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??導語

??熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月同期小幅上揚。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。土地流拍率方面出現了超預期的攀高，隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內接連出臺的行業(yè)扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

??核心要點

??供求：新增供地規(guī)模方面季節(jié)性回落, 隨著7月份到期的供地清單數量減少，短期內土地供應規(guī)模出現了明顯下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,環(huán)比連續(xù)三月正增長。

??熱度：月內重點城市土拍平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。僅上海溢價率相對穩(wěn)定，杭州、南京、成都等土拍熱度均明顯降溫。流拍率超預期攀高至26.5%，創(chuàng)2022年以來新高，合肥、佛山等地中遠郊均出現多宗流拍地塊。

??分布：受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬平方米，環(huán)比微增1%，但同比下降了37%，成交金額638億元，同環(huán)比均明顯下滑；二線城市本月有杭州、南京、長沙等部分城市進行了集中土拍，但受上月高基數的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降58%至525億元，同比降幅更是高達69%。

??后市展望

??寧、杭等熱點城市集中土拍熱度相繼下調

??下半年土地流拍率或將持續(xù)保持高位震蕩受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比上月小幅上揚。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進一步擴大。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。除了溢價率下滑外，本月杭州進行的第七輪土拍還出現杭州2023年首輪流拍和本地國資委托底的現象，結合日前上海集中土拍出現流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當前銷售端回落的影響下，再加之大量優(yōu)質地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??01供求

??供給規(guī)模季節(jié)性回落

??成交建面同比降幅如期收窄

??土地供應方面，新增供地規(guī)模季節(jié)性回落。截止25日，7月份土地供應量5826萬平方米，相比2022年同期下降39%，降幅較上月擴大了15個百分點，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，隨著7月份到期的供地清單數量減少，短期內土地供應規(guī)模出現了明顯下降。一線城市方面，本月京滬深均有新增宅地供應，含宅用地總建面約110萬平方米，上海方面第二輪預供地清單均已在6月份入市，本月僅有一宗浦東商服用地入市。二線城市方面，杭州、成都、長沙等十五市在月內發(fā)布了住宅類用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供應建面均超過200萬平方米，以成都為例，月內共發(fā)布了28宗含宅用地的土拍公告，合計建面約266萬平方米，但是平均底價只有1萬元/平方米左右，對比上半年1.2萬元/平方米的平均樓板價來看供地質量相對一般。接下來，隨著地方基金性收入相關壓力的進一步顯現，預計土地市場供應規(guī)模有望迎來邊際改善，但是鑒于需求側增長不及預期和壓降行業(yè)庫存壓力等需要，預計年內土地供給規(guī)模仍將持續(xù)低位。

??土地成交方面，截至7月25日，全國300城經營性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環(huán)比上月同期增長約5%。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進一步擴大。7月份土地成交規(guī)模雖然如期上揚，但是市場熱度卻明顯轉涼，不僅三四線城市流拍率走高，杭州、合肥等熱點城市也相繼出現土地延期或中止出讓。受月內三四線城市土地成交占比增加影響，平均樓板價有所下降，但是隨著年中土地成交高點的過去，預計8、9月份平均樓板價或將再度攀高。

??02熱度

??溢價率震蕩下行

??流拍率創(chuàng)近兩年新高

??市場熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環(huán)比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。

??土地流拍率方面出現了超預期的攀高。受銷售面持續(xù)疲軟，企業(yè)自籌資金降幅延續(xù)等因素影響，6月份土地流拍率流拍率達到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來新高，只有相對核心區(qū)域的優(yōu)質地塊才擁有較佳的土拍預期，大量中遠郊低價板塊的土地成交愈發(fā)艱難。年內的熱度標桿——杭州也在月內出現了首宗流拍地塊，該流拍地塊板塊區(qū)位條件較好，但受商業(yè)占比較高、周邊庫存規(guī)模較大等因素影響，導致地塊的盈利空間和周轉速度預期不佳，意向房企難覓，最終于土拍前日終止出讓。此外合肥、佛山等地也均有多宗中遠郊地塊撤牌。隨著7月份供地規(guī)模的減少，以及月內接連出臺的行業(yè)扶持政策推動，8月份土地流拍率或有望邊際改善，但預計下半年土地流拍率仍將持續(xù)保持高位震蕩。

??03重點地塊

??上海包攬兩榜榜首

??攬金額超400億元

??2023年7月，北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、長沙等多個城市進行了集中土拍。總價榜榜首地塊來自上海松江洞涇鎮(zhèn)，為純宅地，成交總價為70.63億元，由華發(fā)搖號競得；排在第二位的是上海閔行華漕鎮(zhèn)，該地吸引招商、保利發(fā)展、中國鐵建、中鐵置業(yè)、國貿、華僑城、綠城、萬科等18家房企報名參拍，以國央企為主，經過31輪并觸發(fā)最高限價，進入搖號階段，最終中國鐵建搖中該地塊，成交總價61.475億元，溢價率10%，成交樓板價40920元/平方米。

??由于重點城市供地質量較之前所有下滑，入榜門檻值與上月相比，也明顯下調。單價榜門檻地塊為北京朝陽區(qū)太陽宮商辦地塊，該地被北京懋源鴻竺房地產開發(fā)有限公司以底價13.4億元摘得，樓板價僅有28065元/平方米，較上月門檻值下降了30%。