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[中房研協(xié)]蘇州全面放開首套住房限購,風(fēng)向標(biāo)意義明顯

2022-09-16 17:27:50來源:中房研協(xié)

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  • 城市:江蘇
  • 發(fā)布時間:2022-09-16
  • 報告類型:政策分析
  • 發(fā)布機構(gòu):中房研協(xié)

??熱點聚焦

??近日,網(wǎng)傳蘇州包括工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)在內(nèi)的全域?qū)ο拶徴咦龀稣{(diào)整,非蘇州本地戶籍居民無需提供社保或個稅證明即可直接購房。對此消息,截至發(fā)稿前,尚未見官方文件發(fā)布。但上述兩區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心有關(guān)工作人員表示,以家庭為單位、名下無房的非本地戶籍居民,首套房無需提供社保證明可直接購房,目前已開始執(zhí)行,同時強調(diào),此舉并非取消限購,而是僅針對外地人購買首套房取消相關(guān)約束條件。

??熱點評析

??此前蘇州已開展多輪購房政策松綁

??從時間上看,過去的5個月,蘇州已經(jīng)從限購、限售、限貸等多個方面,施行多輪樓市政策松綁。今年4月份,蘇州先是將二手房限售時間由5年改為3年,同月上調(diào)公積金貸款額度;5月,二手房限售取消,新房限售由3年縮短至2年,非本地戶籍購房者的社保要求從24個月縮短至6個月;8月,對過去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”進(jìn)行調(diào)整,即房貸結(jié)清后再購房時,首付比例從此前的5成降低至3成,貸款未結(jié)清的,首付比例也從此前的8成降低至6成,大幅降低購房門檻;9月1日,蘇州實現(xiàn)存量房“帶抵押過戶”,無須提前還貸或墊付資金,就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款,提高二手房流轉(zhuǎn)效率。此外,據(jù)調(diào)查,當(dāng)前蘇州首套房的房貸利率最低可至4.1%,處于歷史低位。

??從區(qū)域上看,政策松綁從周邊到中心,層層遞進(jìn)。先是從環(huán)滬的太倉、昆山開始,宣布外地人買首套不需要社保,9月,以吳江區(qū)起,吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)再予以松綁,對非本地戶籍購房者,取消6個月的社保繳納要求,可直接在當(dāng)?shù)刭徺I一套住房;此次傳出包括工業(yè)園區(qū)在內(nèi)的區(qū)域放開限購,至此,蘇州從代管的縣級市、到主城的外圍區(qū)域、再到核心區(qū),全域放開限購,外地購房者可以無條件購買首套住房。

??但此次蘇州傳出全面放開限購的消息,既未見明確的官方文件,又未見官方辟謠,推測相關(guān)部門有投石問路之意,借此階段測試和觀察市場的態(tài)度,特別是在“金九銀十”這個節(jié)點上推出,除了助力新房去化之外,也有可能是在為推高9月底第三批集中供地?zé)岫茸鲣亯|。

??蘇州近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)依舊低迷

??高頻度松綁措施的背后是蘇州房地產(chǎn)市場的低迷,前期已有的救市政策尚未帶來明顯的成交量改善。從市場表現(xiàn)來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,蘇州近三個月新建商品住宅成交量均顯著低于去年同期,從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,6月市場明顯復(fù)蘇,環(huán)比上漲49.5%;7月進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,當(dāng)月成交量環(huán)比減少31.4%;8月環(huán)比微降4.8%。近期,隨著“金九銀十”的到來,蘇州一些樓盤開啟促銷活動,但部分中介及售樓處表示,項目來訪量確實有所增加,實際成交量卻并沒有明顯改善,市場仍處于筑底階段。預(yù)計隨著此次政策的正式落地,高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)的成交量接下來會有一定提高。

??全面放開限購具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義

??作為強二線城市,蘇州全面放開限購具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。放松限購,會帶來新的購買力入市,購房基數(shù)擴大,刺激樓市回暖。預(yù)計后續(xù),將會有更多的新一線城市及二三線城市跟進(jìn),對長三角其他城市如無錫、徐州、寧波,甚至一些中部省會城市如武漢、鄭州也有一定的帶動。政策方向上,除限購松動以外,稅收、信貸按揭等方面的政策均有進(jìn)一步松綁的空間。

??但就前期已有政策的釋放效果來看,限購政策的放開對去化的幫助有限。從城市的角度來看,蘇州落戶門檻并不高,但人口吸引力不夠強勁,根據(jù)蘇州統(tǒng)計公報數(shù)據(jù),2021年蘇州常住人口增量約10萬人,在二線城市中排名并不靠前。此外,蘇州縣級市如昆山、太倉、常熟實力不弱于市區(qū),居民對蘇州的歸屬感不強,除定居外,在蘇州市區(qū)購房的驅(qū)動力較弱。疊加此前一直執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策,僅靠本地的剛需,很難撐起龐大的存量市場。

??目前,市場上缺少的不是購房資格,也不是短期鼓勵政策,而是對市場的信心和預(yù)期。預(yù)期不逆轉(zhuǎn),就不會出現(xiàn)市場底。一方面,剛需購房者出于對后期還款能力的擔(dān)憂,不敢盲目進(jìn)入樓市,另一方面,對投資型購房者而言,房地產(chǎn)金融屬性的逐漸弱化,也令其購房意愿降低。

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