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??導 讀 

??若“兩集中”供地政策確定實施，對市場運行會產生怎樣的影響？

??◎  作者 / 馬千里，周奇

??2月24日坊間傳言，住建部將在全國22個重點城市暫停發布住宅用地公告，并要求重點城市實現兩集中，且2021年發布住宅用地公告不能超過三次。隨后，又傳出22個城市名單之內的天津、鄭州等城市已暫停宅地掛牌出讓活動，同樣在名單之內的青島也于2月24日發布公告確認將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。若“兩集中”供地政策確定實施，對市場運行會產生怎樣的影響？有哪些“副作用”需要警惕？

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??重點城市地市熱度依舊居高不下

??土地側調控升級在情理之中

??就傳聞信息來看，“兩集中”供地指22個重點城市在接下來的涉宅土地出讓需要做到集中掛牌，集中出讓。22個重點城市涵蓋了4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??在十九屆五中全會、中央經濟工作會議一再強調供地保障、房住不炒等要求的大背景下，傳聞名單中的重點城市1月以來的土地市場熱度居高不下。如重點城市名單中的杭州、南京近兩月來成交涉宅土地無論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價上限，上海更是在2月份拍出了兩個區域單價地王。

??進一步聯系2021年開年以來重點城市的溢價率走勢來看，在多城已采取“限價拍地”的方式下，仍有6個城市的涉宅用地成交溢價率超過20%，其中無錫、寧波和杭州的成交溢價率更是超過了25%，說明這些重點城市的地市熱度有待進一步控制。而地價的上漲會傳遞到樓市，引發房價上漲預期，不利于房地產市場穩定。

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??“兩集中”政策下熱點地塊競拍熱度難降

??“高流拍”現象可能會卷土重來

??具體而言，“兩集中”政策若確定實施對土地市場會造成怎樣的影響？我們認為有以下五方面值得關注：

??1，土拍整體熱度下降

??這種集中放量的供地方式下，意味著重點城市土地供應量會在短期內明顯增加，大幅增加土地市場供給端透明度，規范土地要素流轉。同時，大規模的土地供應，也利于社會形成土地供應充足的預期，并為企業提供更多選擇，分散地塊的競拍關注度，進而降低地市競拍熱度，控制地價上漲。

??并且大批量土地進入拍賣環節時，若采取“先普通、后優質”的順序出讓，在“好貨在后面”的心理下，有利于控制一般地塊的競爭。

??2，部分地塊會獲得更高的市場關注度

??但這種拍地模式下，熱點地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業現金流緊張進而降低整體市場土拍熱度。但正是由于集中拍地，保證金無法在多輪次土拍中“重復進場”，房企無法將分散資金和精力，只能優先將關注度放在已有意向的重點地塊上，這也就要求企業在投資時更青睞選擇盈利風險較低、或自認為競爭風險不高的優質地塊。從這一層面來看熱點地塊的競拍熱度仍然難以回落。

??3，素質一般地塊流拍風險上升

??缺乏關注的素質一般的土地，流拍概率將會進一步加大，土地市場高流拍現象可能會卷土重來。結合“三條紅線”和房貸集中度管理出臺后土地市場表現來看，在企業資金收緊后，普通地塊受到沖擊最大，流拍土地多是位于遠郊板塊的素質普通的宅地。集中供應的模式下，條件普通地塊也會大量同期入市，進而造成重點城市土地流拍風險增加。

??4，推升部分非重點城市土拍熱度，如鹽城、南通等

??22個重點城市集中供地如若成行，對南通、鹽城這類非重點城市土地市場熱度有比較高的影響。企業在22個重點城市拿地難度的加大，必然使得不少企業的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉移，在此情形下，南通、鹽城此類規劃利好明確，本身具有一定關注度的非重點城市，接下來市場熱度或迎來一輪升溫行情，政企雙方對此亦應早做準備。

??5，實際執行層面可能遇到的問題：

??集中大批量的土地出讓，會對地方土拍組織帶來更大的考驗，并且在出讓安排上也會存在眾多問題，需要地方主管部門和企業警惕：

??1），資金實力一般的企業，如何避開大熱的“次優地塊”？

??在供應大增、而自身資金有限的情況下，資金實力一般的企業自然會更青睞“自認為競爭風險不高”的次優地塊，但是如果競拍企業判斷趨同，在拿地機會有限的情況下，有可能造成這些次優地塊價格的非理性上漲。若要解決這一問題，需要地方主管部門在掛牌階段即及時公開掛牌信息，并適當允許企業撤牌，以免市場非充分競爭。

??2），土拍細則如何調整

??在“兩集中”的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現行模式發生根本性改變，地方細則應如何調整？比如南京目前規定在一輪土拍中，一家企業只能參與一幅地塊的競拍，在根本上減少了企業的土拍競爭，那么在“兩集中”后這一政策應當如何放松？ 

??3），警惕棄拍風險的上升

??為增加拿地概率，部分企業或過多地參與多幅地塊掛牌，如何避免企業獲得土地后，因現金流問題而放棄拿地。

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??重點城市地價漲幅有望放緩

??“兩集中”供地對地方拍地提出更高要求

??歸根結底，控制市場熱度還是需要增加供應、提高透明度，因此長遠來看，“兩集中”供地政策在提高市場透明度意義更大。在透明度提升下，更多企業可參與土地市場交易中，同時企業也有更多競品選擇，有助于降低整體市場競拍熱度。同時，整體地價也會因土地市場集中放量而平緩，地價漲幅也有望進一步降低。

??但需要警惕，集中供地下土地市場熱度分化趨勢或將進一步加劇。集中式供地會導致企業資金壓力進一步增加，進而造成熱點地塊關注度更高、關注度較低的地塊則慘遭流拍的現象。若未能安排合理的土地供應結構和節奏，高流拍的現象將會卷土重來，反而不利于市場供求平衡。因此，作為土地市場的供給方，政府需要對市場把握更加精準，合理安排土地供應結構和出讓時序，并對拍地規則進一步完善，以防熱度分化造成土地流拍現象頻發。