??【熱點聚焦】

??近日，中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規范有序開展。同日，紅土創新深圳人才安居障房租賃住房REITs項目和中金廈門安居保障性租賃住房REITs項目分別正式報送深交所和上交所，成為全國首批兩單正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

??與此同時，近期國務院辦公廳也發布了《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，在優化完善存量資產盤活方式方面，明確提出要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展。進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

??【熱點評析】

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目申報成功，標志性意義給市場傳遞積極信號

??全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目已報送證交所，標志著保障性租賃住房發行基礎設施REITs產品已經取得突破性進展和階段性成果。

??與此前租賃住房的私募REITs產品不同的是，本次兩個保障性租賃住房REITs項目屬于公募REITs，流動性更強。從租賃住房的角度看，發行保障性租賃住房REITs產品，可在一定程度上改變目前以傳統債務融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現狀，擴寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業杠桿率和金融風險，降低政府或企業的債務負擔；同時，公募REITs為企業提供的退出渠道，可以帶動增量投資，形成“投資建設住房—REITs盤活資產—回收資金再投資”的資金鏈條閉環，將極大地盤活保障性租賃住房行業的流動性。

??保障性租賃住房REITs工作得到大力推進，住房租賃市場迎來發展契機

??推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型，對緩解住房租賃市場結構性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義。

??目前來看，相關部門正積極推動保障性租賃住房REITs落地，保障性租賃住房REITs試點有望取得更大的進展，未來一段時間會有更多試點項目將落地。其中，上海證券交易所有關負責人近期表示要高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業化、規模化的住房租賃企業開展試點，深入調研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業，統籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產等優質項目開展試點工作，并緊密協同地方發改委及相關政府單位，協助解決具體技術難點，盡快落地成熟項目；深圳證券交易所對外表示將通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業，力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩落地。此外，據了解不少相關企業也在積極推進租賃住房REITs項目申報工作。同時，在相關制度設計方面，基礎設施REITs擴募規則有望于近期出臺。

??總體而言，保障性租賃住房租金來源分散、持續穩定，與發行公募REITs的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施REITs的底層資產類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制。可以預見，通過增加合格收益率為基礎的重資產有效供給，輔以一定的財稅補貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時借助公募REITs這一金融創新工具，將是我國發展租賃住房市場的必由之路。