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??導(dǎo)語

??在供應(yīng)收縮的同時，還加強優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得南京本輪土拍熱度明顯上升。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??6月19日，南京新一輪集中土拍如期開拍，掛牌的3宗地均成功出讓，總建面7.3萬平方米，成交總金額22.82億元。本批次土地供應(yīng)規(guī)模雖然小，但質(zhì)量較佳，均處于熱門板塊，尤其是河西新城推出容積率僅為1.01的低密宅地，市場關(guān)注度處于高位。最終，3宗地均溢價成交，河西新城和夫子廟地塊均高溢價成交（超過15%），整體溢價率升至15.8%，刷新了2023年以來南京月度溢價率記錄。拿地房企來看，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開發(fā)拿下外，其余2宗均被民企拿下，民企拿地積極性有所上升。

??01 新政后寧、蘇等城市相繼掛牌低密宅地
加強改善產(chǎn)品供應(yīng)

??5月17日，央行、國家金監(jiān)總局等部門發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公積金利率，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。新政出臺后，南京、蘇州、天津等重點城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出多宗低密宅地（容積率低于1.2），以適應(yīng)當(dāng)前以改善為主的新房市場。今日南京參拍的3宗低密地塊是出讓時間較早的一批，有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，市場關(guān)注度較高。

??其中，最受關(guān)注的當(dāng)屬河西南板塊推出的2024G11地塊，該地塊位于河西城市生態(tài)公園東側(cè)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，教育資源優(yōu)質(zhì)，商業(yè)配套也十分完善，容積率僅有1.01，十分適宜打造更為高端的改善產(chǎn)品，因此項目關(guān)注度十分高。

??此外，城中板塊夫子廟區(qū)域附近也掛出一宗容積率僅有1.2的純宅地，地塊比較小，起拍總價僅有3.82億元，房企參拍資金壓力較小，因此也備受市場關(guān)注。另外一宗雖然位于溧水，但區(qū)域較佳，處于老城核心區(qū)，配套也比較完善，容積率僅有1.02，市場也比較看好。

??02 2024年南京首宗溢價宅地誕生
河西南低密地塊刷新南京樓板價TOP2紀(jì)錄

??最終土拍結(jié)果來看，市場熱度有明顯回升，掛牌的3宗地均溢價成交，整體溢價率高達15.8%。不僅打破了南京2024年以來涉宅地均零溢價的尷尬，還刷新了2023年以來南京月度溢價率記錄。

??其中，容積率僅有1.01的河西南地塊，競拍輪數(shù)多達47輪，成交總價高達17.4億元，樓板價為43888元/平方米，溢價率高達15.2%；與南京葛洲壩地王僅差1325元/平方米，刷新了樓板價TOP2，市場熱度明顯上升。

??除此之外，城中夫子廟地塊競拍也取得了不錯的成績，經(jīng)過25輪激烈爭搶之后，以35084元/㎡的樓面價成交，溢價率高達20.4%。溧水老城區(qū)地塊也取得了不錯的成績，經(jīng)過5輪競拍，被南京昱臨置業(yè)以8200萬元的總價競得，溢價率為5.1%。

??03 簡析：樓市利好政策密集落地
主城“抗跌”板塊率先升溫

??市場熱度的回升，除了本次掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對新房市場帶來的積極影響的因素，尤其是主力“抗跌”板塊去化速度明顯提升。

??2024年以來南京扶持性政策力度明顯加強，尤其是二季度以來利好政策頻發(fā)：都市圈公積金互認、官方背書“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求釋放。從新政施行效果來看，5月份以來南京客戶來訪量普漲四成，尤其是核心板塊來訪、認購倍增。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年5月南京重點監(jiān)控項目周均來訪量1.5萬組，較4月周均增長40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推動，第18周重點監(jiān)測項目來訪量達到了1.9萬套，較近一年均值增長93%。并且在月內(nèi)第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）來訪指標(biāo)熱度持續(xù)，市場持續(xù)小幅回溫。

??其中，南京主力板塊流速均迎來了顯著回升，但相比之下，“抗跌”板塊回升勢頭出現(xiàn)得更早、并能保持延續(xù)，如大校場4月份板塊流速即出現(xiàn)上升，雨核更是一季度末即出現(xiàn)回升，流速已經(jīng)連續(xù)3個月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江鎮(zhèn)等“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現(xiàn)回升。

??進一步細化到項目層面，配合適當(dāng)?shù)恼劭蹱I銷，鐵心橋、雨核、大校場等板塊的典型項目，均在5月份取得了不錯的銷售表現(xiàn)。對于這些“抗跌”板塊而言，得益于客源的穩(wěn)定，在政策面適當(dāng)寬松、項目營銷策略得當(dāng)?shù)那闆r下，板塊即可保持較為理想的流速，去化壓力也得以穩(wěn)定在健康水平。目前南京雖然整體去化周期已經(jīng)接近2年，但對于這些去化周期僅在一年左右的優(yōu)質(zhì)板塊而言，還是應(yīng)當(dāng)保持適量供地，以保持板塊新增供應(yīng)規(guī)模和市場活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供應(yīng)稀缺低密宅地，隨著6月份這些地塊的出讓，相關(guān)板塊居住能級進一步提升，板塊新房銷售也有望從中獲益。

??04 民企拿地積極性提升
中堃置業(yè)、昱臨置業(yè)溢價拿下城中夫子廟和溧水地塊

??與前5月南京土拍以國企和城投托底為主的格局不同，本輪土拍民企的積極性有所提升，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開發(fā)拿下外，其余2宗均被民企拿下，分別為昱臨置業(yè)、中堃置業(yè)，民企拿地占比明顯提升。

??值得注意的是，南京奧體建設(shè)開發(fā)拿下的河西南低密宅地也是本場土拍中起拍總價和起拍單價最高的地塊，經(jīng)過多達47輪競拍，溢價15%成交后，樓板價達43888元/平方米，刷新了南京樓板價TOP2記錄。不僅如此，該地成交總價達17.4億元，成交金額占到本場土拍總金額的76%。

??整體來看，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，南京本輪土拍熱度明顯提升。掛牌的3宗地均溢價成交，尤其是河西南和夫子廟地塊均高溢價成交（超過15%），整體溢價率升至15.8%，刷新了2023年以來南京月度溢價率記錄。拿地房企來看，除河西南地塊被南京奧體建設(shè)開發(fā)拿下外，其余2宗被民企拿下，民企拿地積極性有所上升。

??面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調(diào)控，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更加精準(zhǔn)地供地。在供應(yīng)收縮的同時，還加強優(yōu)質(zhì)低密地塊刺激，使得南京本輪土拍熱度明顯上升。比如在南京最新的供地推介會中，即放出了17宗低密宅地，且不乏大校場、軟件谷等優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，接下來，天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會的低密宅地出讓，在這些優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現(xiàn)點狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，新房市場也有望藉此加快筑底進程。