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??導語

??在資金相對緊張的當下，在上海拿地的主力依然是央國企和城投，民企競拍積極性相對較低。

??◎  文 /馬千里、邱娟

??10月25日，上海新一輪集中土拍如期開拍，掛牌的4宗地均成功出讓，總成交建面50.7萬平方米，成交總金額148.4億元，整體溢價率為0.5%，刷新了2023年以來月度溢價率新低。

??與前兩批次土拍相比，房企參拍熱情明顯下降。除楊浦定海地塊2.32%低溢價成交外，余下的寶山祁連、閔行浦江鎮(zhèn)和華漕地塊3宗地均底價成交。參拍企業(yè)來看，全部都是央國企和城投，民營房企無一報名。最終，中海、華潤、上海城投、象嶼4家房企各落一子。

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??供地節(jié)奏：上海前三季度供地節(jié)奏偏緩，經營用地供地完成率僅20%

??基于重點城市土地成交數(shù)據(jù)，我們進一步對比典型城市2024年供地計劃，在2024年供地計劃縮水的背景下，截止9月30日，29個重點城市經營性用地計劃（住宅和商業(yè)）平均完成率僅為32%，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對低位，尤其是一線四城，其2024年供地計劃的推進進度尤為緩慢，上海和廣州稍高，也僅有20%，北京次之，僅有17%，深圳墊底，僅有7%。

??具體看上海，前9月，上海成交的經營性用地成交面積僅有188公頃，較去年同期減少了1/4,占2024年上海全年經營性用地供地計劃的比重僅有20%；成交金額僅822億元，成交金額僅為去年同期的68%，成交均價也有小幅下滑。即使加上10月剛剛成交的商辦和今日成交的4宗涉宅地，總成交面積210公頃，上海供地計劃完成率也僅有22%。

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??1宗低溢價、3宗底價成交
市場熱度降至“谷底”

??本次掛牌的4宗地中，閔行區(qū)2宗、寶山區(qū)1宗、楊浦區(qū)1宗，總起始價147.7億元。從區(qū)位上來看，除楊浦東定海地塊處于中環(huán)內，其余地塊均位于中環(huán)或者外郊環(huán)的非熱點板塊，從土地質量上來看，不及上批次。

??熱度方面，與8、9月集中土拍不同，上海本輪土拍市場十分“清冷”。具體來看，掛牌的4宗地均成功出讓，1宗低溢價、3宗底價成交，整體溢價率僅有0.5%，刷新了2023年以來月度溢價率新低。

??唯一溢價成交的地塊即楊浦定海地塊，該地位于距軌道交通12號線隆昌路站0.5公里以內，距中環(huán)和內環(huán)高架均十分近，交通十分便利，教育、商業(yè)配套也比較完善。該地塊吸引了保利置業(yè)及中海參與競拍，最終，經19輪競拍，由中海成功競得，成交總價321310萬元，溢價率為2.32%，平均樓面價69158元/平方米。市場方面，周邊在售的項目有合生縵云上海、中建壹品.浦江之星等項目，合生縵云累計去化61%，中建壹品·浦江之星累計去化達97%，另外待售的還有中建壹品.外灘源著、保利.外灘序88、保利.外灘序45、上海城投.興華里，競品眾多，去化預期受到一定地影響，因此房企競拍較為謹慎，溢價率僅有2.32%。

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??三季度“517”新政效果邊際遞減
9月新房成交規(guī)模降至5月水平

??雖然受“517”新政的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調，但隨著時間地推移，新政效應遞減，7、8、9三月商品住宅成交規(guī)模逐步減少，9月全月僅有47萬平方米，與5月水平基本持平。

??去化方面，9月共29盤入市，整體供應量升質跌，其中市區(qū)僅供應8盤，占比為28%（8月占比47%），優(yōu)質項目顯著收縮，去化表現(xiàn)優(yōu)異項目僅8個（占比28%），平均開盤去化率回落至49%。市郊區(qū)及區(qū)域內部兩級分化顯著，局部熱門板塊項目去化有所下滑。1）市區(qū)2個實現(xiàn)“日光”：新天地翠湖天地六合庭（108套）單價21萬，突破新房公寓類價格天花板，憑借絕對區(qū)位+老牌頂流+1億純高圈層，觸發(fā)高積分并日光；徐匯濱江-中海領?。?78套）三開延續(xù)日光；浦東前灘公館、綠發(fā)浦江園首開去化8成；而浦東開云艾尚里、黃浦海玥黃浦源、楊浦縵云上海、靜安萬科中興傲舍由于區(qū)位、品質、競爭分流等因素平均去化僅3成。

??2）外環(huán)線區(qū)&五大新城，去化呈梯度分化：僅綜合素質全優(yōu)的樓盤去化能達到7成及以上，分別是分別是①唐鎮(zhèn)浦發(fā)唐城四期憑借位置+成熟配套觸發(fā)積分且日光；②招商顧村TOD（400萬級地鐵房）、③龍湖觀萃（產品/營銷定位精準）、④象嶼遠香湖岸（高品質和性價比）去化7成；外環(huán)線區(qū)部分項目由于區(qū)域競爭加劇，普遍承壓，如浦東華發(fā)觀瀾半島、張江金茂府、港城中環(huán)匯云啟、寶山共康大華公園柏翠等城市界面一般，直面競爭分流明顯，去化4-6成；其余項目平均去化2成或平推。

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??拿地房企均為央國企和城投
民營企業(yè)無一報名

??與前兩批次土拍相比，房企參拍熱情明顯下降。閔行華漕、浦江鎮(zhèn)以及寶山祁連等偏遠地塊均僅有1家房企參拍，楊浦定海地塊有中海和保利置業(yè)2家房企參拍?？偟膩砜?，房企參拍積極性不佳。從競拍房企名單來看，全部都是央國企和城投，民營房企無一報名。

??競拍結果來看，中海以32.1億元競得本場土拍唯一溢價地塊——楊浦定海地塊，樓板價為69158元/平方米，也是本場土拍樓板價最高的地塊，不過由于地塊周邊競品眾多，經過多達19輪競拍，但其溢價率僅有2.32%，房企競拍十分謹慎。其余的3宗均各有一名競買人報名，因此都以底價成交，競買人分別是華潤、上海城投和象嶼。

??總的來看，上海本輪土拍一改前兩批次高溢價成交的局面，土拍市場變得十分清冷。掛牌的4宗地有3宗底價成交、1宗低溢價成交，整體溢價率僅有0.5%，刷新了2023年以來月度溢價率新低。

??究其原因，很大程度上還是與新房去化趨緩有關，盡管近期市場迎來了一些積極轉變，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質項目更是出現(xiàn)“日光盤”，郊區(qū)項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數(shù)。因此當?shù)貕K質量下滑，尤其是非熱點區(qū)域地塊掛牌時，房企競拍積極性就明顯下降，多為底價成交。不僅如此，由于本輪掛牌土地起拍價大都超30億元，金額較大，在資金相對緊張的當下，在上海拿地的主力依然是央國企和城投，民企競拍積極性相對較低。