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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]城市更新：向“優化城市空間結構”與“系統治理”的提升

??2025年政府工作報告首次將城市更新置于新型城鎮化與區域協調發展的戰略框架下，明確提出 “打造宜居、韌性、智慧城市” 目標，這意味著城市更新不僅僅是單純的“物理空間改造”，而必須升級為城市空間結構的優化，并以“城市系統治理”為關鍵抓手。本文結合政策文本與實施路徑，解析城市更新領域三大轉型信號。

??今年兩會政府工作報告提出：出臺實施新型城鎮化戰略五年行動計劃,扎實推進城市更新,常住人口城鎮化率提高到67%。并且在推進新型城鎮化和區域協調發展,進一步優化發展空間格局這一章節提到：持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造,統籌城市低效用地再開發,加快健全城市防洪排澇體系,加強燃氣、給排水、熱力、地下管廊等建設和協同管理。發展數字化、智能化基礎設施,完善無障礙適老化配套設施,提升社區綜合服務功能,打造宜居、韌性、智慧城市。

??戰略轉型

??從“單點突破”到“全域統籌”

??從這次兩會報告的亮點來看，對于城市更新主要有三個維度的提法。一是空間維度上，提出 “統籌低效用地再開發”“健全主體功能區制度”，首次將城市更新與國土空間規劃體系深度綁定；二是功能維度上，強調 “完善社區綜合服務功能”“發展數字化基礎設施”，推動更新項目與民生服務、新基建融合；三是治理維度上，要求 “加強鄉鎮街道服務管理力量”，將基層治理能力提升納入更新范疇。

??兩會報告著重抓住當前城市更新面臨的三重矛盾：土地財政依賴與可持續融資的矛盾、存量空間活化與產業升級的矛盾、短期項目收益與長期運營的矛盾。此次政策突破傳統“項目制”思維，轉向“全域—全要素—全周期”的系統治理邏輯。比如在空間重構上，通過低效用地再開發實現“職住平衡”，像將工業用地轉為保障性租賃住房用地；功能重置方面，要求更新項目必須配套養老、托幼等公共服務設施，倒逼“15 分鐘生活圈”落地；機制重建上，專項債、特別國債等工具首次明確支持“收購存量商品房”，探索“以購代建”化解房地產庫存。
當然，政策要求“堅決防止低效無效投資”，但地方在專項債考核壓力下，可能將資金盲目投向“短平快”項目，比如立面改造，而忽視產業培育與長效運營。

??價值升維

??從“單一改造”到“韌性筑基”

??城市更新正在從單一改造過渡到系統安全觀的價值邏輯，從“硬件提質”到“韌性筑基”的迭代升級，“韌性筑基”標志著城市更新從傳統的“修路蓋樓”轉向系統性風險防控，其核心是通過多維能力建設，實現城市在安全、低碳、數字等領域的可持續發展。