??熱點聚焦

??9月5日，濟南市國資委官網發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優質存量房作為租賃儲備房源》，提及濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資產運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

??目前，濟南市國資委官網已將該文章撤下，但在中國招標投標公共服務平臺上，仍能查閱到相關招標公告。

??熱點評析

??收購存量房一定程度上有利于緩解庫存壓力

??今年以來，濟南已經進行了多輪樓市松綁。5月23日，濟南市住房和城鄉建設局發布消息，放寬限購范圍、限售條件、提高公積金貸款額度；8月15日，濟南調降二套房公積金貸款首付款比例；8月26日，濟南市住建局再發新政，降低非本市戶籍家庭的購房門檻。

??松綁政策頻發的背后，是樓市成交低迷。從庫存方面來看，根據濟南市統計局發布的月度數據，截至7月底，濟南全市住宅待售面積140.9萬平方米，同比增長31.2%；從銷售方面來看，今年1-7月濟南市商品住宅銷售面積470.3萬平方米，同比下降32.5％，同期全國商品住宅銷售面積下降27.1%，相較而言，濟南住宅銷售面積低于全國平均數據。

??此次濟南收購部分房源作為租賃儲備房源，對行業而言，有利于促進濟南房地產市場良性循環，一方面，采購存量商品房有利于加快樓市去化，降低區域庫存壓力；另一方面也可以加速租賃住房房源籌措工作，快速形成保租房供給，加快解決新市民、青年人的住房困難問題。

??濟南方案對房源的區位、配套、品質提出明確要求

??此前關于租賃住房房源，更多的是通過專門地塊供應，由城投、區屬國企獲取并建設；或在土拍時要求配建一定比例的保障房或人才公寓。相較而言，直接購買存量商品住宅作為租賃住房的形式較少。但濟南并非首個提出國企收購存量房用于租賃住房的地區，此前長沙、天津也曾發布相似政策，提出以國企為試點企業，開展盤活存量房用作租賃住房試點。就近期來看，7月初，鄭州地產集團旗下鄭地住房租賃公司啟動2批存量房源收購，用于人才公寓；8月16日，浙江省湖州市發布穩地產新政，其中提出鼓勵國企收購困難房企的滯銷房作為保障安置用房。

??與其他地區不同的是，此次濟南提出的方案以支持產業、便于就業為重要前提，對房源的區位、配套、品質提出了具體要求。從房源區位來看，濟南此次公布的收購區域在歷下區、市中區、高新區、歷城區、槐蔭區、天橋區范圍內，均屬于濟南主城區；從房源周邊配套來看，要求項目生活配套設施完善，交通便利；從房源品質來看，公告中提到要優先收購知名房企的高質量項目，原則上須為可實現封閉管理的整棟未出售的商品住宅或公寓，整院優先。此次細化標準的提出，有利于租房者解決職住分離、實現職住平衡。

??國企購買存量住房對提振樓市作用有限，相關細則還需進一步明確

??本次國企擬購房用于租賃住房，更多的在于傳遞出信號意義，市場下行背景下，國企主導凸顯其地位和功能優勢，有利于促進國企在穩定房地產市場方面進一步發揮積極作用。但從實際角度來看，此次政策的出臺，更多的是從籌集租賃房源的角度出發，暫時不會對樓市銷售產生巨大影響。根據CRIC數據，2022年濟南商品住宅月均銷售3973套，3000套房源尚未達到單月銷售量均值，從根本上對提振樓市效果有限。

??另一方面，從資金的角度來看，本次公告要求項目資金100%自籌。根據安居客新房售價數據，濟南市9月的新房均價為14399元/㎡，以每套存量房70平方米進行粗略估算，3000套住房約需要30億資金。國企用國有資產消化供給，可能引發公平性焦慮，地方政府自己買地、發債建設、自己購買的循環，也無助于達成地方政府通過出讓建設用地來增加財政收入的意愿。

??此外，此次公告尚未明確的租賃住房的適用人群，是用于保租房建設、人才公寓還是用于國企單位職工福利，仍有待進一步探究。