??上海易居房地產研究院2021年07月30日發布《易居快報之2021年7月熱點城市二手住宅市場報告》。報告指出，7月熱點城市二手房成交降溫明顯，深圳最為低迷，嚴厲調控之下房價漲幅將持續回落。

??報告顯示，2021年7月，易居研究院監測的13個熱點城市二手住宅成交量約為6.9萬套，環比下降14.7%，同比下降30.6%，年初累計成交量同比增速為15.8%。在成交量連續下滑4個月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢，市場降溫態勢逐漸升級。主要原因是住建部等8部門聲明將力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉，并對調控不到位的城市予以問責。

??從二手住宅成交量能度來看，7月量能度最強的城市為金華，最弱的城市為深圳，北京量能度較強。易居監測的13城中，已有深圳、東莞、成都、無錫共4城出臺了二手房成交參考價，7月這4城成交量能度排名均靠后。

??易居房地產研究院研究員潘竑羽指出，2021年5月二手住宅成交量同比增速見頂，6月開始進入下行周期，7月收窄至12.5%。而二手住宅價格同比漲幅走勢類似于成交增速。考慮到今年下半年調控政策將繼續收緊，且從形態上來看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預計下月二手住宅價格同比漲幅將繼續回落。

??報告正文如下：

??一、7月二手住宅成交量環比下降14.7%，市場降溫顯著

??2021年7月，易居研究院監測的13個城市二手住宅成交量約為6.9萬套，環比下降14.7%，降幅相比6月擴大10.8個百分點；同比下降30.6%，降幅相比6月擴大19.1個百分點。在成交量連續下滑4個月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢，市場降溫態勢加劇。

??7 月13 城二手住宅年初累計成交量同比增長15.8%，增速相比6月收窄12.4個百分點。主要原因是，隨著一線城市帶頭響應中央“房住不炒”定位，全國多個熱點城市也相繼從限售、限購、參考價等方面效仿一線城市，嚴控二手住宅市場升溫，甚至多地出現二手住宅房貸延遲放款、甚至暫時停貸的現象。隨著全國大范圍調控繼續升級，調控政策效力逐步顯現。7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示,住建部將會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。7月23日，住房和城鄉建設部等8部門發布關于持續整治規范房地產市場秩序的通知，聲明會力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉。在中央調控態度如此強硬的情況下，預計下半年二手住宅成交量大概率將繼續下降。

??二、二手住宅成交量能度最強的城市為金華，最弱的城市為深圳

??房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構成，并賦予不同的權重。

??二手房成交量能度=月度環比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計同比增速20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??根據計算結果，7月二手住宅成交量能度最強的城市為金華，量能度為27.1%；量能度最弱的城市為深圳，量能度為-41.6%。其中，深圳在2021年在2月8日最早出臺了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》新規，作為全國首城公布了全市3595 個小區的參考價格。同時，2月以來深圳政府頻繁出臺收緊性調控政策，以強硬姿態宣告“房住不炒”定位，例如4月8日嚴厲查處“深房理”違規炒房行為，5月6日深圳建行下發首套房房貸利率上調通知，5月8日規范“小產權房”銷售，5月26日上調人才引進落戶學歷要求等等。在二手房成交參考價等政策影響下，深圳二手住宅市場降溫顯著。截至7月29日，深圳二手住宅成交2427套，預計7月整月成交量為2590套左右，和6月比相差不大，繼續維持在2013年以來除春節月份的最低值附近。

??目前，在易居監測的熱點城市中，已有深圳、東莞、成都、無錫共4城出臺了二手房成交參考價。我們不難發現，7月這4城量能度均較低，排名靠后。值得注意的是，7月北京成交量能度較高。截至7月29日北京二手住宅成交16059套，預計7月整月成交量為17620套左右，同比增長9.1%。

??三、預計熱點城市二手住宅價格同比漲幅將繼續回落

??國家統計局公布的二手住宅價格指數包含本報告的10個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這10個城市的價格指數取算數平均值后算出10城二手住宅價格指數，與13城二手住宅成交量同比增速進行對比。這里取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現下行態勢，隨后增速開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，二手住宅價格同比漲幅在2016年四季度就呈現了降溫的態勢。

??觀察二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速與二手住宅價格同比漲幅的關系，2021年1至4月成交增速和房價漲幅同步持續上行，5月成交增速見頂，6月開始收窄，7月收窄至12.5%。考慮到今年下半年調控政策將繼續收緊，且從形態上來看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預計下月二手住宅價格同比漲幅將繼續回落。

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