??導(dǎo) 讀 

??重點(diǎn)城市二三批次優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比例預(yù)計(jì)會(huì)較首批有所提升。

??5月20日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了首批集中土地出讓公告，至此22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地基本均已出爐。作為土地供應(yīng)的“新玩法”，首場(chǎng)集中供地也為重點(diǎn)城市今后的土地供應(yīng)和出讓方式確定了方向。在本文中，我們將對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地進(jìn)行梳理，來(lái)看這些城市首輪供地的規(guī)模、區(qū)域結(jié)構(gòu)及拍地規(guī)則，并由此進(jìn)一步展望，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控背景下，這些城市二三批次的土地供應(yīng)方面會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

??01

??拍地規(guī)則：“三穩(wěn)”要求下

??重慶、杭州等城市土拍限制或進(jìn)一步升級(jí)

??首先，在拍地規(guī)則方面，經(jīng)過(guò)梳理，我們發(fā)現(xiàn)，22城中除重慶土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對(duì)此次土地出讓做出了多重限制，如福州、合肥、無(wú)錫等禁止馬甲公司參拍、上海要求競(jìng)得方在項(xiàng)目竣工及首次確權(quán)前不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益等。

??而在與項(xiàng)目盈利空間最直接關(guān)聯(lián)的地價(jià)方面，22城中除重慶外，其余城市均設(shè)置了地價(jià)上限。不過(guò)，經(jīng)過(guò)梳理，我們發(fā)現(xiàn)大部分城市溢價(jià)上限基本控制在30%左右，限制較為寬松，僅北京、上海和無(wú)錫溢價(jià)上限相對(duì)較低，出讓地塊溢價(jià)率上限多控制在20%以?xún)?nèi)。同時(shí)，在調(diào)控目標(biāo)進(jìn)一步偏向控地價(jià)、控房?jī)r(jià)的背景下，采取限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等“雙限”模式拍地的城市也進(jìn)一步增多，共有11個(gè)城市對(duì)地塊上住宅售價(jià)設(shè)限，其中合肥、鄭州均是首次對(duì)地塊上住宅銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制。值得一提的是，北京此次土拍創(chuàng)新提出了“競(jìng)政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”及“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”，在控制房?jī)r(jià)的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目建成房屋質(zhì)量也提供了一定的保證。

??盡管大部分城市都采取了雙重限價(jià)等措施，但結(jié)合已完成首輪土拍城市表現(xiàn)來(lái)看，仍有不少城市出現(xiàn)了競(jìng)拍高熱現(xiàn)象。因此，在“三穩(wěn)”要求進(jìn)一步落實(shí)的背景下，重慶、杭州、無(wú)錫等首輪土拍高熱城市極有可能會(huì)在二三批次供地時(shí)對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行升級(jí)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??02

??供地規(guī)模:二、三輪供地計(jì)劃“余量”充裕

??深、廈等首輪節(jié)奏偏慢城市值得關(guān)注

??從22城公告的首批次集中土地出讓規(guī)模來(lái)看，大部分城市首批集中出讓土地的供應(yīng)面積并不高，其中無(wú)錫、福州、深圳和廈門(mén)的供地量更是未超過(guò)100萬(wàn)平方米，供應(yīng)量處于較低水平。進(jìn)一步地，聯(lián)系這些城市2021年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量來(lái)看，大部分城市首批集中供地量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例都在30%以下，僅7個(gè)城市首輪供地量占比超過(guò)30%，供應(yīng)節(jié)奏整體偏緩。因此，為了完成供地計(jì)劃，大部分城市如深圳、廈門(mén)在二三批次的土地供應(yīng)量將會(huì)有所增長(zhǎng)。

??但對(duì)于首批集中供地規(guī)模比例較高的城市，如廣州、長(zhǎng)沙、蘇州，二三批次供應(yīng)規(guī)模將有所縮減。以廣州為例，廣州首批集中供地量占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的比例高達(dá)62%，是22城中供應(yīng)比例最高城市，因此在接下來(lái)兩批次供應(yīng)中供地規(guī)模勢(shì)必會(huì)較首次明顯縮減。此外，對(duì)于杭州、無(wú)錫等在前三個(gè)月已有多宗土地出讓、首批供地量占比也不低的城市，二三批次的供地量大概率也不會(huì)增加。

??03

??區(qū)域結(jié)構(gòu)：首輪供地多向近郊新城傾斜

??下半年廣州優(yōu)質(zhì)地塊占比將顯著提升

??而在供地結(jié)構(gòu)方面，除重慶、成都等少數(shù)城市將供地主力放在中心城區(qū)外，其余城市的供地主力集中在郊區(qū)，供應(yīng)量占比基本都在6成以上，中心城區(qū)則僅有少量地塊供應(yīng)。

??具體來(lái)看，據(jù)當(dāng)前已公告地塊信息，重慶中心城區(qū)的供應(yīng)占比最高，占比高達(dá)52%，是22城中優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例最高的城市，九龍坡、江北、沙坪壩、渝北區(qū)等區(qū)域的熱點(diǎn)板塊均有土地供應(yīng)。待拍城市中，成都和合肥中心城區(qū)地塊供應(yīng)占比也超過(guò)4成。不過(guò)，優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比高意味著重點(diǎn)城市的土拍熱度也會(huì)沖高，造成市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，因此重慶等城市在二三輪供地時(shí)或?qū)?huì)改變供地結(jié)構(gòu)，以控制市場(chǎng)熱度。

??大部分城市的供地主力多集中在配套發(fā)展較為完善的近郊區(qū)。尤其是北京、上海等近來(lái)市場(chǎng)上剛改需求增多、供應(yīng)緊缺的城市，近郊地塊的比重都在6成以上，如北京此次出讓的30宗地多集中在五至六環(huán)間，瞄準(zhǔn)改善需求，而延慶、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)僅有4宗地供應(yīng)；上海也增加了松江、青浦、嘉定、奉賢、南匯臨港片區(qū)等剛需主力成交區(qū)域的土地供應(yīng)，中心城區(qū)則僅有4宗商品住宅用地供應(yīng)，并且僅楊浦定海社區(qū)一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門(mén)檻也比較高，起拍價(jià)均在50億元以上。以已完成土拍的北京、福州表現(xiàn)來(lái)看，在這種供地結(jié)構(gòu)下，土拍熱度表現(xiàn)相較穩(wěn)定。因此，對(duì)于這些供應(yīng)主力在郊區(qū)的城市，二三批次土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍將會(huì)集中在郊區(qū)。

??長(zhǎng)春、天津、廣州、青島等城市則將供地主力放在了遠(yuǎn)郊區(qū)，遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)占比都在5成以上。以廣州為例來(lái)看，此次出讓的48宗地中增城、從化兩區(qū)就有22宗，占比高達(dá)45%，主力發(fā)展的南沙也有多宗土地供應(yīng)，但中心四區(qū)僅有荔灣冷凍廠(chǎng)一宗地出讓?zhuān)瑑?yōu)質(zhì)地塊比例明顯偏低。但大部分城市的住宅供求緊張區(qū)域集中在主城和近郊，這樣的供地結(jié)構(gòu)并未能起到“解渴”效果，因此在接下來(lái)兩輪供地中，這些城市中心城區(qū)及近郊新城優(yōu)質(zhì)地塊的入市占比將會(huì)有所提升。

??04

??供地時(shí)序：8月、11月為二、三輪土拍成交高峰期

??土拍“撞期”加劇前融難度

??從拍地時(shí)間安排來(lái)看，22城首場(chǎng)集中土拍開(kāi)拍時(shí)間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點(diǎn)城市集中土拍的高峰期，有11個(gè)城市在當(dāng)月拍地。上海、武漢則“完美避開(kāi)”高峰期，由于推地時(shí)間較晚，首場(chǎng)拍地開(kāi)場(chǎng)時(shí)間也最晚，其中上海首場(chǎng)集中土拍預(yù)計(jì)到6月18日才能開(kāi)啟。而在公告和拍地時(shí)間間隔方面，大部分城市間隔時(shí)間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時(shí)間。余下還未拍地的城市中，僅合肥時(shí)間安排較為緊湊，上海、蘇州、成都、寧波等城市的時(shí)間排布相對(duì)較為寬松，公告與出讓間隔時(shí)間基本都在30天左右。

??在第二輪集中土拍節(jié)奏安排上，根據(jù)各城市公布推地計(jì)劃來(lái)看，有14個(gè)城市公告7月為二批次地塊供應(yīng)時(shí)間，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點(diǎn)城市。按照30天左右的公告拍地間隔來(lái)推算，這些城市的二次集中土拍大多將在8月份開(kāi)啟。三批次土拍供應(yīng)高峰期將在10月，15個(gè)城市預(yù)告將在此時(shí)推地，涉及上海、南京、武漢、合肥、成都等諸多熱點(diǎn)城市，土拍撞期可能性更大。

??

??05

??結(jié)語(yǔ)：二、三批次優(yōu)質(zhì)土地規(guī)模提升

??“三穩(wěn)”下高熱城市應(yīng)升級(jí)土拍規(guī)則

??總體來(lái)看，22城中僅長(zhǎng)沙、南京等少數(shù)城市首輪集中供地“量”和“質(zhì)”表現(xiàn)均較為突出，其余城市首輪供地或量少、或質(zhì)減，整體供地質(zhì)量較為一般。因此，在二三批次供地中，首批集中出讓土地量少、地塊質(zhì)量也一般的城市如深圳、廈門(mén)預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)地塊推出，本輪供地量大但質(zhì)減的城市如廣州、長(zhǎng)春等也將會(huì)加大優(yōu)質(zhì)用地的占比。就此來(lái)看，重點(diǎn)城市二三批次優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比例預(yù)計(jì)會(huì)較首批有所提升。但需要注意的是，深圳、廈門(mén)等城市土地供應(yīng)量本就偏低，在房企加大重點(diǎn)城市布局的影響下，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度并不會(huì)下降，而廣州等城市二三批次供地量也會(huì)縮減，優(yōu)質(zhì)地塊的土拍競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)較首次有所升級(jí)。

??另一方面，在供地時(shí)序方面，結(jié)合各城市推地計(jì)劃來(lái)看，二批次集中出讓地塊的供應(yīng)高峰期集中在7月，有14城表態(tài)將在7月前后發(fā)布第二輪供地公告，包括北京、南京、蘇州、寧波等多個(gè)重點(diǎn)城市，對(duì)于有意向在這些城市拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，需提早做好土拍前融準(zhǔn)備。

       此外，對(duì)于土拍熱度居高的城市，在二三批次供地中很可能會(huì)升級(jí)土拍規(guī)則，采取增加初始配建、控制競(jìng)配建幅度、限制“馬甲”參與搖號(hào)等措施來(lái)控制市場(chǎng)熱度。結(jié)合已完成首輪集中土拍重點(diǎn)城市的表現(xiàn)來(lái)看（詳見(jiàn)《行業(yè)透視 | 首批集中供地城市地價(jià)變動(dòng)和盈利空間探析》）部分城市的土拍熱度明顯仍在高位，特別是重慶，首批集中出讓地塊溢價(jià)超過(guò)40%，吸引了較高的關(guān)注度；無(wú)錫超過(guò)八成的地價(jià)房?jī)r(jià)比，仍在繼續(xù)拉高周邊住宅的價(jià)格上漲預(yù)期；而廣州的“多馬甲”搖號(hào)拍地模式也引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛討論。為了將“三穩(wěn)”落到實(shí)處，在二三批次供地中，重慶、廣州等城市還是應(yīng)當(dāng)采取限房?jī)r(jià)、土拍搖號(hào)、禁“馬甲”搖號(hào)等措施來(lái)控制土拍熱度，并通過(guò)設(shè)置更加合理的地價(jià)、競(jìng)配建上限，將企業(yè)拿地成本控制在更合理的范圍，從供給側(cè)的拿地成本角度出發(fā)，減輕地價(jià)變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推力。