??導 讀 

??2020地市規模超上年，2021土拍熱度難走高。

??為緩解疫情對經濟發展的負面影響，二季度大部分城市加大了優質土地供應力度，土地市場熱度明顯提升，土地價格隨著優質用地的供應增加急劇上升；但到了下半年，受“三條紅線”政策的影響，融資渠道持續收緊，土地市場熱度有所下滑，尤其到了四季度，溢價率較二季度降幅明顯，市場熱度進一步下滑。展望2021年，房地產市場長效調控機制將繼續發揮作用，預計土地市場整體熱度會延續2020年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，或有部分城市放松調控，但整體房地產政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產金融監管環境預計將長期收緊，2021年企業拿地態度將會更加謹慎，房企將更加關注素質較好的地塊，這些稀缺優質土地的競爭熱度也會延續高位。 2020年總結

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??成交面積：2020年成交規模超2019年，一二線城市依舊是房企拿地的主戰場

??截止2020年12月中旬，全國300城土地市場成交建筑面積248646萬平方米，較2019年同期上漲了4%。考慮到11月300城供應總量環比翻番，同比去年同期水平也有小幅上漲，預計12月土地成交量較去年同期將呈上漲趨勢。就此來看， 2020年土地市場總量也將超越2019年的水平，全年成交規模同比增幅也將繼續擴大。

??1、成交結構保持相對穩定，住宅面積占比增至八成

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??2、榜首西安成交建面同比上漲32%，但杭州、寧波等熱點城市成交不及去年同期

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??3、一二線城市依舊是房企關注重點，成交占比維持在高位

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??成交金額：同比漲幅進一步擴大，上海反超杭州、躍居榜首

??與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：截止2020年12月15日，全國土地成交金額累計已達65971億元，同比去年增長了15%。從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區域，共有7個城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州、溫州小幅下跌外，其余城市均是同比大漲，尤其是南通，同比漲幅高達90%，漲幅在金額榜TOP20城市中居于首位。1、成交金額同比上漲16%，增幅較2019年進一步擴大

??截至2020年12月月中，全國300城經營性用地成交金額達62685億元，同比增長15%，較2019年全年14%的漲幅進一步擴大。成交總金額增長速度增加，主要是因為今年熱點城市優質地塊供應量明顯增加和上半年房企融資環境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產市場遭遇寒冬，為了提振市場信心，讓市場重回正軌，整體資金環境變得相對寬松，同時多數城市在二三季度加大了優質地塊供應力度，如北京、上海均有核心區域的稀缺宅地供應。在優質地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價和溢價率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。

??2、上海反超杭州、重回榜首，南通成交金額漲幅最大(節選)

??具體到各城市來看。長期被杭州壓制的上海重回榜首，截止至12月中旬，累計成交金額高達2697億元，同比上漲了57%；排在金額榜第二位的則是去年的榜首城市杭州，成交金額達2319億元；而上年排在第三位的武漢2020年排名下降了4位，居于金額榜第7位。門檻城市為去年面積榜首城市鄭州，成交建面的大幅下滑使得成交金額下降31%。

??一線城市中，北京、上海、廣州和深圳四個城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過50%外，廣州也受供地節奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2193億元，同比增幅高達65%，排名躍升至第三位。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達82%，但由于基數相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。

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??土地價格：優質土地大量入市拉動地價創新高，“三條紅線”下年末溢價率降至低位

??為遏制疫情對于房地產行業的負面影響，各地在二季度加大了優質用地供應量，在此助推之下，2020年地價明顯上漲，并創下歷史新高。不過，下半年“三道紅線”政策的出臺使得房企融資渠道明顯收緊，房企資金壓力大增，拿地的積極性也大幅降低，溢價率較二季度有了一定程度的下調，尤其是四季度，整體溢價率已經跌至12.9%，較二季度下降了3.3個百分點，土地市場明顯轉冷。

??1、整體地價：地價再創歷史新高，增至2653元/平方米

??2020年土地價格延續2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2653元/平方米，同比上漲11%，再創歷史新高。地價的明顯上漲，主要是由于高價優質地塊成交占比顯著提升帶動。今年3月份以來，為了提振市場信心，吸引房企拿地，北京、寧波多個城市推出大量優質土地入市，同時大部分城市上半年出讓地塊拿地門檻明顯降低，三季度前房企融資環境也適度寬松，高價地成交比例明顯上漲，整體地價也因此被推高。

??2、城市地價：多數重點城市地價上漲，僅深圳、蘇州等少數城市同比下滑。

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??3、溢價率：二、三季度溢價率持續高位，“三道紅線”影響下四季度溢價率明顯下滑

??總體來看，不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲，溢價率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價率由2019年的12.9%增至2020年的14.5%，同比增加了1.6個百分點。分季度來看，2020年溢價率經歷了“先升后降”之勢：在優質地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺，房企融資渠道明顯收緊，溢價率轉而走低，四季度也基本延續了三季度的下降之勢。截至2020年12月中旬，整體成交溢價率已降至12.6%。

??截止至2020年第四季度，各能級溢價率均已經跌破15%。其中，一線城市溢價率再度回歸至10%以下，二線城市也在調整供應結構、改變拍地方式的影響下溢價率降至11.4%，三四線城市溢價率也降至14.5%，土地溢價率降至相對低位。

??4、流拍率：土地流拍情況整體好于去年，但四季度土地流拍現象逐漸加劇

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??2021年展望

??從全年成交變動來看，2020年土地市場呈現出量價齊漲的趨勢，不僅土地成交建面超過去年，平均地價也在熱點城市加大優質宅地供應力度的影響下再創歷史新高，市場熱度明顯高于2019年。雖然2020年土地市場運行中也有波動，但和2019年相比，2020年土地市場運行更加穩健，全年土地市場成交溢價率基本維持在17%以下，土地流拍現象雖在四季度有所加劇但仍好于去年同期。種種跡象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地產長效管理調控機制已經初步形成，未來的土地市場也會繼續保持平穩運行。

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??房企融資環境“易緊難松”，明年土地市場熱度難再上升

??2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標，表現都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過，這種趨勢卻在2021年難以持續。一方面，在落實城市調控責任、中央加強監管的調控機制下，地市熱度若明顯上漲便會很快受到控制。當二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調控為市場降溫。

??更主要的原因是房企融資環境將保持長期收緊的態勢，會極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來，“三條紅線”融資規則的正式試點實施，涉房相關信貸明顯收緊，房企資金環境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監會仍多次表態要堅持“房住不炒”，加強對房地產行業的金融監管，防范房地產金融風險，這也預示著房企融資環境將長期保持緊張的態勢。在“錢緊”背景下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上漲。

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??二三線城市內部分化更加明顯，熱點城市的優質地塊競爭仍將激烈

??2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現萎靡不振，天津、哈爾濱、濟南等二線城市今年樓市也明顯遇冷，進而導致土地市場也隨之遇冷。相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點二三線城市，在疫情影響下樓市表現仍好于去年同期，城市“抗風險”能力明顯更強，房企爭相進入拿地，如南通土地成交溢價率過百或封頂成交的現象頻繁發生，土地市場熱度明顯要高于多數二三線城市。而在2021年，房企融資仍保持長期收緊的影響下，房企拿地更會集中在這些能帶來高盈利、風險較低的優質城市，二三線能級城市內部的熱度分化將會進一步凸顯。

??另一方面，熱點城市今年優質宅地大爆發多是由于疫情影響，而隨著疫情逐漸得到控制，優質宅地的入市比例明顯下調，明年優質土地的供應比例也預計會低于2020年。再加之“三條紅線”管控下，企業出于投資安全邊際的考慮，對于優質宅地的需求也會更加積極，預計接下來優質地塊仍會保持激烈競爭的局面。