不斷提高。例如，上海漕河涇即將在2020年初入市的商貿區項目總體量約為20萬平方米，將以高層甲級辦公樓建造標準打造，其中的5萬平方米商業配套設施將引入凱德作為運營管理方。而張江科學城中區則計劃在2025年建成兩座320米超高層雙子塔，產業園區項目的高度將被刷新。

??除此之外，客戶在選擇項目的關注點中，“軟性因素”也變得愈加重要，將會極大影響客戶的最終選擇。除了項目內或周邊的餐飲等配套，產業園區的日常運營物業管理質量廣受關注；而“產業生態型”園區也在變為一種新的趨勢，這類園區產業定位精準，產業鏈完整，企業租戶、政府、運營商、科研機構等各類主體能夠緊密關聯、成為有機融合的共同體，在租賃和買賣市場上更具備競爭力。