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??“杭州的土地市場(chǎng)正在回歸理性。”9月15日，隨著杭州今年第三批次集中供地落下帷幕，杭州全年土地出讓情況也塵埃落定。

??作為土地收入TOP2的城市，杭州的土地財(cái)政依賴度長(zhǎng)期排名前列。2021年，在集中供地政策施行第一年，杭州供地175宗，最終成交139宗，取得年度土地收入為2703億元，供地規(guī)模以及成交規(guī)模都創(chuàng)下歷史新高。該年度，杭州的土地財(cái)政依賴度也超過(guò)140%，位列國(guó)內(nèi)第一。

??2022年，杭州無(wú)論是供地規(guī)模還是成交規(guī)模都有大幅下降。全年共推出124宗地塊，最終123宗地塊順利成交，僅一宗地流拍。從土地收入來(lái)看，杭州第一批集中供地?cái)埥?26.8億元，第二批集中供地?cái)埥?57.21億元，第三批集中供地430.6億元， 全年三個(gè)批次供地所取得的土地收入共計(jì)約1815億元。

??對(duì)比之下，杭州2022年供地取得的土地收入總額同比減少三成。

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年杭州整個(gè)拿地市場(chǎng)與去年相比，一個(gè)明顯趨勢(shì)是市場(chǎng)回歸理性，房企拿地也更加理性，政府推地更加具有針對(duì)性、精細(xì)化，三個(gè)批次推地都有一些方向和特點(diǎn)，也迎合了一些房企的拿地需求。

??整體溢價(jià)率降低 地塊利潤(rùn)改善

??2021年是杭州實(shí)行集中供地政策的第一年。在杭州第一批集中供地之后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興回復(fù)投資者問(wèn)題時(shí)表示，這批地塊努力做到凈利潤(rùn)1%~2%，一時(shí)間，輿論嘩然。

??且去年第一批集中供地之后，杭州土地市場(chǎng)的后遺癥盡顯，“退地”事件、合作糾紛不斷，最根本原因還是利潤(rùn)空間有限，不少地塊拿地后直接面臨虧損。

??為了解決這一問(wèn)題，杭州在后來(lái)兩批次的集中供地中不斷摸索和調(diào)整。在經(jīng)過(guò)一年的適應(yīng)期之后，2022年，杭州土地市場(chǎng)出讓規(guī)則已經(jīng)較為成熟和完善，三個(gè)批次的供地規(guī)則基本沒(méi)有大的變化。

??對(duì)比去年第一批集中供地所拿地塊的利潤(rùn)，在今年第一批集中供地結(jié)束之后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在與投資者交流過(guò)程中也透露了該批次地塊的利潤(rùn)情況。“根據(jù)投資部的測(cè)算，收益率高低不同，平均8%左右。”這意味著，濱江集團(tuán)今年第一批所拿地塊的利潤(rùn)水平明顯好于去年。

??濱江集團(tuán)只是一個(gè)縮影。普遍來(lái)看，在今年杭州的供地規(guī)則下，地塊利潤(rùn)空間改善。

??“房企利潤(rùn)空間邊際改善也是今年杭州土地出讓過(guò)程中一大趨勢(shì)。”在高院生看來(lái)，今年三批次集中供地，政府給房企預(yù)留的利潤(rùn)空間比去年要好，這意味著未來(lái)房企拿的這些地塊利潤(rùn)表現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步提高。

??土地溢價(jià)率也是反映上述現(xiàn)象的重要指標(biāo)。2021年，杭州三個(gè)批次集中供地土地成交平均溢價(jià)率為18.1%，同比下降5%；而2022年，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略計(jì)算，杭州三個(gè)批次集中供地土地成交平均溢價(jià)率不足8%，同比進(jìn)一步降低。

??雖然平均溢價(jià)率有所下降，但從今年杭州三個(gè)批次土地出讓情況來(lái)看，土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化。

??上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年杭州的土地市場(chǎng)整體看表現(xiàn)溫和，沒(méi)有出現(xiàn)像去年三個(gè)批次集中供地那樣明顯的冷熱不均的現(xiàn)象，但市場(chǎng)的分化也依然明顯，這也是由市場(chǎng)因素決定的，比如核心地段的地塊會(huì)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，而邊緣地塊或者位置不好的地塊底價(jià)成交，甚至流拍。

??央企國(guó)企唱主角 本土房企“挑大梁”

??“從企業(yè)拿地格局來(lái)看，去年第一批供地時(shí)民營(yíng)企業(yè)比較積極，但是今年基本上是以央企國(guó)企和地方優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)，中小民營(yíng)企業(yè)拿地意愿與去年相比明顯降低。”一位杭州本土房企人士觀察表示。

??當(dāng)前背景下，民營(yíng)房企普遍面臨現(xiàn)金流危機(jī)，所以為了減少支出，民營(yíng)房企普遍暫停拿地，公開(kāi)市場(chǎng)更是由資金實(shí)力較強(qiáng)的央企國(guó)企唱主角。不僅杭州如此，國(guó)內(nèi)主要城市土地市場(chǎng)也都呈現(xiàn)這一趨勢(shì)。

??但在杭州，除了央企國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，杭州本土房企更是大包大攬。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2022年，杭州共成功出讓的123宗地塊中，多數(shù)地塊都是由杭州本土房企包攬，除了城投企業(yè)，杭州本土民營(yíng)房企拿地?cái)?shù)量約占一半，這也是杭州土地市場(chǎng)區(qū)別于其他城市的最大不同之處。

??一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，杭州的土地拍賣就像本土房企推介會(huì)。在此之前，外界對(duì)很多出現(xiàn)在土地拍賣市場(chǎng)上的杭州本土房企并不熟悉，甚至有些名字是第一次聽(tīng)說(shuō)。正因?yàn)楹贾莸募泄┑兀抛尣簧俦就练科蟮拿诌M(jìn)入業(yè)界視線。例如在今年第一批集中供地中斬獲5幅地塊的大家房產(chǎn)和眾安地產(chǎn)，第三批集中供地中的坤和、贊成、中豪等不太為外界熟知的本土房企。

??這些杭州本土房企拿地邏輯也很清晰。作為本土房企對(duì)杭州市場(chǎng)更熟悉，因此地塊選擇更具針對(duì)性，且依賴于本土優(yōu)勢(shì)，這些房企在某個(gè)板塊已經(jīng)積累了自己的口碑。此外，相比全國(guó)化的房企，杭州這些本土房企不走大肆擴(kuò)張之路，資金壓力相對(duì)較小。

??在這些本土房企中，表現(xiàn)最突出的還要屬濱江集團(tuán)。

??濱江集團(tuán)在今年三個(gè)批次集中供地中累計(jì)斥資478億元斬獲26宗地，其中在前兩批供地中分別斬獲11宗和12宗。在昨天結(jié)束的第三批供地中，雖然濱江集團(tuán)只拿下3幅地塊，但由于不少房企都喜歡跟濱江集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此預(yù)計(jì)市面上由濱江建造的項(xiàng)目數(shù)量會(huì)多于公開(kāi)拿地?cái)?shù)量。

??此外，綠城集團(tuán)全年在三個(gè)批次供地中也斬獲了10宗地塊，斥資約266億元。

??雖然本土民營(yíng)房企在今年拿地方面的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企國(guó)企占主導(dǎo)地位這一趨勢(shì)在短期內(nèi)都會(huì)延續(xù)，原因是民營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。